Hrvatsko tržište nekretnina vrlo je aktivno, a o njegovu potencijalu, trendovima i očekivanjima razgovarali smo sa stručnjacima iz tvrtke CBS International Hrvatska - Andreom Karlović, voditeljicom odjela procjena i razvojnog savjetovanja, i Ivanom Mihaljevićem, voditeljem odjela uredskih prostora. Riječ je o vodećoj konzultantskoj tvrtki za nekretnine u regiji s više od 400 zaposlenih, koja je dio Cushman & Wakefield Grupe. Te dvije tvrtke nedavno su potpisale novi partnerski sporazum o pružanju usluga vezanih uz komercijalne nekretnine u Austriji, koji je proizašao iz višegodišnje uspješne suradnje na području Hrvatske, Srbije i Crne Gore. Stoga nas je na početku zanimala njihova ocjena cjelokupnog tržišta nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na regiju.
Andrea Karlović: Hrvatska je u prednosti u usporedbi sa zemljama u regiji i ima izvrsnu poziciju na investicijskoj karti zbog stabilne ekonomije i tržišta, pridruživanja eurozoni i Schengenu, što dodatno učvršćuje povoljan geopolitički položaj i daje nam veliki potencijal da još snažnije iskoristimo svoju poziciju u smislu razvoja novih projekata.
* Gdje vidite najveći potencijal i koliko je Hrvatska privlačna stranim investitorima?
Andrea Karlović: Svakom godinom vidimo da tržište nekretnina u Hrvatskoj ima vrlo dobar potencijal, ali nam nedostaje novih strukturiranih projekata posebice unutar vrlo atraktivnih sektora za ulaganje kao što su turizam, logistika, uredi i stanovanje. Kratkoročno planiranje i loše strukturirani projekti doveli su do manjka greenfield investicija u najatraktivnijim sektorima. Unatoč svemu, uz već prisutne investitore iz okolnih zemalja, raste interes investitora iz zemalja poput Poljske, Češke i Mađarske. I oni vide Hrvatsku kao vrlo potentno tržište za razvoj komercijalnih i, još više, stambenih projekata koji imaju sve atraktivnije prinose u usporedbi s njihovim tržištima.
Budući razvoj projekata, uz izgradnju novih, ima potencijal i u brownfield investicijama, koja još uvijek u Hrvatskoj nisu zauzela značajniji udio. Očekujemo da će budući investicijski ciklus biti praćen implementacijom ESG principa pri razvoju projekata s posebnim naglaskom na povećanje energetske učinkovitosti i generalno tehnološkog poboljšanja postojećeg fonda komercijalnih nekretnina.
* Koji se sektor trenutačno najviše razvija?
Ivan Mihaljević: Gledajući na investicijski ciklus, možemo ustvrditi da su u 2023. bile najizraženije aktivnosti u maloprodajnom sektoru, pogotovo u segmentu retail parkova. U protekloj godini zabilježeno je otvaranje 12 novih objekata tog formata diljem Hrvatske, što je obogatilo naše tržište s dodatnih 136.740 kvadrata nove ponude maloprodajnog prostora. Time je ukupna ponuda retail park formata zauzela udio od 30 posto od ukupne ponude maloprodajnih prostora na tržištu, u usporedbi s 23 posto u 2022., što je značajan pozitivan pomak.
Općenito govoreći, tržište trgovačkih centara najzreliji je i najrazvijeniji segment tržišta nekretnina, a pogotovo kada govorimo o postojećim formatima trgovačkih centara u velikim gradovima. S 1,7 milijuna kvadrata modernog maloprodajnog prostora Hrvatska posjeduje oko 445 kvadrata maloprodajnog prostora na tisuću stanovnika, dok se u europskim zemljama navedeni omjer kreće između 250 i 500 kvadrata. Gledajući prema zasićenosti ponude diljem Hrvatske, najrazvijenija tržišta se nalaze u primorskim gradovima, gdje navedeni omjer prelazi tisuću kvadrata na tisuću stanovnika. Daljnji fokus u navedenom segmentu bit će na razvoju upravo retail parkova, što potvrđuje činjenica da u narednom periodu očekujem dodatnih 91.600 kvadrata novih modernih retail parkova, razvojem projekata koji su već u fazi razvoja ili planirani. S obzirom na to da su primarne lokacije već razvijene i zadovoljavaju potražnju, razvoj navedenih projekata odvijat će se u najvećem dijelu na sekundarnim i tercijarnim lokacijama diljem zemlje.
* A koji sektor trpi određene turbulencije?
Ivan Mihaljević: Možemo konstatirati da sektor uredskih prostora trenutno prolazi kroz najveće izazove. Kao što je poznato, s obzirom na veliku aktivnost te povijesno nisku stopu slobodnih prostora, velik je potencijal u razvoju uredskih projekata, koji se zbog raznih faktora u ovom trenutku ne razvijaju potrebnom dinamikom, te zakupnici nemaju izbora i zadržavaju se na postojećim lokacijama.
* Lani je na tržištu komercijalnih nekretnina uloženo 400-500 milijuna eura. Što možemo očekivati u narednim godinama?
Andrea Karlović: Protekla godina bila je obilježena transakcijama uredskih zgrada, i to s naglaskom na tržište grada Zagreba. Jedna od značajnijih transakcija na tržištu jest prodaja uredskog portfelja S-Immo. Povijesno niske stope raspoloživog uredskog prostora, stabilne zakupnine s potencijalom rasta, stabilna potražnja kao i nedostatak novih projekata potaknuli su interes domaćih i regionalnih investitora za ulaganje u uredski sektor. Također, uz uredski sektor, najviše aktivnosti realizirano je u sektoru turizma i, dok se čeka finalizacija najveće transakcije na tržištu, odnosno prodaja portfelja Hotela Sunčani Hvar, imali smo prodaje hotela Novi u Novom Vinodolskom, Bonavia u Rijeci i Bellevue u Splitu. U narednom periodu možemo očekivati daljnji interes za strukturiranim projektima, s naglaskom na potencijalu razvoja novih proizvoda koji će biti praćeni stabilnom i jakom potražnjom kupaca za kvalitetnim projektima iz sektora turizma, uredskih prostora i stambenih projekata.
* Svjedočimo i investicijskom "boomu" na tržištu logističkih nekretnina. Kakva su tu očekivanja?
Ivan Mihaljević: Tržište logistike vrlo je aktivno, te je trenutno više projekata koje investitori razvijaju kako za vlastite potrebe tako i za potrebe špekulativnog tržišta. Većinu trenutno razvijenih projekata izgradili su sami korisnici, prilagođenu vlastitim specifičnim zahtjevima, a bilježimo nešto veću investicijsku aktivnost investitora koji na našem tržištu razvijaju moderne logističke projekte za potrebe potencijalnih zakupnika. S obzirom na to da je navedeno tržište u Hrvatskoj najmanje razvijen sektor komercijalnih nekretnina, svjedočimo pozitivnim kretanjima u smislu povećanja investicijske aktivnosti te je u periodu od posljednje dvije godine na tržištu razvijeno više od 207.000 novih četvornih metara modernih logističkih prostora. Regija oko Zagreba ima najizrazitiji rast u smislu proširenja logističkih kapaciteta. Ukupna površina trenutno u izgradnji iznosi 311.500 kvadrata, od čega se gotovo polovina nalazi u Donjoj Zdenčini, gdje tvrtke Spar i Orbico grade objekte za svoje potrebe. Osim zagrebačke regije, bilježimo veliki interes za ekspanziju logističkih projekata u istočnoj Hrvatskoj, posebice u Osijeku, te u Rijeci, koja je posebno atraktivna zbog strateškog razvoja budućeg kontejnerskog terminala. S obzirom na pozitivnu ekonomsku klimu u Hrvatskoj i kontinuirani rast našeg gospodarstva, očekuje se povećanje potrebe za razvojem distribucijskih centara i specijaliziranih skladišta.
