Želim živjeti u centru grada, u velikom stanu s velikim prozorima i visokim stropovima, drvenim podovima i gredama… U zgradi sa starinskim dizalom i unutarnjim dvorištem… Godinama mi je to govorila najbolja prijateljica, svaki put nanovo kada bi šetale Vlaškom, Radićevom ili Mesničkom i pričale svaka o svojem budućem idealnom domu. No isto tako, u času bi se otrijeznila pomislivši na cijenu jednog takvog građanskog stana.
Nekretnine bi lakše nalazile kupce kada bi bile etažirane, uknjižene i adaptirane
Od tada do danas se, pak, puno toga promijenilo. Cijene su itekako pale – iako pojedini vlasnici i dalje drže nerealno visoku cijenu – što centar čini dostupnim i onima koji si to prije nisu mogli priuštiti. Tako se na internetskim portalima za nekretnine mogu pronaći i stanovi, primjerice, u Vlaškoj za 1200 eura po kvadratu, ili pak u Bauerovoj za 1560 eura po kvadratu. Međutim, istodobno velik broj zgrada ostaje neodržavan, pa unatoč tomu što je Donji Grad najtraženiji dio grada, objektivne karakteristike mnogih nekretnina spriječavaju njihovu prodaju. Upravo o toj problematici razgovarali smo s Lanom Mihaljinac Knežević iz agencije za nekretnine Zagreb West.
Etablirane lokacije
– Od 2008., kad je nastupila, u našoj agenciji volimo reći, ‘nulta godina’ na tržištu stambenih nekretnina, ponovno su atraktivne uže gradske zone i širi centar te razvijena naselja u kojima je lako živjeti, jer su infrastrukturno i sadržajno adekvatni za svakodnevni život, prvenstveno obitelji. No, kupci su i prije krize počeli shvaćati da je izuzetno važna kombinacija svih varijabli koje čine formulu kvalitetne nekretnine i prestali su kopovati ‘bilo šta’.
Te varijable su lokacija, mikrolokacija, raspored i tlocrt stana, kvaliteta gradnje i, naravno, cijena – kaže i dodaje kako su se i prije krize malim intenzitetom prodavale preskupe nekvalitetne nekretnine na lošim lokacijama. S druge strane, malo se investiralo u razvoj etabliranih zagrebačkih lokacija na kojima previše zgrada vapi za obnovom.
Nekretnine bi nalazile kupce kad bi bile etažirane, uknjižene i adaptirane, smatra Lana Mihaljinac Knežević i ističe kako većina zgrada u centru Zagreba nema vlastito parkiralište niti dizalo, što bilo koji stan iznad drugog kata čini gotovo neprodavljivim, a stanovi uglavnom nemaju ni velike balkone. Stanovi u zgradama s dizalom i mogućnošću parkiranja automatski su cjenjeniji i vlasnici mogu, unutar današnjih tržišnih okvira, tražiti višu cijenu.
Apsurdni razlozi
– Također, nema puno realizacija nekretnina za stanovanje na bučnim lokacijama npr. na ‘Zelenom Valu’ ili u ulicama sa stalnim tramvajskim prometom, osim ako spavaće sobe nisu okrenute na mirnu stranu. Postoji jedan veći problem u centru i Donjem Gradu, povijesno-sociološkog, ali i ekonomskog karaktera, i nažalost ne vidimo puno pomaka u rješavanju istog, iako bi se s kvalitetnom strategijom, koje trenutno uopće nema, moglo puno postići.
Mnoge arhitektonski i lokacijski relevantne zgrade ne mogu se više tržiti, pogotovo ne po cijenama koje vlasnici takvih nekretnina često još uvijek očekuju, jer su zapuštene. Zapuštenost je dvojaka: zemljišna – knjižna (zgrade nisu etažirane) te građevinski – infrastrukturno – ističe.
Mnogi su današnji vlasnici, obrazlaže, nekretnine dobili još u doba društvenog vlasništva ili naslijedili iz doba kad nije postojala kultura etažiranja i formalnog upisivanja vlasništva. Oni i dalje nemaju dovoljno razvijenu svijest o vlasništvu i odgovornostima koje iz njega proizlaze i radi toga još uvijek postoji prevelika količina ne-etažiranih zgrada.
– Stalno pomicanje rokova za završetak tog velikog procesa je kontraproduktivno jer vlasnici dobivaju dodatnu potvrdu od institucija da etažiranje nije važno. Naravno da postoji i ekonomski problem oko etažiranja jer ono podrazumijeva trošak svih suvlasnika, koji je mnogima u današnje vrijeme prevelik, ali nailazimo prečesto i na situacije gdje se to ne radi iz čistog nemara ili iz nemogućnosti suvlasnika da postignu dogovor. Ovi drugi, neekonomski razlozi su zaista apsurdni, i oni vlasnici koji se ne dogovaraju za etažiranje iz tih razloga trebali bi biti svjesni da njihovim nekretninama svakim danom sve više pada cijena – dodaje.
Visoke svote pričuve
Zgrade se, pak, ne obnavljaju iz puno kompliciranijih razloga. Mnogi vlasnici nemaju novca za održavanje zgrada u centru i Donjem gradu, koje zbog svoje starosti i arhitektonskih karateristika iziskuju skupe investicije. Naime, stanovi u centru većinom su velikih kvadratura, a stanova u zgradi je malo, što čini investiciju za svakog pojedinog suvlasnika kroz uplaćivanje pričuve višom nego u zgradi s puno malih stanova. Zbog toga mnogi suvlasnici nisu uplaćivali dovoljno visoko pričuvu, dostatnu za izvođenje velikih investicijskih projekata, a neki ju čak nisu uopće uplaćivali.
Potrebna je strategija
– Nevjerovatno je kako ne postoji strategija kojom bi se takvim vlasnicima pomoglo subvencijama ili povoljnim kreditima kako bi svoje zgrade ipak mogli održavati. Međutim, osim manjka neke smislene strategije razvoja i obnove centra, ostaje problem nerealnih vlasnika previše emocionalno vezanih za svoje nekretnine pa ih ili uopće ne žele prodati, iako ih ne mogu održavati, ili traže previsoke cijene. To je ogroman sociološko-ekonomski problem koji će se jako teško riješiti, ali pridonosi činjenici da grad propada.
Važnije je investirati u zgradu nego u luksuzno uređenje interijera stana
Neki, pak, iako možda imaju financijskih sredstava, ne obnavljaju zgrade jednostavno zato jer nemaju razvijenu svijest da su kao vlasnici jednog stana u zgradi automatski i suvlasnici svih njenih zajedničkih dijelova. Koji god razlog bio za neodržavanje predivnih zgrada po centru, Donjem i Gornjem Gradu, ostaje jedna vrlo objektivna činjenica – zgrada koja nema lift, u kojoj nikad nisu promjenjene instalacije, vertikale i krov, u kojoj je podrum leglo štakora i propada od vlage, a fasada predstavlja opasnost za svakog tko prođe ispred zgrade, u principu je neutrživa, pogotovo u današnje vrijeme kad je tržište maksimalno kontrahirano i kada kupci jako dobro razumiju što su karakteristike kvalitetne nekretnine – kaže.
Ulaganje u budućnost
Međutim, ističe, obnova nekretnina je investicija u budućnost jer kriza neće trajati zauvijek i samo će one modernizirane i održavane nekretnine nailaziti na interes kupaca.
– Važnije je investirati u zgradu i njene strukturalne dijelove nego u kvalitetno, često nepotrebno preluksuzno, unutarnje uređenje stana poput parketa ‘extra’ klase, ‘podnog grijanja’ i elektronskih roleta, jer se postavlja pitanje ekonomske isplativosti takve investicije ako zgrada nema lift, ako u podrumu trče štakori, a fasada otpada – zaključuje.
Što je s tržištem pravih gradskih penthousea?
Najveći problem zapuštenosti centra je taj što ne postoji šira strategija razvoja i obnove centra i grada na višem nivou, smatra Lana Mihaljinac Knežević i ističe kako njezino postojanje možda obvezalo vlasnike na održavanje zgrada, a istodobno stimulirala kroz nor. subvencije ili povoljne kredite.
– Te zgrade, a i cijeli grad, zaslužuju da ih se održava i relevantna ministarstva i grad morala bi poraditi na tome da vlasnicima nekretnina u centru i Donjem Gradu pomognu shvatiti da postoji šira društvena odgovornost vlasništva nad takvim nekretninama – kaže.
Na zagrebačkom tržištu nekretnina postoji jedan ogroman potencijal koji, ističe, ostaje neiskorišten zbog ne-etažiranja i neinvestiranja u infrastrukturu zgrada, prvenstveno u ugradnju liftova i obnovu tavana i krovišta.
– Kad bi zgrade bile etažirane i kad bi ih više imalo liftove, napokon bi se otvorilo tržište pravih gradskih penthouse-a, koje postoji u svim većim gradovima. Tavani zgrada po gradskim središtima velikih svjetskih gradova neke su od najcjenjenijih i najatraktivnijih nekretnina na tim tržištima i postižu čak i u zadnjih pet kriznih godina relativno visoke cijene. U Hrvatskoj to tržište uopće ne postoji, jer kako da netko uređuje tavan kad u stvari nije njegov vlasnikom i kad ne može do njega lako doći jer je on na četvrtom ili petom katu zgrade s visokim stropovima? – pita se.
Objavljeno u tiskanom izdanju, 11.05.2013.
