Koliko god bili svjesni da su cijene nekretnina u Hrvatskoj (pre)visoke, svaki novi pogled na oglasnik može donijeti novo iznenađenje. "Prilika", "potencijal", odlična investicija", samo su neki od izraza koji bi trebali privući kupca, čak i kada je riječ o nekretnini kojoj je vidno potrebno ozbiljno uređenje, a cijena pritom ostavlja bez riječi.
Jednom korisniku Reddita očito je svega toga već dosta pa je na otvorio raspravu vrlo izravnim pitanjem: jesu li agencije jedan od većih krivaca za rast cijena nekretnina?
U objavi tvrdi da je velik dio oglasa u rukama agencija te da se, prema njegovu iskustvu, preko njih pojavljuju i nekretnine s cijenama koje smatra nerealnima. Kao jedan od problema navodi i svojevrsni domino-efekt: ako netko vidi da se "poluraspala šupa" prodaje za golem iznos, svoju će, smatra, procijeniti još više jer je u usporedbi s njom u boljem stanju.
Posebno ga živciraju oglasi bez navedene adrese, ali i fotografije na kojima je prostor digitalno uljepšan. U raspravi tako spominje i slučaj u kojem su se, prema njegovim riječima, pojavile AI-generirane fotografije.
Agencije kao jedan od vecih krivaca rasta cijena nekretnina?
by u/Emergency-Tonight-81 in askcroatia
On nije jedini frustriran takvim oglasima. Njegova je objava brzo pokrenula raspravu, a forumaši su podijelili vlastita iskustva s agencijama, prodavateljima i, prije svega, cijenama koje su im se učinile potpuno izvan realnosti.
Jedan Redditovac tako navodi situaciju s oglasom koju je prvo objavio privatni oglašivač, da bi se isti oglas počeo pojavljivati kod agencija, a pritom je svaka nova agencija dodatno dizala cijenu. Kako piše, nekretnina je 2. veljače 2026. bila oglašena za 100.000 eura, da bi deset dana kasnije agencija tražila 120.000 eura. Istoga dana druga ju je agencija oglasila za 125.000 eura, a dva dana poslije treća za 120.000 eura.
"Ne kužim, ako nešto oglasiš za prodaju i prodaja ne ide, ne prodaš nakon mjesec dana, logika govori da ažuriraš cijenu, poboljšaš opis, dodaš fotografije, odgovoriš na pitanja koja su ti postavljena tijekom telefonskih upita odmah u opisu oglasa. Ali... kod nas je pravilo - podigni cijenu", komentira.
Što je najgore, cijena tu nije stala. Kako piše, nekretnina se 17. veljače ponovno pojavila u oglasu privatnog oglašivača za 125.000 eura, dok ju je jedna agencija istoga dana nudila za 130.000, a druga za čak 135.000 eura.
Dio forumaša je, pak, prikazao AI-generirane fotografije: "Jedna kuća, dvije agencije. Jedna prikaže prostorije kakve jesu, druga koristi AI da uljepša prostor".
Comment
by u/Emergency-Tonight-81 from discussion
in askcroatia
Neki smatraju kako je APN apsolutno najveći krivac rasta cijena nekretnina, dok "agencije samo jašu na tom valu".
"Agencije su skužile ‘free money glitch‘ u Hrvatskoj i to gledaju eksploatirati najviše što mogu. U praksi zapravo samo smetaju. 90 posto ljudi cijelu transakciju mogu napraviti sami, papirologija nije toliko složena, ali agencije su uvjerile ljude da se bez njih ne može", tvrdi jedan Redditovac.
Slična iskustva dijele i drugi korisnici. Nekima, međutim, nije problem samo u visini cijene, već i u tome koliko se informacija o nekretnini uopće može pronaći u oglasu.
"Ima li neki razlog zašto je prodaja kuća preko interneta kod nas tajnovita, sa što manje slika, sa što manje informacija o točnoj lokaciji?”, pita jedan komentator. Posebno mu nije jasno zašto se kod nekretnina koje koštaju nekoliko stotina tisuća eura kupcu ne pruži dovoljno osnovnih informacija da bi mogao procijeniti isplati li mu se uopće otići na razgledavanje.
Jedan od komentatora otišao je korak dalje pa ustvrdio da agencije upravo na nedostatku informacija grade svoju ulogu posrednika.
"Oni se bave poslom ograničavanja pristupa informacijama i za to uzimaju proviziju", napisao je.
Drugi smatra da agencije ne snose dovoljno odgovornosti za ono što se događa tijekom kupoprodaje, a njihovu proviziju od nekoliko tisuća eura smatra previsokom u odnosu na ono što kupac za nju dobiva.
Treći je pak prenio izjavu jednog agenta koji i sam smatra da se cijene nekretnina ponekad pumpaju do apsurda, opisujući kako jedan previsoko postavljen oglas može postati mjerilo za druge prodavatelje.
"Ne znam što oni (agenti za nekretnine) puše kad postavljaju cijene. Stvar je da oni postave cijenu. Ne proda se odmah. Ali ekipa u oglasniku vidi takvu cijenu za sličan stan i stave ju i oni. I za nekoliko mjeseci cijena prvog agenta dostigne ono što je prvotno stavio, bez da se oznojio", navodno je rekao agent.
"I tako vam se, djeco, napuhuje balon", zaključio je forumaš.
No, nisu svi stali na stranu autora objave.
Jedan komentator upozorava da problem nije tako jednostavan. Agencije, kaže, možda sudjeluju u rastu cijena i imaju koristi od njega, ali teško ih je smatrati glavnim uzrokom. Kao jedan od većih problema navodi skupe najamnine, ograničenu ponudu i činjenicu da ljudi zbog nesigurnosti najma što prije žele riješiti vlastito stambeno pitanje.
"Da imamo neki regulirani zakon i sustav podstanarstva, ljudi ne bi trčali kupiti stan pod svaku cijenu. Recimo, meni je jedna od glavnih motivacija bila ta da imam 33 godine, da imam još svega par godina gdje mogu kupiti na 30 godina. Stanarine rastu više nego plaće i pitanje bi vremena bilo kada bih se morao ili seliti dalje ili uzimati cimera u srednjim 30-ima. A sama pomisao da bi mi mirovina za 30 godina bila manja od stanarine i da bih kao stari djedica morao ići u cimerstvo mi je pravila jezu", napisao je i dodao:
"Nedostatak ulaganja u željezničku infrastrukturu pridonosi centralizaciji stanovništva i povećava pritisak na cijene stanova u Zagrebu. Zbog sporih, nepouzdanih i neusklađenih prometnih veza mnogi ljudi koji rade u Zagrebu nisu spremni živjeti u okolnim gradovima, pa se velik broj kupaca natječe za isti ograničeni stambeni prostor. Kvalitetna, česta i brza željeznica proširila bi funkcionalno područje Zagreba i omogućila ljudima da žive u gradovima poput Ivanić-Grada, Krapine ili Varaždina, a da svakodnevno rade u Zagrebu. Time bi se povećala efektivna ponuda stambenog prostora dostupnog zagrebačkom tržištu i smanjio pritisak na cijene".
Uz pomoć AI-ja je iznio i cijene kvadrata tijekom kolovoza u pojedinim gradovima: Zagreb - 4121 eura po kvadratu, Varaždin 2534, Ivanić-Grad 1754, Krapina - 1075 eura po kvadratu...
"Dakle, u Krapini je stan od 50 kvadrata po ovim ciframa oko 53 tisuće eura, a u Zagrebu 206 tisuća", istaknuo je.
Dio problema vidi i u hrvatskom mentalitetu.
"Prosječni Hrvat, ako je kupio stan za 150 tisuća, on bi ga radije zapalio nego prodao za manje od 150 tisuća. Nema veze što u njega nije ulagao i što je taj stan desetljeće ili dva stariji nego kad ga je on kupio", istaknuo je.
Zanimljiv je i komentar korisnika koji iskustvo s agencijama vidi potpuno drukčije.
"Ljudi ponekad imaju nerealna očekivanja za koliko će prodati svoju nekretninu. Kad smo prodavali stan, agent nam je sugerirao za koju lovu ćemo prodati danas, doduše on nam je morao i pronaći kupca koji bi pristao da ostanemo još šest mjeseci od kupoprodaje u stanu jer smo renovirali kuću... Uglavnom, stan smo prodali za sat vremena i našli idealne kupce", napisao je.
Isti agent prodao je i kuću koju su kupili, sugerirajući prodavateljima da snize traženu cijenu za 40 tisuća eura jer bi u protivnom nekretninu mogli prodavati još godinu dana.
Gradnje kuće ili zgrade? Građevinarka stavila sve na papir, razlika bi vas mogla iznenaditi
Drugi je Redditovac napisao kako poznaje nekoliko "normalnih" agenata koji tvrde da je problem zapravo u prodavateljima.
"Uvjeravaju vlasnike da cijena nije realna, pokazuju analize i tablice, ali vlasnici imaju ‘fix‘ ideje koliko žele zaraditi od stana. A naravno te ‘fix‘ ideje su dobili gledajući druge oglase. Tako da je to jedan divni mehanizam koji sam sebe pokreće i podmazuje", napisao je.
Upravo se tu otvara i druga strana priče, ona iz perspektive prodavatelja. Jer ako agent uspije pronaći kupca koji je spreman platiti više, teško je očekivati da će vlasnik zbog brige o tržištu odbiti takvu ponudu.
"Pa normalno da ću dati agenciji ako će mi prodati stan za više nego što bih ga ja sam prodao", komentirao je jedan Redditovac, sažimajući prilično jednostavnu logiku vlasnika. Ako je nekretninu moguće prodati za više novca, provizija agenciji u tom slučaju više nije jedini kriterij.
Sličnu računicu ponudili su i drugi. Jedan korisnik navodi da je svoju nekretninu prvo pokušao prodati sam, ali ju je nakon toga dao agenciji. Rezultat? Tvrdi da ju je agent uspio prodati za čak 30 posto više.
"Zato ljudi, dajte agencijama", savjetovao je.
Ima i onih kojima je sama provizija prihvatljiva cijena za vrijeme i živce koje prodaja može oduzeti. Jedna komentatorica opisala je kako joj je tijekom mjesec i pol dana stan obišlo pedesetak ljudi, pri čemu je zbog svakog razgledavanja morala dolaziti u stan, iako u njemu ne živi.
"Popili su mi krv na slamku jer i ne živim tamo, pa sam morala dolaziti i dvaput na dan, o tome da se nisu ni pojavili u dogovoreno vrijeme da ne pričam", napisala je.
Za kraj, sve ovisi iz koje perspektive gledate na cijelu situaciju: prodavatelj želi dobiti što više, a kupac želi platiti što manje. No jedno je sigurno - cijene nekretnina nikad nisu bile veće.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....