Je li hrvatsko tržište prezasićeno stanovima i apartmanima za najam?

U godinama koje dolaze atraktivno uređenje apartmana i kuća za najam u turizmu bit će još više jedan od imperativa za privlačenje i zadržavanje gostiju. Mnogi stručnjaci iz sektora turizma smatraju da smo dosegnuli svoj maksimum kapaciteta apartmana i kuća za iznajmljivanje, a tome u prilog govore aktualne brojke rezultata u turizmu. Tržište je u mnogim gradovima i mjestima na obali, ali i u Zagrebu, zasićeno prevelikom ponudom, što se sad odrazilo na iznajmljivače. Mnogi se žale da je sezona lošija, primjerice u Splitu, no brojke posjećenosti to i nisu znatno potvrdile za taj grad. Što se onda dogodilo? Povećala se konkurencija, odnosno broj jedinica za iznajmljivanje u odnosu na prošlu godinu, pa mnogima posao ide lošije nego prije. Doista, u nekim je mjestima zabilježen i osjetno manji posjet gostiju.

Kvaliteta, pa i stil uređenja apartmana biti će još više nego prije među glavnim stavkama za privlačenje gostiju. Kako u oštroj konkurenciji apartmana ostati atraktivan i privući goste, što napraviti pametnije za iduću sezonu te, u konačnici, za koga ovaj biznis jest ili nije dobar, razgovarali smo s osobama koje se uspješno bave turizmom. U Zagrebu se godišnje otvara 500 do 700 apartmana, prema nekim procjenama u ponudi ih je oko 4000. Na razini Hrvatske više od 50 posto smještajnih kapaciteta su apartmani.

- Na obali je ogroman broj apartmana u ponudi, a sada se u mnogim mjestima dogodio disbalans ponude i potražnje, koji još nije kroničan, ali je dovoljan da se postave ozbiljna pitanja o budućnosti. I u špici sezone čak i kod kvalitetnijih iznajmljivača nema više popunjenost iznad 90 posto, a kamoli izvan sezone. To se vidi svuda po obali, čak i u Splitu, koji je i dalje hit. Dubrovnik je priča za sebe i najjači je po popunjenosti, i to od početka sezone, ali se taj trend mrvicu osjeća i u njemu - kaže Igor Kordić, direktor i suvlasnik tvrtke Irundo, koja ima lanac apartmana za najam u Zagrebu, Splitu, Rovinju i Dubrovniku s više od 200 jedinica.

Mnogi od tog posla odustaju, naročito u Zagrebu, dok se drugi trude opstati, no kako kaže Igor Kordić, nije lako održavati živim jedan apartman naročito ako je prosječan u uređenju ili nije baš na top lokaciji. Naime, ako netko ima jedan apartman na tražilicama, on uglavnom neće biti ponuđen među prvima.

- To se svima čini kao odličan posao, otvoriš, počnu dolaziti gosti i brzo se pokrene posao. Međutim, vrlo malo ljudi razmišlja matematički - prihodi su toliki, a troškovi toliki, zarada na godišnjoj razini je tolika plus koliko sam vremena utrošio, jer i rad ima svoju cijenu. Moglo bi se lako za neke pokazati da bi bilo bolje ili slično da su stan dali u godišnji najam i bili zaposleni na nekom poslu s prosječnom plaćom. To nije visokoprofitabilan posao, a vrlo je zahtjevan ako se želi dobro raditi - smatra Igor Kordić.

Dio postojećih apartmana, dodaje on, vjerojatno će morati završiti u profesionalnim rukama koje znaju održavati visok nivo ponude. Dio onih kojima je ove godine zapelo morat će uhvatiti korak s trendovima.

- To znači konstantno ulaganje, unapređenje i profesionalizaciju usluge. Ne može se dogoditi da netko tko drži do svog apartmana nudi ručnike različitih dezena i takvu posteljinu, da nema brzi internet, da nema TV s ravnim ekranom i satelitskim programima i klima-uređaj, jer to bi trebalo biti uobičajeno i u običnom apartmanu. Također, osnova je profesionalno čišćenje. Dakle, važna je konstantna modernizacija apartmana, kao što mi svoje uređujemo i dotjerujemo na kraju svake sezone - rekao je Kordić.

Jednostavno - svaki apartman koji bolje izgleda plijeni pažnju - ako je dobro uređen i konkurentan je cijenom za destinaciju te ima dobar rejting na stranici, trebao bi i dalje biti uspješan.

Spuštanje cijene najma on ne drži dobrim potezom jer, kad se to dogodi kod više iznajmljivača na jednoj destinaciji, zapravo snižava kvalitetu samog mjesta.

Pitamo ga za savjet i za one koji bi se iduće sezone željeli okušati u ovom poslu, ima li tu još prostora za manevar.

- Top nekretnine na top lokacijama uvijek su poželjne, a da je pritom sve to optimalno uređeno. Znači da nije preinvestirano, jer ljudi se često zalete i nešto za turizam urede kao za sebe ili i bolje nego za sebe. Može se sve kvalitetno urediti i za manje novca, samo je važno da sve dobro funkcionira. Ne mora u apartmanu biti slavina od 1200 kuna, može biti i od 500, ali da nikad nema kamenca. Svake sezone mora se bojiti zidove, popraviti kvarove, zamijeniti rasklimane komade namještaja... - objašnjava Kordić.

Onima kojima to u Zagrebu dosad baš i nije pošlo za rukom, jer je iznajmljivanje ozbiljan posao koji zahtijeva vrijeme i nije laka zarada, on preporučuje da se vrate klasičnom najmu stanova. Cijene takva najma skočile su naročito u centru ili širem centru dijelom i zbog mnogih stanova koji su postali apartmani.

Osim mnogih loših apartmana čiji će vlasnici morati dobro razmisliti kako opstati na tržištu ako žele biti konkurentni iduće sezone, slično je i s kućama za iznajmljivanje na obali, od kojih mnoge nisu baš sjajne.

- Uglavnom su to kuće koje su se prve sredinom 2000-ih godina našle u ponudi, dakle prve vile koje su imale bazene, a potom nisu značajnije obnavljane i nije se u njih više znatno ulagalo. Pritom im je cijena najma ostala ista kao prijašnjih godina. Takve su kuće u Istri uglavnom ove sezone bile prazne, a ranije su osiguravale vlasnicima oko 15 tjedana najma. Ove je sezone jasno došla na vidjelo diferencijacija po opremljenosti, lokaciji i kvaliteti - ističe Danilo Volmut, vlasnik Istriaselect Villas, agencije specijalizirane za unajmljivanje vila s bazenom.

Ponuda kuća s bazenom u proteklih se deset godina, dodaje on, udeseterostručila, a naročito u posljednje vrijeme.

- Još lani bila je mala ponuda prema potražnji za takvim objektima. Ove godine veća je ponuda nego potražnja. Razlog tomu što neki slabo rade jest uglavnom konkurencija s kvalitetnijim objektima koji su se našli u ponudi i nešto malo manji broj gostiju. Za taj određeni pad posjećenosti Hrvatske smatram dosta zaslužnim i rast cijena izvanpansionske potrošnje koji je neproporcionalan kvaliteti - kaže Volmut te dodaje da bi se oni koji se bave turizmom na kraju sezone trebali duboko zamisliti.

Važne za opstanak u konkurenciji apartmana i kuća za najam su, smatra on, tri stavke na kojima se mora raditi - kvaliteta, estetika i opremljenost objekta. Bitnim drži i ulaganje u kvalitetne fotografije.

- Nije loše i da se malo pogleda što se slično nudi na turističkim tržištima Francuske, Italije te na nekim područjima Španjolske i Grčke, jer obavezno je orijentirati se i informirati - dodaje Volmut.

Pitali smo ga zaključno za nekoliko savjeta onima kojima je ova sezona bila lošija.

- Namještaj u apartmanu ili kući ne bi smio nikako biti stariji od deset godina, ako govorimo o kapacitetima od tri ili četiri zvjezdice, potom treba sve biti ukusno uređeno. Poželjno je angažirati arhitekta ili dizajnera interijera jer će se takvo ulaganje i vratiti - odgovara Danilo Volmut.

Za iznajmljivače na obali koji pak nemaju sredstava za uređenje prostora i druga ulaganja najbolji bi, dodaje on, bio izlazak iz sistema najma u turizmu te uz minimalna ulaganja da iznajmljuju svoje objekte sezonskim radnicima ili za stanovanje, a to će im u konačnici biti bolje nego stalno snižavanje cijena boravka u apartmanima.

Foto: iStock, Shutterstock, Koridor 27 , Living 4 Media/Guliver Images