Je li pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine s obzirom na sve okolnosti u kojima se danas nalazimo? I ako jest, u kakve nekretnine? Na ta pitanja odgovor će pokušati dati Robert Pokrovac, član Uprave Erste nekretnina, Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta nekretnine, Danko Deban, predsjednik Uprave Ingre, i Ivan Valentić, suvlasnik SEE Capital Partnersa, na RE:D konferenciji koja se u organizaciji tvrtke HESA Group, a u suradnji s Jutarnjim listom i magazinom D&D, održava 28. i 29. veljače 2024. u Hilton conference & events centru u Zagrebu.
Za početak, najavljuju panelisti, važno je razdvojiti kupovinu nekretnine za život od investiranja u nekretnine.
- Kad se kupnjom nekretnine rješava stambeno pitanje, onda se uključuju emocije jer se kupuje mjesto za život, uzimajući u obzir navike, slobodno vrijeme, osobne razloge... Nekretnine koje kupujemo za život nam troše novac i njih tretiramo kao rashod. S druge strane, investicija su nekretnine koje kupujemo kako bi nam donijele prihod - pojašnjava Boro Vujović, dodajući kako je, gledajući iz te perspektive, uvijek vrijeme za kupnju nekretnine koja donosi očekivani prinos.
Slaže se i Robert Pokrovac, koji ističe da je samo pitanje prepoznajemo li taj trenutak i koji je segment tržišta nekretnina u tom trenutku najatraktivniji. A on se može prepoznati detaljnim praćenjem trendova.
- Sjećam se da nam je 2015. i 2016. godine bilo jako teško objasniti da je tržište na dnu i da je tada bilo idealno ulagati u nekretnine, jer cjenovno više nema prostora prema dolje. Tada su cijene pale na najniže razine. Siguran sam da mnogi koji su tada riješili svoje stambeno pitanje jako dobro znaju taj podatak i koliko su profitirali kada su donijeli odluku o kupnji koja tada nije bila tako jednostavna. Ipak, to nije bilo vidljivo svima i zato je važno prepoznati trenutak, bez obzira na to govorimo li o prepoznavanju potrebe za nekretninama u razvoju svog poslovanja ili rješavanju svog stambenog pitanja - kaže Pokrovac.
Ipak, on smatra da sustavniji razvoj potencijala hrvatskog tržišta nekretnina još nije zaživio.
- S jedne strane, nekretnine su u funkciji poslovanja, a razvoj tog tržišta ovisi o razvoju gospodarstva. Drugim riječima, daljnjim razvojem gospodarstva i tržišnog okruženja i sam nekretninski segment dobiva veći i snažniji potencijal. Stoga, ako želimo razviti potencijale, trebaju nam i nekretnine ili, da budem precizniji, novi proizvodi u sektoru nekretnina - kaže Pokrovac.
Dodaje kako novogradnja snažno utječe na tržište, pa smo danas u ovom položaju, bez obzira na to nazvali li to problemom ili potencijalom, zbog smanjene produkcije na tržištu poslovnog i stambenog segmenta.
- Ako ćemo gledati s aspekta investitora, prvo pitanje koje bismo si trebali postaviti je kreiramo li proizvod koji je tražen na tržištu. To je najvidljivije u stambenom segmentu. Od zadnje velike krize u Hrvatskoj se kontinuirano proizvodi mali broj stanova. Današnja razina produkcije je daleko ispod razine prije zadnje velike krize koje je kulminirala 2008. godine. Uzmemo li u obzir da su danas investitori u gradnji stanova usmjereni u izbacivanje proizvoda za višu skupinu platežne moći kupaca kojih ima manje u odnosu na mogućnosti većine stanovništva, možemo se zapitati s aspekta investitora vidimo li potencijal u razvoju projekta koji će zadovoljiti potrebe većine potencijalnih kupaca - kaže.
Dobru priliku vidi upravo u stambenom segmentu koji je, kako kaže, predugo bio na minimalnim razinama gradnje, a alternative tome baš i nema. Pitanje je vremena kad će i investitori prepoznati taj potencijal.
- Danas u ponudi prevladavaju nekretnine starije gradnje te je ukupni stambeni fond u Hrvatskoj star i dodatno je cjenovno loše pozicioniran. Vlasnici nekretnina starije gradnje traže više nego što su kupci spremni platiti. To je između ostalog vidljivo i u padu ukupnih volumena prodanih stambenih nekretnina u odnosu na prošlu godinu. Tu valja naglasiti da je stopa rasta ukupnih transakcija od 2016. godine do danas znatno manja od stope rasta prosječnih traženih cijena stambenih nekretnina - kaže.
Potražnja za stanovima novogradnje akumulirana je godinama.
- Prema dostupnim podacima DSZ-a, u Zagrebu se proteklih nekoliko godina proizvodi godišnje manje od 3000 stanova, i to isključivo za više i visoke platežne moći kupaca. Može se onda vrlo lako zaključiti koliko bi se stanova moglo ponuditi na tržištu kada bi se proizvodi kreirali za širi spektar kupaca. Danas ne bi trebalo biti prepreke da se u Zagrebu proizvodi do 10.000 stanova novogradnje godišnje, a koja bi s lakoćom pronašla put na tržištu uz uvjet da se tom količinom pokriju sve ciljne skupine. Ako ćemo učiti iz drugih sektora, svaki dobar proizvod ima alternativu u svojoj jeftinijoj inačici koja se u pravilu prodaje po znatno većim količinama od one proizvedene za klijente veće platežne moći. I jedni i drugi imaju veliki potencijal za zaradu - kaže Pokrovac.
On smatra da upravo taj proizvod, usmjeren na nove stanove nižih cijena, može otvoriti prostor za nova ulaganja, ali ističe kako je nove stambene nekretnine potrebno stavljati i u kontekst razvoja osnovne infrastrukture.
Danko Deban, predsjednik Uprave Ingre, ističe da je svaki razvojni projekt drukčiji, jer na tržištu stambenih nekretnina nije ista situacija kao na tržištu komercijalnih, dok su logistički kvadrati u drugoj situaciji od onih maloprodajnih.
- Promatramo li tržište stanogradnje, na svim tržištima šireg okruženja dešava se, možda i prvi put, da imamo smanjenju produkciju, da zbog smanjene ponude imamo značajan porast cijene, čak i na tržištima koja su u recesiji. Slična je situacija i na domaćem tržištu, s osnovnom razlikom da kod nas s obzirom na projicirane stope rasta za naredna razdoblja niti ne možemo očekivati značajno smanjenje cijena, ali upravo zbog visokih cijena možemo očekivati manji broj realiziranih kupoprodaja - kaže Deban, dodajući da je prije nekoliko godina bilo isplativije ulagati u nekretnine jer stope rasta koje smo imali u nekoliko proteklih godina dugoročno nisu održive. No, ističe, uvijek je pravo vrijeme za ulaganje ako je dobra prilika.
- Dobra prilika je kombinacija svega navedenog, a opet ovisno o ciljevima svakog pojedinog investitora. Što se tiče nas u Ingri, nakon uspješno provedenog restrukturiranja i izlaska iz predstečajne nagodbe te uzimajući u obzir imovinu kojom raspolažemo, trenutačno biramo projekte s ciljem da izbjegnemo one nisko profitabilne visokog rizika. I tako ćemo sigurno činiti i u budućnosti - kaže Deban, koji smatra da je ulaganje u nekretnine jedna od sigurnijih, a i najisplativijih investicija.
Svakako će biti zanimljivo čuti što će na panelu reći i Ivan Valentić.
