Na dinamičnom zagrebačkom tržištu uredskih prostora bilježi se najveća aktivnost još od 2008. godine. Prema podacima tvrtke CBS International, tržište je 2023. završilo s ukupno zakupljenih 68.900 kvadrata modernih uredskih prostora, što je povećanje za 11 posto u odnosu na 2022. godinu. Dosegnuta je najniža razina stope raspoloživih prostora, koja je trenutačno na rekordnoj razini, a iznosi nešto manje od dva posto.
Zabilježen je i umjeren rast zakupnina: za uredske prostore A klase traži se od 14 do 15,5 eura po kvadratu mjesečno, a za B klasu od 12 do 13,5 eura kvadratu mjesečno. No, ti su iznosi i dalje niži od cijena prvoklasnih uredskih prostora u velikim gradovima susjednih zemalja.
- Novi i najbolji uredski projekti, smješteni na najatraktivnijim lokacijama, mogu postići tražene cijene zakupa između 16 i 17,50 eura po kvadratu mjesečno - kaže Ivan Mihaljević, voditelj Sektora uredskih prostora unutar tvrtke CBS International.
Na kraju 2023. godine, dodaje, ukupna je ponuda, koja uključuje urede A i B klase, iznosila 1,566.000 kvadrata, pri čemu uredski prostori A klase zauzimaju udio od 38 posto, odnosno malo više od 600.000 kvadrata, dok uredi B klase čine 62 posto udjela, odnosno nešto više od 950.000 kvadrata od ukupne ponude.
Prošle je godine na tržište, nastavlja Mihaljević, došlo ukupno 30.000 kvadrata novih modernih uredskih projekata, uključujući Matrix Office Park zgradu C na Slavonskoj aveniji, prvu fazu projekta City Island u Novom Zagrebu i poslovnu zgradu Projekt 75 na Radničkoj cesti, dok je ova godina započela dovršetkom Grawe Garden Centra u Vukovarskoj s dodatnih 2100 kvadrata.
Trendovi
Primjetno je kako se trend rada od kuće smanjuje te uredski prostori zadržavaju poziciju vrlo bitnog faktora poslovanja.
- Postoji značajna potražnja za novim, prvoklasnim uredskim prostorima koji sadrže tehnološke i tehničke inovacije usklađene s ESG standardima u poslovanju. Tržište pokazuje velik interes za uredske projekte koji su dobro pozicionirani unutar centralne poslovne zone, izvrsno informatički i infrastrukturno opremljeni, koji omogućavaju fleksibilnost u organizaciji prostora te pružaju dodatne sadržaje za svoje korisnike - kaže Mihaljević.
Dodaje kako se otvara i velik potencijal u vidu rekonstrukcije postojećih projekata kako bi vlasnici zadržali kvalitetu svojih prostora i bili konkurentni na tržištu.
U sljedećih 24 do 36 mjeseci očekuje se ukupno 120.000 kvadrata novih modernih uredskih prostora. Neki od najavljenih projekata su Matrix Office Park zgrada D, ukupne površine 10.500 kvadrata, čija bi gradnja uskoro trebala početi, zatim uredski projekt Supernova Office Towers u Buzinu, ukupne površine 15.300 kvadrata, te projekt VMD Tower na Heinzelovoj koji će, ističe Mihaljević, nakon dovršetka imati značajan utjecaj na tržište.
- Znamo li da je prosječna starost portfelja uredskih projekata na zagrebačkom tržištu veća od 20 godina, to je vrlo jasan signal da su nam potrebni novi projekti koji će ići u korak sa zahtjevima modernog poslovanja.
Evidentno je da trenutačna ponuda ne zadovoljava potrebe zakupnika i da tržište ima velik potencijal u smislu razvoja novih projekata te će sve najavljene nove kvadrate vrlo lako apsorbirati - kaže Mihaljević.
Transakcije
Na uredskom tržištu u Zagrebu u posljednjih šest mjeseci došlo je do nekoliko transakcija: S-Immo AG prodao je svoju zgradu u Miramarskoj Atlantic Tradeu, Siemens je prodao svoje sjedište u Heinzelovoj ulici jednom lokalnom investitoru, dok je HOK osiguranje prodalo dva objekta na Slavonskoj aveniji (Matrix), od kojih je jedan kupio Centar za vozila Hrvatske, a drugi investicijsko društvo Alfi iz Slovenije. Tvrtka Nekretnine istok je od S-Immo AG-a kupila Grand Center, dok je OTP banka kupila Zagrebtower na križanju Radničke i Vukovarske. Hoto Tower, također u vlasništvu S-Immo AG-a, u fazi je prodaje.
Iako su brojni projekti i lokacije pripremljeni, Patrick Franolić, direktor agencije Spiller Farmer, ističe kako trenutačno, iako hrvatsko tržište nije toliko pogođeno aktualnom krizom kao ona pojedinih europskih zemalja, nema ekonomske isplativosti za investitore.
- Osjetno je pao interes stranih investicijskih fondova koji ulažu u završene projekte poput šoping-centara, uredskih zgrada i logističkih parkova, i to zbog povećanog postotka učešća te značajno povećanih kamatnih stopa za projektno financiranje - objašnjava Franolić, dodajući kako će i rast troškova projektnih financiranja za developere usporavati gradnju novih projekata jer je kamatna stopa za developere u posljednjih 18 mjeseci porasla s tri na šest, sedam posto.
- Mnogi developeri u Hrvatskoj trenutačno preračunavaju svoje uredske projekte i usklađuju ih s novonastalim okolnostima, kako s troškovima tako i s očekivanim cijenama zakupa - kaže Franolić za kojega su niske cijene zakupnine jedan od razloga zbog kojih smatra da ove godine neće doći do novih velikih projekata.
- Trenutačne niske najamnine od 13 do 16 eura po kvadratu ne opravdavaju investicije u nove uredske zgrade A kategorije - napominje Franolić koji smatra da će se tržište i gradnja opet pokrenuti kad zagrebačko tržište dođe do minimalne efektivne cijene kvadrata uredskog prostora između 16 i 18 eura po kvadratu, ovisno o lokaciji i veličini.
Koliko će najveći stečaj u povijesti Austrije utjecati na europsko tržište?
Situacija na tržištu uredskih nekretnina u hrvatskom susjedstvu znatno se razlikuje od zemlje do zemlje, a neke od njih su znatno više pogođene trenutačnom situacijom nego Hrvatska.
- Austrija, Njemačka i Slovenija suočile su se s velikim brojem stečaja developera koji nisu imali dovoljno stabilne financije te su sada banke suočene s većim postotkom nenaplativih plasmana nego u Hrvatskoj. Najpoznatiji primjer je najveći stečaj u povijesti Austrije, tvrtke Signa, koja je završila u stečaju zbog promjena na tržištu i krive procjene vodstva u vezi s refinanciranjem i trendovima cijena - kaže Patrick Franolić.
Dodaje kako je ovaj tjedan u Beču izglasan plan za kontroliranu prodaju nekretnina tvrtke Signa, pa neće doći do brze rasprodaje po svaku cijenu.
- Cilj je da vjerovnici dobiju što veći postotak svojih tražbina i da taj postotak bude znatno veći od 30 posto - ističe, dodajući kako je riječ o developeru koji je vrlo aktivan u Njemačkoj i Austriji, ali nije više u Hrvatskoj. Franolić podsjeća da je nekad bio vlasnik Hoto tornja u Savskoj, ali ga je prodao tvrtki S-Immo iz Beča.
- Taj je stečaj dodatno usporio nove investicije u regiji te se branša nada da njegove posljedice neće uzrokovati dugoročne probleme na razvijenim tržištima - kaže Franolić.
Napominje kako tržišta poput austrijskog, slovačkog i češkog puno više pate od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka, a to je uglavnom posljedica jakog rasta u 2022. i 2023 godini.
- Za razliku od Austrije ili Njemačke, hrvatske banke su kod financiranja objekata zahtijevale znatno veće učešće od developera, pa su developeri u Hrvatskoj bili znatno oprezniji jer je učešće u projektu bilo između 25 i 30 posto spram pet do 15 posto u nekim razvijenijim državama - kaže Franolić.
Dodaje da hrvatske banke zasad nisu najavile prodaju problematičnih kredita jer je taj broj i dalje puno niži nego u posljednjoj financijskoj krizi kada je iznosio i do 15 posto portfelja. Trenutačno se ta brojka kreće od dva do tri posto.
- Dodatni problem stvaraju projektna financiranja za veće projekte u Njemačkoj i Austriji jer developeri nisu računali s tako drastičnim rastom kamata te su pod tim pritiskom trebali mijenjati poslovne planove. Zaduženost developera i građana u tim je projektima značajno veća nego u Hrvatskoj jer su hrvatske banke bile restriktivnije u davanju kredita, stoga možemo zaključiti da su se određene lekcije iz financijske krize u Hrvatskoj naučile te su upravo te restrikcije spriječile bujanje tržišta kupovanja na kredit - zaključuje Franolić.
