Do prije šest, sedam godina na Jadranu se više-manje kupovalo sve: apartmani, stanovi i kuće na lošijoj ili boljoj lokaciji, u neodržavanom ili kvalitetnom stanju, u starogradnji ili novogradnji, u nižem ili višem cjenovnom rangu… Iz današnje perspektive takvo ponašanje moglo bi začuditi, s obzirom na to da znamo da su brojne nekretnine bile precijenjene, naročito ako su se nalazile kilometrima od obale i ako su bile spremne za potpunu adaptaciju. Međutim, u to vrijeme potražnja je bila daleko veća nego danas, isto kao i financijska situacija većine građana, koji su pošto-poto htjeli kupiti nekretninu za odmor, mjesto kamo će tijekom ljeta pobjeći ne bi li se relaksirali.
No, situacija se itekako promijenila, a agenti za nekretnine u posljednjih nekoliko godina svjedoče novom svojevrsnom “boomu” na tržištu nekretnina. Naime, osim što su informiraniji po pitanju cijena, kupci danas puno ozbiljnije pristupaju potrazi za nekretninom za odmor nego ranije te su jako pažljivi pri promišljanju gdje i na koji način troše svoj novac. O tome razgovaramo s Matejom Bogdanić, direktoricom agencije za nekretnine Euro Immobilien, koja kaže kako je u posljednje vrijeme gotovo nemoguće prodati nekvalitetnu nekretninu ili nekretninu na lošijoj lokaciji, a gotovo da više ne postoji kupac nekretnine na moru koji kupuje nekretninu isključivo za vlastiti odmor.
Značajan utjecaj krize
– Ako se to i dogodi, riječ je o zaista skupim i ekskluzivnim nekretninama. Većina ostalih kupaca već se u fazi potrage za nekretninom raspituje o mogućnostima turističkog iznajmljivanja određenog stana ili kuće na moru, cijenama najma, uslugama vezanim uz turistički najam i slično. Dakle, ljudi više ne razmišljaju samo o ulaganju u vlastitu nekretninu, nego razmišljaju i o tome kako dodatno zaraditi na kupljenoj nekretnini, odnosno kako je isplatiti. Čini se da je kriza imala značajan utjecaj kada je u pitanju kupnja nekretnine za odmor.
Stanovi i kuće na moru koriste se dva do tri tjedna, a vlasnici ih ostatak godine daju u najam
Svijest o zadržavanju vrijednosti nekretnine u budućnosti ili mogućnostima povrata investicije nije bila toliko snažna. Danas ljudi uviđaju da je šteta da koriste nekretninu tri tjedna, a da ostatak godine ona bude prazna – pojašnjava Mateja Bogdanić, čija agencija ponudu bazira na Kvarneru. Dodaje kako je manji broj domaćih kupaca i ranije kupovao nekretnine s ciljem da ih koristi za odmor, ali i da ih iznajmljuje kroz ostatak turističke sezone. No, taj je broj znatno porastao. Također, porastao je i interes stranih kupaca.
Važna uloga agencija
– Izmjenama zakona do kojih je došlo ulaskom Hrvatske u EU, odnosno usklađenjem s njihovim zakonima i direktivama, veći dio europskih državljana dobio je priliku iznajmljivati nekretnine u Hrvatskoj. Ranije su to mogli jedino ako bi osnovali tvrtku u Hrvatskoj. S mogućnošću iznajmljivanja nekretnine čiji je vlasnik fizička osoba, odnosno pojednostavljenjem cjelokupne procedure koja prethodi samom iznajmljivanju, porastao je i interes za takvom vrstom investicije. Osobit porast interesa i upita za kupnjom s namjerom iznajmljivanja primijetili smo u posljednjih šest mjeseci, a i broj realiziranih kupoprodaja iz tog razloga je znatno porastao – kaže.
Kupcima koji kupuju nekretninu s namjerom kasnijeg iznajmljivanja, ističe, prioritet je atraktivnost nekretnine te dobra lokacija iz razloga što kombinacija ta dva kriterija garantira dobru popunjenost i cijenu najma. – Kod kupnje apartmana kupci preferiraju novije objekte, blizu plaže i s pogledom na more. Za takve je apartmane bitno i da imaju dovoljno velike vanjske prostore – lijepe, velike terase ili okućnicu. Osim apartmana, takvi kupci često kupuju i kamene kuće, stare ili nove, iz razloga što su one iznimno interesantne turistima koji posjećuju našu obalu. Ako se želi postići dobra cijena najma, nekretnina mora biti uređena na visokom nivou te pružati sav komfor potreban modernom turistu.
To često znači da je, osim ako se ne radi o novogradnji, potrebna i obnova nekretnine – kaže Mateja Bogdanić, koja je prije rada u renomiranim agencijama za nekretnine radila i u vodećim turističkim agencijama specijaliziranim za privatni smještaj. U ovim slučajevima je, ističe, važna uloga agencija, koje u startu moraju znati predložiti nekretninu koja ima potencijal za postizanje dobre cijene pri iznamljivanju i na taj način tijekom godina povratiti kupcu uloženi kapital, ali često i napraviti detaljno istraživanje vezano uz nekretnine koje su kupcima zanimljive. Na otoku Krku, primjerice, gotovo sve nekretnine na tržištu imaju potencijal za turističko iznamljivanje, ali to ne znači da garantiraju sve nekretnine i dobru popunjenost i dobru cijenu najma.
380 eura po noćenju
– Onih nekretnina koje garantiraju povrat investicije kroz 10-ak godina, po mojoj procjeni, trenutno ima oko 10 posto – napominje i kao primjere navodi apartman površine 70 kvadrata u Baški, 100 metara od plaže s pogledom na more, koji se prodaje po cijeni od 170.000 eura, a mogao bi se iznajmiti po cijeni od 70 do 170 eura po noćenju, ovisno o periodu u sezoni. Nadalje, luksuzno renovirana kamena vila površine 240 kvadrata s bazenom u unutrašnjosti Krka prodaje se za 310.000 eura, a mogla bi se iznajmiti po prosječnoj cijeni od 150 do 380 eura po noćenju.
Kamena kuća površine 180 m2 s bazenom na taj bi se način mogla isplatili u roku od 12 do 13 godina
Kada bi takva vila bila smještena na obali te imala pogled na more, cijena bi bila i do 30 posto viša. – Procjena povrata investicije izrađuje se na način da se definira moguća cijena najma prema usporedbi sa sličnim nekretninama na sličnoj lokaciji te da se definira realna popunjenost. Kad se od ukupnog procijenjenog prihoda oduzmu procijenjeni troškovi, dobije se potencijalna godišnja dobit. Primjerice, luksuzna kamena kuća površine 180 kvadrata s bazenom i otvorenim pogledom na more u mjestu Pinezići prodaje se po cijeni od 520.000 eura, a ako bi je budući vlasnik htio iznajmljivati, vjerujem da bi investiciju mogao povratiti u roku 12, 13 godina – kaže.
Ponuda i potražnja na otku Krku
Što se tiče općenite situacije na tržištu nekretnina, govorimo li o otoku Krku, ponude i potražnje uvijek ima. Međutim, Mateja Bogdanić ističe da se tržište u zadnjim godinama dosta segmentiralo. – Traže se isključivo visokokvalitetne novogradnje ili pak starine koje imaju dobar potencijal, i to na dobrim lokacijama. Stoga mogu reći da je interes za takve nekretnine višestruko porastao.
Ako se nalaze na dobrim lokacijama, kvalitetne novogradnje se prodaju već u ranim fazama gradnje, a starine koje imaju dobar potencijal vrlo brzo nakon što se pojave na tržištu. Osrednje, nekvalitetne i nekretnine na loše izabranim lokacijama jako se teško prodaju, većinom se to dogodi nakon što im se drastično snizi cijena. To znači i da su prve zadržale svoju vrijednost ili im je cijena čak porasla, dok je drugima cijena značajno pala – kaže.
Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!
