Kupili ste stan, obnovili kuću ili platili energetsku obnovu, a onda su se pojavile pukotine, računi nisu pali ili se otvorilo pitanje sigurnosti konstrukcije. Kad problem s nekretninom preraste u spor, više nije dovoljno ono što vidimo – važno postaje ono što se može dokazati.
Kupnja stana ili kuće za većinu je ljudi jedna od najvećih životnih investicija. Zato problemi s nekretninom mogu biti puno ozbiljniji od loše postavljenih pločica, vlage na zidu ili nezadovoljstva izvedenim radovima. Ponekad je riječ o desecima ili stotinama tisuća eura, a u najtežim slučajevima i o sigurnosti ljudi koji u toj nekretnini žive.
Što, primjerice, napraviti kada nakon skupe energetske obnove računi za grijanje ostanu gotovo isti? Tko može utvrditi jesu li radovi izvedeni kako je ugovoreno? Kako dokazati zbog čega su se na zgradi pojavile pukotine? I kako nakon požara, potresa ili drugog ozbiljnog oštećenja znati je li konstrukcija doista sigurna? Kada se vlasnik, izvođač, investitor ili osiguravatelj oko takvih pitanja više ne mogu složiti, važnu ulogu mogu imati sudski vještaci.
Upravo su nekretnine, graditeljstvo, procjene i sigurnost građevina među područjima kojima se bavi IX. Kongres sudskih vještaka RH, koji se danas i sutra, 2. i 3. listopada, održava u zagrebačkom hotelu Westin. Riječ je o središnjem stručnom okupljanju sudskih vještaka i procjenitelja, a program obuhvaća niz područja – od graditeljstva i arhitekture do ekonomije, medicine, prometa i zaštite od požara.
„Sudski vještaci imaju ključnu, često nedovoljno vidljivu ulogu u pravosudnom sustavu“, kaže Melita Bestvina Krnić, predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja (HDSViP) i dugogodišnja sudska vještakinja. Vještak pritom ne presuđuje niti odlučuje tko je kriv. Njegov je posao stručno razjasniti činjenice za koje sud nema potrebna specijalistička znanja. Kada su nekretnine u pitanju, to može značiti utvrđivanje uzroka oštećenja, kvalitete izvedenih radova, stanja konstrukcije, vrijednosti imovine ili drugih tehničkih i financijskih okolnosti.
Platili ste obnovu, ali računi nisu pali. Što sada?
Energetska obnova posljednjih je godina postala jedna od velikih tema među vlasnicima nekretnina. Nova fasada, toplinska izolacija, prozori i drugi zahvati trebali bi poboljšati energetsku učinkovitost zgrade i, u konačnici, smanjiti potrošnju energije. No što ako je vlasnik platio obnovu uz očekivanje značajnih ušteda, a računi za grijanje gotovo se nisu promijenili? U eventualnom sporu nije dovoljno zaključiti da „obnova nije uspjela“. Potrebno je utvrditi što je bilo ugovoreno, što je stvarno izvedeno, jesu li radovi izvedeni prema pravilima struke i što je uzrok rezultata koji vlasnik vidi na svojim računima. Upravo takvi primjeri pokazuju koliko se vrijednost nekretnine ne svodi samo na atraktivnu lokaciju, broj kvadrata i lijepo uređen interijer. Ono što se nalazi iza fasade, ispod poda ili unutar konstrukcije može biti mnogo važnije od onoga što kupac vidi na fotografijama oglasa.
Kako znamo da je zgrada nakon požara doista sigurna?
Još ozbiljnije pitanje pojavljuje se kada postoji sumnja u sigurnost konstrukcije. Među temama Kongresa su konstrukcijske analize velikih građevinskih nesreća, uključujući rušenje nadstrešnice željezničke stanice u Novom Sadu, ali i posljedice požara na nosivu konstrukciju zagrebačkog nebodera Vjesnik. Takvi slučajevi pokazuju zašto nakon ozbiljnog oštećenja nije dovoljno samo pogledati zgradu i zaključiti da djeluje stabilno. Pregledi, mjerenja, proračuni i numeričke analize mogu biti potrebni kako bi stručnjaci procijenili stanje konstrukcije i razinu opasnosti. Za vlasnike stanova to je važna tema i iz još jednog razloga. Stanje zgrade nije samo pitanje sigurnosti nego može postati i pitanje vrijednosti imovine. Stan može biti besprijekorno renoviran, ali njegova vrijednost ne postoji odvojeno od stanja zgrade u kojoj se nalazi.
Na vrijednost nekretnine sve više mogu utjecati i rizici lokacije
Lokacija je desetljećima jedna od najvažnijih riječi na tržištu nekretnina. No dobra lokacija nije nužno samo blizina centra, škole, tramvaja ili pogled s terase. Klimatski rizici i njihov mogući utjecaj na nekretnine također su među temama ovogodišnjeg Kongresa. To otvara pitanje kako će se u budućnosti pri procjenama imovine promatrati rizici kojima je određena lokacija izložena. Za kupce nekretnina to je još jedan podsjetnik da cijena četvornog metra nije jedina brojka koju vrijedi gledati. Kvaliteta gradnje, stanje zajedničkih dijelova zgrade, izvedene rekonstrukcije i energetska svojstva mogu biti jednako važni kada se pokušava razumjeti što se zapravo kupuje.
Fotografija pukotine nije isto što i dokaz njezina uzroka
Problemi s nekretninama posebno su nezgodni zato što ono što vlasniku izgleda očito ne mora automatski dokazivati i uzrok problema. Pukotina može biti jasno vidljiva, ali ostaje pitanje zašto je nastala. Vlaga na zidu postoji, no potrebno je ustanoviti odakle dolazi. Visoki računi nakon obnove mogu biti činjenica, ali treba utvrditi jesu li povezani s izvedenim radovima ili nekim drugim čimbenikom. Tu se najbolje vidi uloga stručnog vještačenja: tehnički ili financijski problem potrebno je pretvoriti u provjerljive činjenice.
„Iza svakog spisa stoji nečiji život, ne samo brojke“, kaže sudski vještak za financije i računovodstvo Ante Beus.
Kod nekretnina iza tih brojki često stoji i nečija životna ušteđevina. Jer stan na oglasniku može imati određenu cijenu po četvornom metru, ali stvarna priča o njegovoj vrijednosti ne završava kvadraturom, kvartom i atraktivnim fotografijama. Kvaliteta izvedbe, stanje konstrukcije, energetska svojstva i rizici koje kupac možda ne može uočiti pri prvom razgledavanju mogu postati itekako važni – osobito kada nešto pođe po zlu.
Želite poslušati predavanja?
IX. Kongres sudskih vještaka RH održava se danas i sutra, 2. i 3. listopada 2026., u hotelu Westin u Zagrebu. Organizator navodi da okupljanje uključuje sudske vještake, predstavnike pravosuđa, akademsku zajednicu i druge relevantne institucije. Objavljena je i prijava za sudjelovanje; kotizacija iznosi 130 eura za jedan dan, odnosno 200 eura za oba dana. Hrvatska odvjetnička komora objavila je poziv svojim članovima, pa za sudjelovanje zainteresiranih građana koji ne pripadaju navedenim stručnim skupinama vrijedi prije dolaska provjeriti uvjete izravno kod organizatora. Više saznajte ovdje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....