Tržište nekretinina

Sad je pravo vrijeme za investiranje u nekretnine!

Ovo su zamke na koje nikako ne smijete pasti kupujete li stan

Sada je pravo vrijeme za kupnju nekretnina! Koliko ste puta, u posljednjih nekoliko godina, čuli ovu poštapalicu agenata za nekretnine? No, koliko god vam ona zvučila kao dosadan apel kupcima, činjenica je da treba iskoristiti situaciju. Naime, statistika je neumoljiva i zorno prikazuje stanje na tržištu nekretnina. Ne samo da su cijene niže nego prije desetak godina, nego i dalje bilježe pad: prema podacima portala Crozilla.com, prosječna tražena cijena stanova u Hrvatskoj tijekom kolovoza pala je za 2,3 posto.

Najveći pad na mjesečnoj razini zabilježen je u Zadru, gdje se za kvadrat stana u prosjeku tražilo 1743 eura, što je za čak 188 eura manje nego tijekom srpnja. Za pulske stanove tražilo se 1337 eura po kvadratu, što je za 32 eura manje, za šibenske se u prosjeku tražilo 1344 eura po kvadratu, što je za 14 eura manje, dok se za splitske tražilo 2065 eura po kvadratu, što je za samo 5 eura manje u odnosu na prethodni mjesec. S druge strane, kolovoz je u Zagrebu i Rijeci donio blage promjene na tržištu.

Tako se u metropoli za stanove u prosjeku tražilo 1538 eura po kvadratu, što je za 9 eura više nego u srpnju, a u Rijeci 1385 eura po kvadratu, što je za 6 eura više. To su, naravno, tražene cijene, dok su realizirane ipak nešto niže. – Često nas pitaju kolika je razlika između oglašene cijene i one po kojoj se prodaja realizirala? Na to pitanje nema egzaktnog odgovora jer je situacija vrlo relativna. Ima prodavatelja koji prodaju da bi prodavali i onih koji prodaju da bi prodali. Prodavatelji koji su odlučili prodati poslušaju savjet agenata i postave cijenu koju tržište prihvaća i tada su korekcije minimalne.

Nerealni prodavatelji postave visoku cijenu, koju onda moraju ozbiljno korigirati ako žele realizirati prodaju. U svakom slučaju, prosječna korekcija je 5 posto – komentira Boro Vujović iz agencije za nekretnine Opereta. Dodaje da su cijene zaista niske, ponuda dobra, a banke daju akcijske kredite pa treba razmišljati o kupnji. – Možda neki potencijalni kupci razmišljaju o tome da će cijene još padati. Sve je moguće, ali treba uzeti u obzir da su cijene nekretnina došle na razinu ispod proizvodne vrijednosti i da se novi stan ne može napraviti po sadašnjim prodajnim cijenama – ističe Vujović.

Osnovni savjeti za laike

No, iako su cijene pale, arhitekti i stručnjaci savjetuju kupcima da se ne zalijeću pri odabiru. Bez obzira je li riječ o starogradnji ili novogradnji, potraga za idealnim domom ima svoje zamke, a s obzirom na to da je kupnja stana mnogima životna investicija, nedostatke prilikom njihova obilaska treba znati uočiti. Donosimo vam stoga osnovne savjete koje može svladati svaki laik, a uvelike će vam pomoći da vaša životna investicija ne postane životna pogreška. – I novogradnja i starogradnja imaju svojih prednosti i mana. U potrazi za idealnom nekretninom bitno je da prednosti prevladaju te da je mane moguće ukloniti.

Građevinski ‘boom’ s kraja prošlog i početka ovog stoljeća rezultirao je četvrtima u kojima se zgrade gotovo naslanjaju jedna na drugu, a parkova i dječjih igrališta gotovo ni nema. Dodatne gužve na cesti u takvim kvartovima stvara manjak parkirališnih mjesta. Stari, pak, stanovi u najvećem broju slučajeva novog vlasnika prisiljavaju na velike radove, kao što su zamjena instalacija, stolarije i podnih obloga – napominje arhitektica Marija Šarušić iz Nimar arhitekture. U svakom slučaju, preduvjet za obilazak i moguću kupnju bilo kojeg stana trebaju biti, napominje arhitektica, čisti papiri. To su uredno vlasništvo, uporabna dozvola, energetski certifikat i upisi u zemljišne knjige te katastar. Nakon toga dolaze ostale arhitektonske, građevinske i dizajnerske stvari.

Na što treba paziti?

– Zgradu je potrebno pregledati od podruma do krova: u kakvom su stanju ostave ili podrumske prostorije, ima li naznake vlage, jesu li odvojene drvenim letvama i lokotima ili su zatvorene metalnim konstrukcijama, zidovima… Na pročeljima zgrade na prvi pogled možete vidjeti završnu obradu fasade: je li izrađena od kvalitetnih ili jeftinih materijala, treba provjeriti debljinu toplinske izolacije, pripaziti na detalje spojeva fasade i ugrađene, vanjske stolarije, limariju zgrade, oluke, dilatacijske limove, gromobranske trake…

– nadovezuje se majstor Antonio Bolačna iz tvrtke Izgradnja Bolanča i dodaje da je kod krovišta bitno pogledati završni pokrov: kod kosih krovova koji je materijal korišten i koja je kvaliteta crijepa, šindra ili limenog pokrova, ima li dosta odzračnika, snjegobrana, ima li potkrovnih stanova i kakva je izolacija te nagibi, dok kod ravnih krovova jesu li prohodni ili neprohodni te također kvalitetu krovne izolacije. – Od investitora se može zatražiti projektna dokumentacija kako bi se provjerila vrsta i debljina fasade, a ako netko nije siguran, uvijek se može obratiti nekom građevinaru za mišljenje.

Kod vanjske stolarije, pak, treba obratiti pažnju na proizvođača i kvalitetu profila i okova, boju komora, debljinu stakla i ‘dodatne opreme’ poput low-e premaza. Ako su rolete drvene, treba se raspitati je li riječ o jeli, smreki, boru, arišu itd. te jesu li premazane završnim premazima – kaže Bolanča i dodaje kako već pri dolasku ispred zgrade treba vidjeti jesu li osigurana parkirna mjesta i koje su širine. Ako zgrada ima garažu, bitno je izmjeriti visinu ulaznog prostora i nagib prilaznog pristupa garaži te je li osiguran protukliznim materijalima – kaže Bolanča, kojeg prijatelji i poznanici prije kupnje stana često pitaju za mišljenje o stanju nekretnine.

Tako se u stubišnom prostoru može, ističe, uočiti jesu li korišteni skupi ili jeftini materijali, koji je nagib stepenica, kakvi su zidovi, imaju li oblogu i izolaciju ili su samo nekvalitetno premazani najjeftinijom bijelom bojom, kakvi su spojevi zidova i podova, ima li svjetlarnika, dnevnog svjetla, jesu li stubišni krakovi ili dizalo dovoljno široki za unošenje namještaja… Što se samog stana tiče, pri ulasku je potrebno provjeriti kvalitetu i materijal vrata, jesu li protuprovalna, osjeti li se prolaz zraka ispod njih ili na spojevima s dovratnicima i kakva je zvučna izolacija. To se vrlo lako provjeri ako netko ispred vrata glasnije govori. Odmah se može provjeriti i portafon.

Treba provjeriti i fuge!

– Nakon toga dolazi provjera podnih obloga, odnosno vrsta i klasa najčešće korištenog parketa, a savjetujem da se slobodno noktom na nekom manje vidljivom mjestu proba ostaviti otisak, zatim dolazi provjera završne obrade jer je naknadna obrada parketa skupa, ali i neugodna zbog tek useljenog namještaja. Ako je na podu keramika, metlom ili štapom može se malo pokuckati po površini pločice, a po zvuku se može zaključiti jesu li kvalitetno postavljene. Treba provjeriti i fuge, način slaganja pločica te ima li neravnih spojeva.

U kupaonici je poželjno provjeriti jesu li spojevi sa stropom ravni ili se pojavljuju trokuti, dok se sanitarije provjeravaju na način da se pusti voda i sluša zvuk vodokotlića. Valja imati na umu da je naknadna zamjena staklene stijene na tuš-kabini vrlo skupa pa i to treba provjeriti. Obavezno se mora provjeriti postoji li glavni ventil za vodu, kako je izveden sistem ventilacije, je li ventilator bučan te osjete li se neugodni miris, zatim kako je postavljen podni sifon i odnos visina sanitarnih prostora u odnosu na ostatak stana, što potencijalni kupci mogu shvatiti čim dođe do izlijevanja vode – nabraja Bolanča.

Glasnim pričanjem hodajući po stanu iza zatvorenih vrata može se prepoznati kvaliteta zidova, otvaranjem vrata ima li mjesta za ugradbene ormare te jesu li prekidači lako dostupni, nalaze li se spojevi parketa i keramike ispod zatvorenog krila, obuhvaćaju li dovratnici zidove “futer lajsnama” ili su izrađeni od letvica pa akrilirani kako bi se sve neravnine ušminkale… Kod vanjske jedinice klima-uređaja jako je bitno provjeriti kako je spojen odvod kondenzata i gdje se nalazi hrga koja hladi stan, odnosno grije balkon ako je na njemu smještena.

Osim klima-uređaja, treba provjeriti jesu li radijatori dovoljno veliki za kvalitetno grijanje u zimskim uvjetima, kakav je sustav grijanja (toplana, kotlovnica, plinsko etažno, grijanje putem klima-uređaja ili elektro-radijatora), kakav je ventil na radijatorima… – Kuhinjski ugradbeni elementi trebaju biti pristupačni te imati odgovarajući raspored sudopera u odnosu na pećnicu i ploču za kuhanje. Poželjno je uključiti napu i provjeriti odvlači li mirise. Napa je inače jako bitna stavka koja može neugodno iznenaditi, pogotovo ako se kroz ventilacijske kanale osjeti miris jela koje priprema susjed – kaže majstor Bolanča.

Buka iz susjednog stana

Neki su stanovi na prvi pogled ušminkani, ali horor nastaje kada kupci usele i prekasno shvate da nema povratka. Stoga je prije kupnje obavezno provjeriti sve vrste zvučnih, toplinskih i hidroizolacija. Bolanča kaže kako bi bilo dobro da stan obilaze svi budući ukućani, a da jedan od njih prilikom obilaska posjeti stan iznad, upozna susjede i zamoli ih da nogama udaraju u pod i glasnije pričaju, na taj način doznaje se prenosi li se zvuk po stropovima i zidovima.

– Svaki put kada uđem u novi stan osjetim neku pozitivnu ili negativnu ‘vibru’ i shvatio sam da je to vezano uz visinu prostora, koja bi minimalno trebala iznositi 255 centimetara, zatim prozračnost, odnosno dijagonalni odnos otvora kako bi se stan mogao kvalitetno prozračiti kratkim propuhom te odnos prema stranama svijeta i udarima sunca – zaključuje Bolanča, a arhitektica Marija Šarušić uspoređuje prednosti i mane u starogradnji i novogradnji.

Pišu: Jelena Kovačević i Ivana Krnić

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
21. veljača 2024 09:31