Trgovina je posao s vrlo jednostavnim pravilima i tko ih se drži lijepo će živjeti. Jedno od najvažnijih pravila je ‘kupi jeftino, prodaj skupo‘, što je samo po sebi razumljivo. Ali tu je i pravilo koje kaže ‘kad kupuješ, potroši što je manje moguće‘. Što je također logično. Naročito kad je riječ o kupnji koja podrazumijeva velike novčane iznose, poput kupnje nekretnine. Svi žele stan, kuću ili poslovni prostor kupiti po što nižoj mogućoj cijeni, bez dodatnih nameta.
A baš tako - poput nameta - većina kupaca i prodavatelja nekretnina doživljava iznos provizije koju bi trebalo platiti agencijama za promet nekretninama pri takvoj transakciji. Iako je riječ o usluzi koja je često korisna i samom prodavatelju i kupcu, malo će njih veselo posegnuti za novčanikom i isplatiti traženi iznos agenciji.
Stoga je nedavno na hrvatskim stranicama Reddita jedan korisnik postavio pitanje zašto je tome tako i kakva su iskustva ostalih:
- Kao kupac, jeste li plaćali agentu proviziju? Ako jeste, koliku? Kako ste se dogovarali s njima oko toga i jesu li fleksibilni kad je riječ o njihovih ‘2 posto + PDV‘? Što su sve za taj iznos radili za vas tijekom procesa kupnje? - zanimalo je korisnika.
Prvi je odgovor bio vrlo konkretan:
- Tri posto plus PDV. Dali smo agenciji 20.000 eura. Novi auto...
Zaboravite bijele zidove: Novi broj D&D-a otkriva interijere koji se usuđuju više. U prodaji!
Mnogi su nakon tog odgovora potražili ‘octa i vode‘, ali bilo je i onih koji su podijelili pozitivna iskustva:
- Dogovorio sam 2 posto u gotovini i pronašli su mi idealan stan koji nije bio u oglasniku. Ostatak sam sam rješavao s bilježnikom i bankama, ali meni je to vrijedilo jer taj stan inače nikad ne bih pronašao. To je bila treća agencija, prve dvije bile su tako-tako. Bilo je nekakvog navlačenja, uz priču da treba odmah dati polog, da imaju kupca i da su papiri uredni. Odem u banku, a oni mi odbiju kredit jer papiri nisu uredni. Dobro, vjerojatno bi mi se taj polog vratio jer je banka odbila kredit, ali moje je iskustvo da je većina njih, kako bi se reklo, sklona praznim pričama.
Jedan se korisnik zainteresirao za tu situaciju:
- Ako je vlasnik odlučio prodati stan, gdje bi, po vašem mišljenju, stan završio ako ne u oglasu?
Komentator mu je pojasnio:
- Ovdje je bila situacija da je vlasnik odlučio prodati stan, ali tek za godinu dana, kad izgradi kuću. Agencija ima svoje kupce i nekretninu pokaže samo određenom broju ljudi. Primjerice, meni nije bilo bitno koliko brzo mogu useliti. Taj stan, dok se vlasnik ne iseli, nikad ne bi bio oglašen onako kako sam ga ja kupio. Zapravo, nitko ne bi znao njegovu cijenu niti išta o njemu jer nikad ne bi ni bio oglašen. Eto, to je primjer. Ova agencija većinu nekretnina tako brzo proda, a da se nikad ne pojave u oglasima.
Jedna je korisnica napisala da je sav posao odradila sama, bez agencije, uz malo truda:
- Kao kupac, uložila sam dodatni trud kako bih uštedjela 9700 eura. Pokušala sam izravno doći do prodavatelja, pregovarala i dogovorila 10 posto nižu cijenu uz određene uvjete. Doslovno smo kroz nekoliko krugova razgovora usuglasili sve detalje: uvjete, rok iseljenja i opremljenost stana - napisala je ona i nastavila:
- Na odvjetnika sam potrošila ukupno 2000 eura za ugovor, predugovor i sva savjetovanja. Htjela sam da me zaštiti odgovarajućim klauzulama i ugovornim kaznama, osobito zato što se kupoprodaja i predaja stana u posjed nisu odvijale istodobno. Nijedan agent se ne bi želio toliko baviti scenarijima koje smo mi morali definirati kako bismo zaključili cijeli posao. Zato mi je trebao vlastiti odvjetnik, netko tko će štititi moje interese, a ne nekakav agencijski ugovor sastavljen prema unaprijed pripremljenom obrascu.
Javila se i korisnica koja iza sebe ima agencijsko iskustvo:
- Kao netko tko je radio u agenciji, mogu reći da je svaka kupoprodaja posebna. ‘Šprancerski‘ ugovori, kako ih nazivate, ne postoje. Svaka agencija ima pravni tim, odnosno odvjetnika, koji rješava pravni aspekt svake kupoprodaje.
Brzo je dobila i odgovor:
- Dobro, ali imam dojam da smo mi suprotstavljene strane. Imala sam vlastiti interes: zaštititi se od rizika i osigurati povrat kapare ako se dogodi ovo ili ono. Sve to prodavatelju sigurno nije išlo u prilog. Zar bi mi sve to radio agencijski odvjetnik? Uz to, trebalo je provjeriti pravno stanje stana i zgrade, legalnost parkirnog mjesta, tavana i slično. Usput, taj je odvjetnik sve to napravio za 2000 eura, dok bih agenciji platila gotovo 10.000 eura. Za što točno? Za požurivanje i pristup u stilu: ‘Hajde, ne komplicirajte, sve će biti u redu, samo ovdje potpišite‘. Hipotetskom agencijskom odvjetniku važno je samo da se stavi potpis, a meni je bilo važno da se sve odvije pod mojim uvjetima. I to bih trebala platiti gotovo 10.000 eura? Za šest e-mailova o prebacivanju režija i tri razgovora s prodavateljem?
Ali ni druga korisnica nije odustajala:
- Nije sve tako crno-bijelo. Agent može biti vrlo koristan kao posrednik. Ruku na srce, ni kupci ni prodavatelji u većini slučajeva ne znaju mnogo o cijelom procesu, a riječ je o velikom novcu. Zbog straha često zauzmu stav da će ih svi prevariti, pa se tako i ponašaju. Postanu zahtjevni i stvaraju probleme. Agencije su često skupe, ali istodobno vidim da se na njihov rad gleda s podcjenjivanjem. Govori se da imaju unaprijed pripremljene ugovore, da pošalju pet ili šest e-mailova i slično. Iskreno, nakon ovog posla podjednako su mi se zamjerili i agenti i prodavatelji i kupci.
Obitelj je baku smjestila u garažu, ali ne onakvu kakvu zamišljate: Pogledajte što su napravili
Još je jedan korisnik podijelio pozitivno iskustvo s agencijom:
- Meni je agentica pronašla stan, ispregovarala cijenu i uspjela održati prodavateljicu, stariju gospođu koja se teško odlučivala, dovoljno smirenom da potpiše predugovor i ugovor. Praktički ju je nagovorila da stan proda meni, a ne nekome drugome, iako je bilo još zainteresiranih kupaca. Poslije je odradila primopredaju prema pravilima struke i prebacila režije. Bez agentice ne bih kupila stan. Eto.
Neki su odlučili riješiti misteriju stanova koji se prodaju, a nisu u oglasnicima:
- Prodavatelji kojima se ne žuri s prodajom s vremenom mogu dobiti više novca zbog rasta cijena. U posljednje vrijeme sve je više zainteresiranih za takve, navodno ‘neoglašene‘ stanove, pa ljudi počnu licitirati. To je strategija koju osmišljavaju prodavatelji i agenti koji trguju nekretninama kako bi postigli bolju cijenu. I funkcionira im, jer znaju oglasiti nekretninu po nižoj početnoj cijeni, privući što više zainteresiranih, a zatim licitiranjem podići cijenu iznad prosjeka. Ljude odmah privuče kad im kažeš da stan nije dostupan. Prijatelj je neki dan za svoj stan, koji uopće ne prodaje, dobio ponudu od 7500 eura po kvadratu, uz trenutačnu isplatu - napisao je korisnik.
Kupiti starogradnju na top lokaciji u Zagrebu, da ili ne? ‘Samo se tješi da je staro bolje...‘
Bilo je riječi i o iznosu provizije, vezanom postotkom uz cijenu nekretnine:
- Provizija od 2 posto plus PDV nije zakonom propisana fiksna naknada i o njezinoj se visini može pregovarati. Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, kupac je dužan platiti proviziju ako je s agencijom sklopio ugovor o posredovanju i ako su ispunjeni ugovoreni uvjeti za naplatu. Samo razgledavanje nekretnine ili potpisivanje potvrde o razgledavanju ne znači automatski da postoji obveza plaćanja provizije. Prije potpisivanja ugovora valja zatražiti cjenik i provjeriti koje su usluge uključene u proviziju, od provjere dokumentacije i pregovora do koordinacije kupoprodaje. Važno je provjeriti i kad nastaje obveza plaćanja, već pri sklapanju predugovora ili tek nakon potpisivanja glavnog kupoprodajnog ugovora - savjetovao je jedan korisnik Reddita.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....