U prvom tromjesečju 2025. godine cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za čak 13,1 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine, pokazuju najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku. Taj porast svrstava Hrvatsku među tri zemlje Europske unije s najvećim godišnjim rastom cijena nekretnina – ispred nje su samo Portugal i Bugarska. Hrvatski rast znatno nadmašuje prosjek Europske unije koji iznosi 5,7 posto, a uzme li se u obzir i HNB-ovo pooštravanje uvjeta kreditiranja koje je stupilo na snagu 1. srpnja, jasno je da je tržište nekretnina ušlo u novu, osjetljivo uravnoteženu fazu.
Prema odluci HNB-a, omjer mjesečne rate kredita prema dohotku sada ne smije biti veći od 45 posto, a omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu ne smije biti veći od 90 posto. Za mnoge kupce to znači manju kreditnu sposobnost, dok se prodavateljima pojavljuje novi izazov – kako realno procijeniti vrijednost svoje nekretnine u trenucima kada nominalne tražene cijene više ne znače nužno i realizirani iznos. I upravo tu dolazimo do ključnog pitanja koje sve češće postavljaju i kupci i prodavatelji: kolika je stvarna, a ne oglašena vrijednost kvadrata?
Ljetni broj magazina D&D je u prodaji! Saznajte sve o mobilnim kućama
Većina ljudi svoju potragu za nekretninom počinje pretraživanjem oglasnika, stranica agencija za nekretnine pa i grupa na društvenim mrežama. No, kako upozoravaju stručnjaci, tražena cijena vrlo često nije ona koja se na kraju i realizira. Ona može biti viša u rijetkim slučajevima kada se za istu nekretninu natječe više zainteresiranih kupaca, ali češće završava nižom realiziranom cijenom nakon pregovora o kupoprodaji. Ima i slučajeva kada se nekretnine mjesecima, pa čak i godinama, oglašavaju bez ikakvog zanimanja, a mnogi smatraju da su nerealne cijene razlog tome.
- Tražene cijene nisu nužno jamstvo tržišne vrijednosti. Kupci gotovo uvijek žele potvrdu isplativosti svog ulaganja, a ozbiljni prodavatelji žele realnu analizu tržišta prije nego što oglase prodaju. Čini se da razlika između onoga što ljudi traže i onoga što doista dobiju nikad nije bila veća – kaže Marina Šijak Brezak iz tvrtke Arvio koja se, uz ostalo, bavi informativnim procjenama vrijednosti nekretnina temeljenim na podacima o realiziranim kupoprodajama.
U vrijeme kada krediti postaju sve teže dostupni, a kupnja nekretnine većini je građana najveća financijska odluka u životu, zbog nedovoljne informiranosti mnogi kupci riskiraju plaćanje većeg iznosa nego što bi trebali, odnosno nego što bi procijenjena tržišna vrijednost iznosila. Upravo zbog toga u posljednje vrijeme sve više raste zanimanje za dostupne izvore informacija koji im pomažu u određivanju približne stvarne vrijednosti nekretnine koju žele kupiti.
Događa se velika promjena na tržištu nekretnina ‘Lani se kupovalo kešom, a pogledajte sad...‘
Jedan od tih izvora su vrijednosti prema cjenovnim blokovima Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja. Riječ je o sustavu koji teritorij Republike Hrvatske dijeli na gotovo 17 tisuća prostornih cjelina za koje se izrađuje godišnji plan približnih vrijednosti nekretnina. Taj je sustav javno dostupan i besplatan, ali njegova ključna mana je, tumači naša sugovornica, što ne uzima u obzir specifične karakteristike pojedine nekretnine.
- Nije isto, na primjer, je li riječ o stanu s pogledom na more ili suterenu bez dnevnog svjetla, a oba se mogu nalaziti u istom cjenovnom bloku – kaže Šijak Brezak.
Internetski oglasnici, poput portala Nekretnine.hr, također nude određeni pregled tržišta, uključujući i javno dostupne statistike o prosječnim oglašavanim cijenama u županijama, gradovima i općinama. Te informacije kupcima mogu poslužiti kao dobar orijentir, ali treba imati na umu da se temelje isključivo na oglašenim cijenama, kako napominju i na platformi, a koje često znatno odstupaju od onih koje se na kraju i realiziraju.
Usluga pretraživanja prosječnih cijena po lokacijama portala Nekretnine.hr, kao i ona Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja, potpuno je besplatna, no ovakvi sustavi ne razlikuju tipove nekretnina ni njihovu građevinsku "kvalitetu" pa je uvid ograničen na širu sliku bez preciznijih podataka.
Za kupce koji žele znati više prije nego što u čitav proces uključe banku ili potpišu predugovor, dobro je rješenje usluga Arvio koja nudi precizniju digitalnu informativnu procjenu nekretnine, neovisno o tome je li riječ o stanu ili kući na području Republike Hrvatske. Nakon ispunjavanja kratkog upitnika na njihovoj stranici, korisnici najkasnije sljedeći radni dan na mail dobivaju individualnu informativnu procjenu vrijednosti nekretnine, a ova usluga iznosi 19,90 eura.
Cijene nekretnina na Jadranu su eksplodirale, no u ovim mjestima možete proći znatno povoljnije
- Naše analize uključuju i očekivanu oglašavanu cijenu pa klijent vidi i raspon onoga što bi bilo realno tražiti, a što platiti. U konačnici, ljudi žele znati plaćaju li previše. I to sve više ne samo u Zagrebu, Splitu i Rijeci, nego i u manjim gradovima i ruralnim dijelovima zemlje – otkriva Šijak Brezak koliki je interes za relativno novu uslugu na našem tržištu.
Za kupce koji žele biti posve sigurni u cijenu nekretnine koju žele kupiti te njezin pravni status, odnosno ima li "čiste" papire, dostupna je i usluga ovlaštenih procjenitelja koje, u prosjeku, stoje od 200 eura naviše, a uključuju izlazak na teren i detaljan elaborat koji ima pravnu težinu i za čiju je izradu obično potrebno do dva tjedna, ovisno o procjenitelju i složenosti nekretnine.
Sve navedeno pokazuje da je tržište znatno složenije nego što je bilo prije desetak godina. Nekada je cijena kvadrata na određenom području bila gotovo univerzalna, a danas razlika između dva stana u istoj ulici može iznositi i nekoliko stotina eura po četvornom metru. Zato stručnjaci upozoravaju da kupnja bez kvalitetnih informacija može rezultirati financijskom štetom.
- Najveći je gubitak kad netko počne pregovarati bez stvarne slike tržišta. U tom slučaju često se događa da ili prodaje ispod vrijednosti ili kupuje iznad. Danas to možemo izbjeći jer podaci postoje, samo ih treba znati čitati – zaključuje Marina Šijak Brezak.
U vremenu kada stambeni kvadrat sve većem broju građana postaje luksuz, uz pitanje o cijeni nekretnine gotovo je jednako važno pitati se vrijedi li zaista toliko koliko prodavatelj za njega traži.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....