‘Vlasnici stanova trebali bi spustiti cijene, a evo što bi trebao biti najvažniji kriterij. Ne, to nije lokacija‘

U posljednje vrijeme sve se češće i glasnije priča o oglasnicima preplavljenima rabljenim nekretninama previsokih cijena koje uglavnom ne odgovaraju stvarnim tržišnim vrijednostima i pridonose "napuhavanju balona". Problem je taj što vlasnici starijih, korištenih stanova podižu iznose u oglasnicima prateći cijene novogradnje, no to ne znači da se po tim traženim cijenama u konačnici kupoprodaja i realizira.

Ivana Čikić, vlasnica zagrebačke agencije za nekretnine Dom ekspert, potvrđuje nam primjere iz svoje prakse u kojima nekretnina zbog previsoke cijene nije bila prodana i do sedam godina, dok postignuta kupoprodajna cijena u starogradnji može biti i 20 posto niža u odnosu na onu navedenu u oglasu.

- Često nam vlasnici rabljenih nekretnina kažu da od prodaje svoje nekretnine planiraju riješiti neka životna pitanja, kupiti automobil, dva manja stana za djecu... Međutim, to nije realno - ističe Ivana Čikić.

Marko Todorov/Cropix

Nekoliko je, kaže, argumenata zašto se cijena starogradnje ne može približiti novogradnji.

- Prvi kriterij za određivanje cijene rabljenih nekretnina ne bi trebala biti isključivo lokacija, nego sigurnost, odnosno čimbenici koji utječu na sigurnost građevine, kao primjerice otpornost nosive konstrukcije građevine na potres - kaže i dodaje kako se u današnjoj novogradnji nosive konstrukcije građevina projektiraju sukladno europskim propisima koje je Hrvatska uvela pristupanjem EU, za razliku od zgrada u širem središtu Zagreba, pa i drugih gradova, koje su sagrađene i prije više od 100 godina.

- Stara zgrada s nosivom konstrukcijom koja je sagrađena od starog materijala nije otporna na potres kao novosagrađena, pod pretpostavkom da je napravljena sukladno važećim propisima iz područja projektiranja i gradnje. Pritom uopće ne govorimo o dotrajalosti instalacija i drugih dijelova građevine koji su u novogradnji moderniji i potpuno novi - napominje Ivana Čikić te podsjeća i na seizmički certifikat koji se počeo spominjati još 2021. godine, ali do danas nije uveden u zakonsku regulativu.

Velik je izazov i održavanje starijih višestambenih zgrada.

- Svaka se zgrada sastoji od zajedničkih i posebnih dijelova. Zajedničke dijelove zgrade stanari trebaju zajedno održavati. Neodržavanje objekata kod nas je praksa desetljećima, bilo da je riječ o građanima ili o javnom sektoru. Država, gradovi i pojedinci zanemarili su investicijsko održavanje zgrade, a to su redovna održavanja objekta. Država bi trebala biti primjer kako se održavaju javni objekti. Naplata dođe nakon 20, 30 godina kada zgrada izgleda loše i zapušteno - ističe agentica.

Dodaje kako su u prijašnjem socijalističkom sustavu postojala poduzeća u društvenom vlasništvu koja su se brinula o održavanju zgrada, njihovi radnici su izvodili popravke i redovna održavanja zgrade i naplaćivali naknadu za radove. Nakon osamostaljenja Hrvatske održavanje je prebačeno na suvlasnike zgrade, što mnogi nisu radili, niti su povećavali pričuvu iznad najniže moguće propisane zakonom.

- Ljudi koji su živjeli u sistemu društvenog upravljanja, znači prije 1995. godine, i dalje nemaju osjećaj da su oni ne samo vlasnici stanova, već i suvlasnici zajedničkih dijelova zgrade. Ti dijelovi podrazumijevaju podrum, tavan, krov, fasadu, pročelje, stubište, lift... i njih trebaju održavati o svom trošku. Da biste održavali jednu višestambenu zgradu u užem ili širem centru Zagreba, potrebna je visoka pričuva. Međutim, ona se doživljava kao nekakav namet, iako je to zapravo zajednička štednja suvlasnika kako bi lakše održavali i popravljali zgradu koja je zajednička i u suvlasništvu svih stanara - ističe.

HANOHIKI/GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO

U centru Zagreba problem je i dnevni najam pa predstavnik suvlasnika, kaže, često nema kontakt sa suvlasnicima koji iznajmljuju nekretnine.

- U starogradnji postoji i problem neriješenog vlasništva, primjerice povrat imovine ili bespravni korisnici stanova, kada se za takve stanove ne uplaćuju sredstva u zajedničku pričuvu - kaže Ivana Čikić.

S druge strane, u praksi ima i pozitivne primjere prodaje stanova u starijim zgradama u centru koje su održavane i obnavljane, a takvi su stanovi uvijek traženi i postižu višu cijenu.

- Cijena stana doslovno ovisi o zgradi u kojoj se nalazi. Možete naići na dva stana u dvije različite zgrade na istoj mikrolokaciji, ali s različito postignutim cijenama koje ovise samo o stanju zgrade. Stanovi u zgradama koje se održavaju jako su traženi i kratko se zadržavaju na tržištu - kaže.

Ipak, s obzirom na primjetan pad prometa i stagnaciju cijena, kupci očito više nisu spremni plaćati iznose koji se traže i za starogradnju i za novogradnju. Uz rast kamata na stambene kredite potražnja će, očekivano, nastaviti padati, kao i broj transakcija, što bi trebalo rezultirati korekcijom cijena.

Ivana Čikić za kraj napominje da će današnja novogradnja jednoga dana također biti starogradnja, zbog čega je jako važno educirati građane te ih potaknuti da održavaju zgrade kako bi dugoročno bile sigurnije za život, a gradovi ljepši.