Dvadesetak kilometara udaljenosti, isti materijali i isti radnici, a kvadrat stana 2,3 puta skuplji. Nešto više od četvrtine razlike proizlazi iz same zgrade, koja je u Maksimiru veća, viša i bolje opremljena. Ostatak otpada na zemljište, porez koji raste s cijenom i premiju za projekt do kojeg je teško doći.
Zamislite dva oglasa za novogradnju, jedan pokraj drugoga. Prvi nudi dvosobni stan površine 52 četvorna metra u Maksimiru, po cijeni od 6500 eura za kvadrat. Drugi nudi dvosobni stan površine 44 četvorna metra u Bistri, po cijeni od 2900 eura za kvadrat. Oba stana imaju parkirno mjesto, troslojna stakla i dizalicu topline. Obje su zgrade projektirane po istim propisima i obje će proći isti tehnički pregled. Udaljene su dvadesetak kilometara, a kvadrat stana u Maksimiru stoji 2,3 puta više nego u Bistri.
Čim se u javnosti spomene ta razlika, slijedi isto objašnjenje: investitori u Zagrebu previše zarađuju. Rasprava o cijenama kvadrata, kao što sam već pisao, naš je nacionalni sport. Ovaj put želim tu razliku raščlaniti na stavke, kao što sam prije dvije godine raščlanio troškove zgrade s deset stanova na Trešnjevci, i pokazati kamo zapravo odlazi tih 3700 eura po kvadratu. Dio razlike proizlazi iz same zgrade, a objasnit ću i zašto. No veći dio nema veze s načinom na koji je zgrada sagrađena.
Brojke koje koristim temelje se na traženim cijenama iz oglasa investitora koje pratimo svaki tjedan, podacima Državnog zavoda za statistiku i troškovnicima naših projekata. Za primjer uzimam cijenu od 6500 eura po četvornom metru u Maksimiru, što je medijan traženih cijena u oglasima, te 2800 eura po kvadratu u Bistri, što približno odgovara sredini raspona traženih cijena na tom području.
Dvadeset kilometara razlike, više nego dvostruka cijena
Prosječna cijena prodanog novog stana u Zagrebu u prvoj polovici 2026. bila je 3518 eura po kvadratu, gotovo petinu više nego godinu ranije. No prosjek skriva ono što kupca zapravo zanima. U oglasima investitora početkom studenoga medijan traženih cijena novogradnje u Donjem gradu iznosio je oko 7300 eura po četvornom metru, u Maksimiru 6500, na Trešnjevci - sjever 5800, a u Trnju 5400 eura. Na drugoj strani grada i izvan njega cijene su znatno niže: u Novom Zagrebu - zapad oko 3750 eura, u Zaprešiću i Samoboru oko 3550, Velikoj Gorici 3400, Jastrebarskom 3050, Bistri 2800, a u Vrbovcu 2700 eura.
Usporedimo li prosječnu cijenu stanova u Zagrebu s onima u Jastrebarskom ili Zaprešiću, razlika nije osobito velika. No prava usporedba nije između Zagreba i okolice, nego između Maksimira ili Stare Trešnjevke i Bistre. Tu je razlika u cijeni kvadrata više nego dvostruka, premda su materijali, građevinski propisi i cijene rada na obje lokacije jednaki.
Pet razloga zbog kojih je gradnja u Maksimiru skuplja
Krenimo od onoga što se vidi, same zgrade. Zemljani radovi, armatura, beton, blok-opeka, vodovodne i odvodne instalacije te soboslikarski radovi koštaju jednako na obje lokacije jer ih izvode isti izvođači, a materijal nabavljaju od istih dobavljača. Ponuda koju smo ove jeseni dali za zgradu s 35 stanova s podzemnom garažom iznosi oko 2100 eura po četvornom metru stana bez PDV-a. U taj su iznos uključeni svi radovi, od iskopa i betoniranja do ugradnje stolarije, instalacija i parketa. To je cijena gradnje zgrade solidnog standarda, bez luksuza, ali nešto iznad prosjeka.
Gradnja zgrade u Maksimiru ipak je nešto skuplja, ali ne zbog cijene materijala, nego zbog pet čimbenika povezanih s lokacijom.
Prvo, standard. Kupac koji plaća 6500 eura po kvadratu očekuje bolju, aluminijsku stolariju, kvalitetnije ventilirano pročelje, bolji parket, skuplje talijanske keramičke pločice i sanitarnu opremu, sustav pametnog doma i slične pogodnosti. Investitor mora osigurati takvu opremu jer stan osnovnog standarda na toj lokaciji teško može postići toliku cijenu.
Drugo, podzemne etaže. Zgrada u Maksimiru je veća, a za parkirna mjesta nema dovoljno mjesta na zemljištu pa se grade jedna ili dvije podzemne etaže. U svim projektima na kojima sam radio podzemne su garaže bile gubitaši. Iskop, zaštita građevne jame, hidroizolacija, ventilacija i protupožarna zaštita koštaju više nego što se može zaraditi prodajom garažnih mjesta. Razlika se pokriva iz cijene stanova. U Bistri se, s druge strane, parkira u dvorištu.
Treće, izvođači. Na takvim lokacijama rade renomirane građevinske tvrtke s vlastitim inženjerima, sustavom kontrole kvalitete i dobrom organizacijom gradilišta. Oni osiguravaju razinu izvedbe koja se na jeftinijim lokacijama rijetko plaća. I da, njihove su usluge skuplje. Logistiku dodatno poskupljuje skučen prostor gradilišta, na kojem nema mjesta za privremeno skladištenje materijala.
Četvrto, prostor koji se ne prodaje. Investitor u Maksimiru ne mora maksimalno iskoristiti svaki četvorni metar i prilagođavati tlocrt do posljednjeg centimetra. Hodnici i ulazi su širi, etaže više, a zajedničkih je prostora više. Gradnja tih površina stoji jednako kao i gradnja ostatka zgrade, ali one se ne prodaju zasebno. Njihov se trošak zato uračunava u prodajnu cijenu stanova.
Peto, premija za rizik i trajanje projekta. Zemljišta pogodnog za gradnju u Maksimiru vrlo je malo. Do takve je parcele teško doći, a još teže dogovoriti kupnju s vlasnicima. Potom slijede dugotrajno ishođenje građevinskih dozvola, rješavanje pitanja sa susjedima, mogući arheološki radovi, osiguravanje priključaka i gradnja na skučenoj parceli u gusto izgrađenoj četvrti. Od prve ideje do uporabne dozvole prođe četiri do šest godina, a kapital je cijelo vrijeme vezan uz projekt. Investitor koji ulazi u takav posao očekuje veći povrat nego od projekta koji se može ostvariti bez posebnih prepreka. U Bistri je zemljišta napretek, parcela se može kupiti u mjesec dana, a zgrada s desetak stanova projektirati i sagraditi prema ustaljenom obrascu. Takav je projekt jednostavnije ostvariti u dvije do tri godine. Ne nosi jednaku premiju za rizik jer je dostupniji većem broju investitora.
Kad se sve zbroji, trošak gradnje u Maksimiru iznosi oko 2400 do 2600 eura po četvornom metru stana bez PDV-a, odnosno 3000 do 3250 eura s PDV-om. U Bistri se zgrada s desetak stanova, bez podzemne garaže i s jednostavnijom opremom, može sagraditi za oko 1500 eura po četvornom metru bez PDV-a, odnosno 1900 eura s PDV-om. Razlika u trošku same gradnje iznosi, dakle, oko tisuću eura po četvornom metru bez PDV-a. Za taj iznos kupac dobiva veću, višu i bolje opremljenu zgradu s garažom. To je nešto više od četvrtine ukupne razlike u prodajnoj cijeni od 3700 eura po kvadratu. Preostali dio razlike nije povezan sa samom gradnjom.
Od čega se sastoji cijena od 6500 eura po kvadratu?
Da bismo vidjeli kamo odlazi ostatak novca, treba raščlaniti cijenu kvadrata na stavke, kao što smo učinili u ranijoj kolumni o zgradi na Trešnjevci. Računica počinje od prodajne cijene: prvo se odbija PDV, zatim troškovi koje investitor plaća drugim sudionicima projekta te njegova dobit, bez koje ne bi niti ulazio u višegodišnji rizik. Preostali iznos pokazuje koliko investitor može platiti za zemljište. Tako to funkcionira i u praksi: vrijednost parcele ne određuje samo njezin vlasnik, nego ponajprije cijena po kojoj se na njoj sagrađeni stanovi mogu prodati.
Tablica 1. pokazuje strukturu cijene, a slika 2. sažima ključnu poruku: od ukupne razlike od 3700 eura po četvornom metru, oko tisuću eura otpada na samu zgradu, 740 na PDV, 1160 eura na zemljište, a 600 eura na dobit investitora. Preostalih 200 eura čine doprinosi, projektiranje, prodaja i kamata.
Pogledajmo istu razliku iz drugog kuta. Četvorni metar stana u Maksimiru skuplji je od onoga u Bistri za 3700 eura. Gotovo trećina te razlike otpada na zemljište, nešto više od četvrtine na samu zgradu, petina na PDV, a šestina na dobit investitora. Svi ostali troškovi, uključujući doprinose, projektiranje, prodaju i kamate, zajedno čine manje od šest posto razlike.
Dobit investitora od 300 eura po kvadratu u Bistri i 900 eura u Maksimiru nije pretjerana ni na jednoj lokaciji. U Maksimiru je tri puta veća, što odražava premiju za rizik opisanu u petoj stavci. Investitor ulaže dvostruko više kapitala po četvornom metru, drži ga blokiranog četiri do šest godina umjesto dvije do tri. Pritom preuzima znatno veći rizik u slučaju zastoja na tržištu, a i sama prilika za takav projekt rijetko se pruža. Koliko je ta dobit osjetljiva na promjene tržišnih uvjeta pokazuje jednostavan izračun. Pad cijene od pet posto, odnosno 325 eura po kvadratu u Maksimiru i 140 u Bistri, u Maksimiru smanjuje dobit za više od trećine, a u Bistri za gotovo polovinu. Kašnjenje od godinu dana, uz ugovorne penale, može odnijeti i preostalu dobit. O tome sam detaljno pisao u kolumni o zaradi građevinara.
Skuplji stan znači i veći PDV
Stavka koja se u raspravama najrjeđe spominje jest PDV. Porez na dodanu vrijednost obračunava se na prodajnu cijenu stana, a ne na trošak gradnje. Za stan od 60 četvornih metara u Bistri država naplati 33.600 eura PDV-a, a za stan iste površine u Maksimiru 78.000 eura. Razlika od 44.400 eura odlazi u proračun, iako uspoređujemo stanove jednake površine. Tako funkcionira sustav poreza na dodanu vrijednost, no važno je imati na umu da PDV čini znatan dio razlike u cijeni kvadrata.
Slično je i s komunalnim doprinosom, premda su iznosi znatno manji. Općina Bistra naplaćuje 3,98 eura po kubičnom metru građevine u građevinskom području naselja, što odgovara nekadašnjih 30 kuna. Grad Zagreb u dvije središnje zone naplaćuje 18 eura po kubičnom metru. Preračunato na četvorni metar stana, to iznosi oko 15 eura u Bistri i oko 90 eura u Maksimiru, gdje se plaća i doprinos za obujam podzemne garaže. Razlika je razumljiva jer je infrastruktura u Maksimiru gušća i skuplja za održavanje. Ipak, u ukupnoj računici komunalni doprinos razmjerno je malen trošak u usporedbi s PDV-om.
Važno je naglasiti da se u raspravama o visokim cijenama stanova porezno opterećenje često zanemaruje. Kad netko kaže da je kvadrat u Maksimiru skup zbog zarade investitora, vrijedi imati na umu i to koliko od te cijene odlazi državi. Od 6500 eura po kvadratu, 1300 eura odlazi u državni proračun na ime PDV-a, dok investitoru na kraju ostane 900 eura dobiti. Zato struka već godinama predlaže nižu stopu PDV-a. To je jedna od rijetkih mjera koja bi mogla brzo sniziti cijenu kvadrata, bez izgradnje ijedne nove zgrade, i zaslužuje ozbiljnu raspravu.
Cijenu zemljišta određuje ono što lokacija nudi
Najveći dio razlike u cijeni otpada na zemljište. Na Trešnjevci je 2024. zemljište činilo 21,4 posto cijene kvadrata, odnosno nešto više od 560 eura. Prema ovoj računici, u Maksimiru za zemljište ostaje oko 1300 eura po četvornom metru stana. To odgovara cijeni parcele od približno 1800 eura po kvadratu zemljišta, uz izgrađenost kakvu dopušta prostorni plan za taj dio grada. Tržišne cijene mogu biti i više. Ove smo godine dobivali ponude za zemljišta u Zagrebu po cijeni od 2000 do 3000 eura po četvornom metru parcele, što odgovara iznosu od 1500 do 2000 eura po kvadratu prodajne površine stanova. U Bistri za zemljište ostaje oko 170 eura po četvornom metru stana. Uz manju izgrađenost, kakvu plan ondje dopušta, to odgovara cijeni parcela od 100 do 150 eura po kvadratu.
Zašto je trošak zemljišta po kvadratu stana u Maksimiru gotovo osam puta veći? Zato što kupac ne plaća samo zemljište nego i sve prednosti lokacije. Tramvaj je udaljen pet minuta hoda, vrtić i škola nalaze se u kvartu, posao, bolnica i fakultet dostupni su za petnaestak minuta, a park Maksimir odmah je preko ceste. Zemljište je ograničen resurs, a u Maksimiru gotovo da i nema prostora za novu gradnju. Ponuda parcela je ograničena, potražnja raste, a s njom i cijena zemljišta. Cigla poskupljuje zbog skuplje energije, rad zbog manjka radnika, a zemljište zbog njegove ograničene dostupnosti.
U Bistri je situacija drukčija. Zemljišta ima više, ali kupac mora računati i na troškove života izvan grada. Nema tramvaja ni vlaka pa obitelji često trebaju dva automobila, a putovanje na posao u Zagreb može trajati 30 do 40 minuta u jednom smjeru. Dio novca koji je uštedio pri kupnji stana kupac tako svake godine troši na gorivo, drugi automobil i vrijeme provedeno u prometu. O tome sam već pisao u kolumni o širenju grada: stan na periferiji jeftiniji je po kvadratu, ali život u njemu nije nužno jeftiniji.
Zašto cijene u Bistri teško mogu biti niže, a u Maksimir više
Računica iz tablice objašnjava još dvije stvari koje kupcima često promiču. Prvo, u Bistri nema mnogo prostora za snižavanje cijena. Kad se od 2800 eura odbiju PDV, troškovi gradnje, doprinosi, usluge i kamate, investitoru ostaje 300 eura dobiti i 170 eura za zemljište. Ako cijena padne na 2500 eura, nestane gotovo cijela dobit i zemljište se više ne može platiti. Zato se u Bistri grade manje zgrade, često u izvedbi građevinskih tvrtki s vlastitim radnicima. Velikih projekata ondje gotovo i nema. Donju granicu cijene novogradnje u Hrvatskoj određuju troškovi gradnje, doprinosi i PDV, koji prema ovoj računici iznose oko 2500 eura po kvadratu, neovisno o lokaciji.
Drugo, u Maksimiru prodajnu cijenu uvelike određuje cijena zemljišta. Kad investitor kupi parcelu po cijeni koja zahtijeva prodaju stanova za 6500 eura po kvadratu, prostor za snižavanje cijene vrlo je ograničen. Ne može ih prodavati po 5000 eura jer bi na svakom kvadratu poslovao s gubitkom. Vlasnik zemljišta svoj je dio naplatio na početku, država naplaćuje porez, a investitor snosi rizik hoće li stanove uopće uspjeti prodati po planiranoj cijeni.
Ponude zemljišta po cijeni od 2000 do 3000 eura po kvadratu, kakve smo dobivali ove godine, pokazuju kamo to vodi. Prodajna cijena stanova od 6500 eura po kvadratu teško može opravdati toliko ulaganje u zemljište. Tko kupi takvu parcelu, mora osmisliti projekt koji će opravdati njezinu cijenu i maksimalno iskoristiti dopuštene mogućnosti gradnje: sagraditi što više prodajne površine, ponuditi visok standard opreme i postići cijenu od 7000 eura po kvadratu i više. Skupo zemljište tako potiče gradnju još skupljih stanova. Na najskupljim parcelama u gradu u pravilu ne nastaju jeftiniji, nego najskuplji stanovi. To nije samo pitanje odluke investitora nego i ekonomske računice.
Gdje kupac može uštedjeti, a gdje ne može
Iz ove računice za kupce proizlaze tri praktična zaključka. Prvo, kad usporedite cijene stanova na lokacijama udaljenim samo dvadesetak kilometara, otprilike četvrtinu razlike možete pripisati samoj zgradi: višem standardu, podzemnoj garaži, većoj visini i prostranijim zajedničkim prostorima. Ostatak razlike uglavnom čine cijena zemljišta, porez i premija za rizik ulaganja u projekt na traženoj lokaciji. Drugo, ako tražite nižu cijenu po kvadratu, tražite lokaciju gdje je zemljište jeftino, ali postoji dobra povezanost javnim prijevozom. U Zaprešiću, Samoboru i Velikoj Gorici tražene cijene stanova kreću se od 3400 do 3800 eura po kvadratu, što je gotovo upola manje nego u Maksimiru. Ti gradovi imaju željezničku ili autobusnu vezu sa Zagrebom, kao i vlastite škole, vrtiće i trgovine. Na takvim lokacijama uštedu pri kupnji stana ne moraju poništiti veći svakodnevni troškovi. Treće, novogradnju solidnog standarda po cijeni nižoj od 2600 eura po kvadratu danas je, prema ovoj računici, teško ponuditi. Naiđete li na takvu cijenu, provjerite što je njome obuhvaćeno i na kojim se stavkama eventualno štedjelo.
Četvrtina razlike u cijeni otpada na zgradu, a ostatak na zemljište, porez i rizik
Zašto je kvadrat stana u Maksimiru više nego dvostruko skuplji nego u Bistri? Nešto više od četvrtine razlike odnosi se na samu gradnju. Na skupljim lokacijama grade se veće, više i bolje opremljene zgrade, često s podzemnim garažama čija gradnja često stoji više nego što se može zaraditi prodajom parkirnih mjesta. Takvi projekti zahtijevaju i izvođače koji mogu osigurati visoku kvalitetu gradnje. Dio razlike čini premija za rijedak projekt do kojeg je teško doći i čija realizacija traje znatno dulje. Preostali dio uglavnom otpada na zemljište, odnosno vrijednost lokacije koju kupci plaćaju zbog njezinih prednosti i ograničene ponude parcela, te na PDV, čiji iznos raste s prodajnom cijenom.
Ako grad želi potaknuti gradnju jeftinijih stanova na dobrim lokacijama, najviše prostora za djelovanje ima u zemljišnoj politici. To znači aktivirati javne parcele unutar grada, o čemu sam već pisao u kolumni o Gredelju, i donositi planove koji dopuštaju više stanova na istoj parceli, osobito na lokacijama dobro povezanima tramvajem i vlakom. Prostor za značajnije uštede u samoj gradnji je ograničen, a o stopi PDV-a odlučuje država, a ne investitor.
Kupac koji to razumije drukčije čita oglase. Kad plaća 6500 eura po kvadratu, dio toga iznosa plaća za veću i kvalitetniju zgradu. Ali s višom cijenom raste i porez.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....