Kako je moguće da jedan grad istovremeno drži titulu najbrže rastućeg po rastu broja stanovnika na hrvatskoj obali, a u njegovu središtu bilježi povijesno najmanje učenika u školskim klupama?
Kako je moguće da grad koji spaja bogatu povijest, mediteranski ritam ugodne svakodnevice i blizinu mora postaje sve poželjnije mjesto za život, a istodobno se sve češće govori o manjku zelenila, prometnim gužvama i nedostatku sadržaja u novim kvartovima?
Kako je moguće da taj isti grad bilježi intenzivan građevinski zamah koji nadmašuje sve nacionalne prosjeke, a istovremeno velik broj višestambenih zgrada zjapi poluprazno?
I u konačnici, kako je moguće da promet nekretninama usporava, a njihove cijene nastavljaju rasti?
Odgovor na ove nesvakidašnje paradokse leži u složenom odnosu između pritiska turizma, kontinuirane masovne apartmanizacije i ekspanzije novih kvadrata, koji donosi značajne promjene u svakodnevni život lokalne zajednice.
Sve te suprotnosti danas najbolje oslikavaju život u Zadru, ali i trendove koji obilježavaju cijelu Zadarsku županiju kao trenutačno jedno od najvećih građevinskih središta na obali.
Da se na zadarskom području događa građevinski bum više nije stvar osobnog dojma prolaznika, što potvrđuju najnovije analize tržišta nekretnina. Prema podacima analize Nekretninski puls, koju zajednički objavljuju Zagrebačka banka te analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u apsolutnom broju izgrađenih stanova i dalje prednjači Zagreb, no kada se broj završenih kvadrata stavi u odnos s brojem stanovnika, prednjači Zadarska županija s 2829 dovršenih stanova u 2025. godini. Dok je nacionalni prosjek 4,7 novih stanova na tisuću stanovnika, u Zadarskoj se županiji gradi 17,1 stan na 1000 stanovnika, što je čak 3,6 puta više od hrvatskog prosjeka.
Zaboravite bijele zidove: Novi broj D&D-a otkriva interijere koji se usuđuju više. U prodaji!
Trogodišnji prosjek od 2023. do 2025. godine pokazuje da nije riječ o kratkotrajnom trendu. S prosječno 16 izgrađenih stanova na tisuću stanovnika, Zadarska županija drži vrh ljestvice u Hrvatskoj, ispred Istarske (10,5) i Grada Zagreba (4,8). Dok se u glavnom gradu trenutačno gradi samo 42 posto stanova u odnosu na povijesni vrhunac iz 2007. godine, u Zadarskoj se županiji danas gradi dvostruko više stanova nego na vrhuncu prethodnog nekretninskog ciklusa.
Prema riječima Nikice Begonje, predsjednika strukovnog udruženja agencija za promet nekretnina za Zadarsku županiju i vlasnika agencije Nina-dom, Zadar prolazi kroz prostornu ekspanziju jer se, za razliku od drugih jadranskih gradova, ima kamo širiti zahvaljujući velikom zaleđu koje obuhvaća Ravne kotare, priobalje i okolne općine.
- Granice samog grada danas su se praktički spojile s prigradskim općinama: na sjeveru s općinom Ninski Stanovi/Nin, na istoku s općinom Poličnik, a na jugoistoku s općinama Bibinje i Sukošan - ističe.
Na širem zadarskom području pojačano niču novi stambeni projekti, a veći dio stanova, kako se može čuti, rezervira se i prije samog dovršetka gradnje.
Najatraktivnije i ujedno najskuplje gradske lokacije, govori Begonja, i dalje su u predjelima bliže moru, kao što je obalno područje Dikla, Vitrenjaka, Borika i Puntamike, gdje prednjači luksuznija gradnja, a cijene ekskluzivnih nekretnina u prvom redu do mora penju se i do 8000 ili 9000 eura po kvadratu.
Ovaj elitni sjeverozapadni krak grada trenutačno obilježavaju dva velika projekta koji zorno prikazuju moć premium stanogradnje. U Ulici Augusta Šenoe smjestio se Projekt Borik tvrtke Porta Group, koji broji ukupno 42 stana raspoređena u pet modernih zgrada. Kompleks je u završnoj fazi, a ako je suditi po aktivnim oglasima, na tržištu je preostao mali broj slobodnih stanova, po cijeni koja se kreće u rasponu od 4613 do 6224 eura po kvadratu.
Nedaleko od te lokacije, u neposrednom susjedstvu uz samu marinu, u naselju Vitrenjak II, po fazama se gradi kompleks Marina Project Zadar. Projekt obuhvaća oko deset zgrada s više od 100 stanova. Prva je faza obuhvaćala 50-ak stanova koji su odmah na početku projekta, prije otprilike pet godina, planuli na tržištu. Tada su se cijene kretale od 2600 do 3000 eura po kvadratu, dok najnovija, treća faza donosi znatno više cijene: prema aktualnim oglasnicima kreću se u rasponu od 6000 do 6500 eura po kvadratu.
Međutim, snažan procvat zadarske stanogradnje ne prolazi bez ozbiljnih potresa koji pozivaju na oprez. Najbolji primjer za to je projekt Diamond Marina Zadar Borik, koji je na elitnoj lokaciji na Vitrenjaku počela graditi tvrtka Adria Europe Borik. Najavljivan 2021. godine kao futuristički "dijamant" s nekoliko luksuznih zgrada i krovnim bazenima, projekt je godinama bio u zastoju, no upravo je, kako doznajemo, nastavljena njegova realizacija.
S druge strane, svakodnevne stambene potrebe i takozvana visoka-srednje kvalitetna stanogradnja sele se u druge gradske četvrti.
- Naselja poput Brodarice, Mocira, Belafuže, Bilog briga, Crvenih kuća i Smiljevca mjesta su gdje se rješavaju stambena pitanja jer cijene nisu toliko visoke - objašnjava Begonja.
Građevinske dizalice aktivne su na širem području gradskog prstena. Na Mocirama se uz Ulicu Asje Petričić gradi projekt Mocire tvrtke Sigma. Kompleks od nekoliko zgrada s ukupno 190 stanova izvodi se po fazama, a ranije se po medijima isticao zbog sindikalnog modela koji je domaćim radnicima nudio popust od 200 eura po kvadratu u odnosu na tadašnju tržišnu cijenu od oko 3500 eura po kvadratu. Na adresi Put Murvice, pak, privodi se kraju projekt Portada s čak 172 stambene jedinice u dvije zgrade. Investitor je tvrtka Portada Zadar. U oglasnicima više nema aktivnih oglasa za prvu prodaju novih stanova od investitora, ali počeli su se pojavljivati prvi oglasi za dugoročni najam stanova koje privatni kupci iznajmljuju nakon što su ih kupili kao investiciju.
Prema istočnim i kontinentalnim dijelovima grada također se ističe nekoliko investicija. Kroz projekt Crvene kuće, uz Ulicu Antuna Dobronića, investitor Kubak Stil kroz brend Meba Life gradi kompleks od ukupno 200 stanova. Rok za završetak gradnje planiran je za prosinac 2027. godine, a cijene se u oglasnicima kreću od 3800 do čak 10.200 eura po kvadratu, koliko se traži za luksuzni penthouse.
Na Bilom brigu niče Projekt 100 koji donosi točno 100 stambenih jedinica u jednoj velikoj zgradi, lokalno prozvanoj i "mamutica na Bilom brigu". Početna tržišna cijena za stanove u tom projektu u javnoj je prodaji krenula od 3800 eura po kvadratu, a useljenje je planirano u proljeće 2027. godine.
Cjenovni i socijalni kontrasti ističu se u predjelu Smiljevac, u neposrednoj blizini Ulice Borisa Papandopula. Dok tamošnja komercijalna novogradnja drži tržišne cijene do 3800 eura, na istoj se mikrolokaciji počinje pripremati i dugoočekivani projekt POS Smiljevac sa 130 stanova namijenjenih priuštivom stanovanju.
Valja spomenuti i najavljeni projekt turske Doğuş grupe uz novoobnovljenu zgradu bivše tvornice Maraska. U neposrednoj blizini povijesne jezgre i gradske marine na Brodarici u pripremi je gradnja luksuznog stambeno-komercijalnog kompleksa Maraska Residences koji će u dvije moderne zgrade donijeti više od 100 elitnih stanova povezanih s uslugama prvog Hyatt Regency hotela u Hrvatskoj.
Međutim, nicanje ovakvih megaprojekata među stručnjacima otvara pitanje dugoročne urbanističke slike Zadra. Prostorni planovi već godinama dopuštaju maksimalnu izgrađenost parcela, što investitori legitimno iskorištavaju kako bi iz svakog kvadrata izvukli najveći mogući profit. Na sveprisutan "investicijski turizam" upozorava i zadarska arhitektica Nina Ninčević iz studija Arhitektura plus.
- Prostorni planovi trebali bi strože štititi javni interes. Problem je što ograničenja nisu dobro postavljena, a prijašnja kvalitetnija rješenja u međuvremenu su ukinuta. To izravno utječe na izgled novih četvrti. Sada imamo apsolutnu preizgrađenost koja je pretekla infrastrukturu, a ta infrastruktura kasni 30 i više godina. Zelenila gotovo da nema. Vidi se da se gradska vlast posljednjih godina ponovno posvećuje zelenilu, što toplo pozdravljamo, ali i dalje se najprije izgradi cijeli kvart, a tek se onda gradi vrtić. Primjerice, u Crvenim kućama, kvartu u kojem živim, koji je živ i pun stanovnika, vrtić je bio u planu još 2007. godine, a tek je sada sagrađen - ističe.
Kao najočitiji primjer brzog gubitka prostornog identiteta navodi Borik.
- U kvartu koji je nazvan po borovima danas gotovo da nema borova ni zelenila. To je postao neprepoznatljiv prostor. Strašno je gledati kojom se brzinom prostor i obala devastiraju - komentira arhitektica.
Jedan od problema vidi u pravilima koja uređuju udaljenost zgrada od susjednih parcela, osobito u primjeni takozvanog pravila "h/2". Prema njemu bi, primjerice, zgrada visoka deset metara trebala biti udaljena najmanje pet metara od susjedne parcele.
- Sada imamo zgrade visoke deset metara na udaljenosti od samo tri metra od susjeda. Da imamo tih pet ili deset metara, moglo bi se posaditi stablo. Ali ne možemo kriviti investitore jer im postojeća urbanistička pravila dopuštaju takvu gradnju. Omjer privatnih i javnih ulaganja u gradnju i uređenje prostora izrazito je neravnomjeran, 3:1 u korist privatnih investicija. Grad mora preuzeti aktivniju ulogu, postaviti strože urbanističke okvire i više ulagati u javni prostor, infrastrukturu i sadržaje koji stanovnicima osiguravaju kvalitetu života - smatra Nina Ninčević.
Iako se lako stječe dojam da je ponuda novogradnje iznimno bogata, značajan udio u prometu stambenih nekretnina, kaže Begonja, čine hrvatski povratnici i stranci veće platežne moći. Dio njih se doseljava. Drugi najčešći motivi kupnje su investicija, turistička djelatnost, privremeni boravak te rješavanje stambenog pitanja domaćih stanovnika.
Službeni demografski podaci pokazuju kako se od 2021. do 2024. procijenjeni broj stanovnika Zadarske županije povećao za 4238, a najnovija procjena Državnog zavoda za statistiku pokazuje da se rast nastavio i 2025. godine. Tada je procijenjeni broj stanovnika dosegnuo 166.765, što je 1,49 posto više nego prethodne godine.
- S jedne je strane dobro da ne dolazi do depopulacije, ali upravo je zbog pojačanog priljeva stanovništva zaostatak u javnim ulaganjima, izgradnji prateće infrastrukture i osiguravanju potrebnih sadržaja posebno vidljiv - ističe arhitektica Nina Ninčević.
Među kupcima prednjače hrvatski povratnici iz inozemstva, a ističe se i jedan novi trend: druga i treća generacija iseljenika, odnosno djeca i unuci hrvatskih emigranata koji nikada nisu živjeli u Hrvatskoj, sada ovdje kupuju nekretnine. Kupuju i državljani EU privučeni blizinom mora i mogućnošću online rada, građani iz drugih hrvatskih gradova, ali i građani s područja bivše Jugoslavije. Svi oni konkuriraju domaćem stanovništvu.
- Zadar je svoje atraktivnosti, pozicije na Mediteranu te dobre kopnene i morske prometne povezanosti atraktivan Hrvatima i strancima. Pozitivna je stvar što ne dolazi do depopulacije, ali prosječan stanovnik Zadra s prosječnom zadarskom plaćom teško si može priuštiti stan u Zadru - upozorava Nina Ninčević.
Prosječna neto plaća u Zadarskoj županiji u drugom tromjesečju 2026. godine iznosila je 1462 eura, što je za šest posto niže od nacionalnog prosjeka. Kada se u istu jednadžbu stave i tražene cijene kvadrata koje su tijekom rujna, prema podacima portala Nekretnine.hr, u županiji u prosjeku iznosile 3976 eura po kvadratu - a u samom Zadru 4137 eura po kvadratu, što je rast od 7,7 posto na godišnjoj razini - rješavanje stambenog pitanja za domaće mlade obitelji postaje iznimno zahtjevan proces.
Doduše, prema podacima Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, službena je medijalna realizirana cijena stana u Zadru u 2025. godini iznosila 2874 eura po kvadratu, što je osjetno niže od trenutačnih iznosa u oglasima, ali i dalje predstavlja financijski teret za prosječna obiteljska primanja.
Zbog toga dio lokalnih kupaca izlaz pronalazi izvan grada.
- Neke mlade obitelji uspješno pronalaze nekretnine u gradu, a neke rješenje vide u prigradskim naseljima i okolnim mjestima u županiji koja gravitiraju Zadru. To su područja Novog Bokanjca, Crnog, Murvice, Briševa, Smokovića..., gdje je stanogradnja također počela uzimati maha. Mlade obitelji brzo shvaćaju prednosti ovih lokacija jer su automobilom u Zadru za samo pet minuta, a kupuju kvadrate koji su dosta jeftiniji u odnosu na elitne gradske kvartove - kaže Begonja.
Novogradnja se u prigradskim zonama kreće od 2900 eura po kvadratu naviše, dok su na području Petrčana, Nina, Privlake, Sukošana, Bibinja i Kožina cijene od 3000 do 4000 eura po kvadratu. Prvi red do mora je oko 5000-6000 eura po kvadratu, a ide i do 7000.
- To su uglavnom manji projekti jer je prostornim planovima dozvoljena manja gradnja, do četiri ili do deset stanova, ovisno o lokaciji, pa se u pravilu rade luksuzniji stanovi - pojašnjava.
Na svakodnevicu građana utječe i intenzivna turistička sezona, do te mjere da neki tijekom ljeta izbjegavaju povijesno središte grada. Jedna stanovnica Zadra žali nam se i na samo ponašanje turista: jure romobilima po Poluotoku i šeću u kupaćim kostimima unatoč gradskim oznakama o pravilima ponašanja.
Završetkom ljetnih mjeseci, međutim, život u Zadru ne prestaje. Stanovnica Zadra kaže kako se u gradu i okolnim mjestima i u jesen nudi bogat društveni i kulturni program, no čak i nakon odlaska turista građani se suočavaju s prometnim gužvama i nedostatkom parkirališnih mjesta.
- Zadar i okolica transformiraju se brže nego što to infrastruktura može pratiti. Živim ovdje od osamdesetih godina, kada više od pola današnjeg grada nije ni postojalo. Razlika u odnosu na to razdoblje je golema. Iako je grad i dalje po mjeri čovjeka, gradnja je prešla sve granice. Nekada je pojam grada bio Poluotok, a danas u novim naseljima hodate pješačkim prijelazom, a iznad glave su vam balkoni. Tko to dozvoljava? - pita se.
Nevjerojatna joj je količina novogradnje, ali i činjenica da se sve prodaje.
- Nova naselja u gradu su izbetonirana, nemaju ni dovoljno parkinga, da ne kažem stabala. Kad krenete od Zadra prema Biogradu, padate u nesvijest koliko se zadnjih godina izgradilo dvokatnica i trokatnica s ravnim krovovima, koje bih zakonom zabranila jer to nije primorska gradnja - opisuje naša sugovornica te upozorava kako neki stambeni projekti sagrađeni prije 10-ak godina i dalje koriste crne jame umjesto biopročišćivača.
No, unatoč velikom broju prodanih kvadrata, ističe, veći dio zgrada izvan turističke sezone zjapi poluprazno.
- Naravno da nedostaje nekretnina za stvarno stambeno zbrinjavanje kad su stanovi pretežno prazni. Najživlji su bili tijekom pandemije koronavirusa, a sada je izvan sezone gotovo sve zatvoreno. Kada navečer prolazite gradom, na zgradama ćete uočiti tek pokoji osvijetljeni prozor. Evo, na primjeru moje zgrade od 13 stanova, čak ih je sedam potpuno zaključano tijekom zime. A kada su stanovi prazni, instalacije su podložne propadanju, a eventualne kvarove rješavaju stalni stanovnici jer vlasnicima koji žive u Zagrebu ili Bjelovaru to nije hitni slučaj - prepričava.
Fenomen "zgrada duhova" izravno se odražava i na demografsku pustoš u samom srcu grada. Dok se bilježi nominalni porast stanovništva u županiji, škole bilježe povijesno skromne brojke. Iseljavanje domicilnog stanovništva i širenje apartmana doveli su do toga da Osnovna škola Petra Preradovića na Poluotoku danas broji najmanje prvašića još od Drugog svjetskog rata, samo njih 37, kako je početkom školske godine potvrdio i ravnatelj škole Ante Barač.
- U središtima dalmatinskih gradova više nema domicilnog stanovništva, a bez stanovništva gradska je jezgra prazna kulisa. Kako bi gradovi privukli stanovništvo, možda će morati razmišljati u smjeru otkupljivanja starih stanova po POS-sustavu, koji bi se potom obnavljali i nudili mladim obiteljima - kaže arhitektica Nina Ninčević.
Ipak, svi naši sugovornici ističu da se u Zadru i njegovoj okolici iznimno lijepo živi, ali i jednoglasno zaključuju da su sustavna ulaganja u javnu infrastrukturu, pametniji urbanizam i potporu mladim obiteljima nužni kako grad ne bi postao žrtva vlastitog građevinskog i turističkog uspjeha.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....