Premda smo još daleko od 2008. godine, kada je na tržištu nekretnina ostvareno 60.000 kupoprodajnih transakcija poslovnih i stambenih nekretnina – i upitno je hoćemo li se ikad vratiti na tu istu razinu – razloga za optimizam ima. Naime, tržište nekretnina 2015. godinu završilo je s padom cijena od dva do tri posto, što je ipak mnogo manje od preklanjskih 9 posto. Pritom je ostvareno oko 30.000 transakcija, što je negdje na lanjskoj razini, a vjeruje se kako će se ta brojka lagano povećavati u narednim godinama. – Tržište nekretnina u Hrvatskoj se oporavlja. Rast prometa je uočljiv nakon ljeta.
Cijene će se i dalje konsolidirati na način da će mnogim nekretninama vrijednost padati, a samo će ih vrlo mali broj zadržati vrijednost ili će ona porasti. Pad cijena u zadnje dvije godine je doveo do povećanog trgovanja, ali i povećanog optimizma ulagača u zadnjem kvartalu 2015. godine – kaže Dubravko Ranilović, vlasnik agencije Kastel nekretnine. Dodaje da 2015. možemo zaključiti optimistično, jer će ona nakon punih sedam godina otkad je počela kriza zasigurno biti prva godina u kojoj će se broj transakcija povećati.
Realni okviri
– Povećanje neće biti veliko, ali je vrlo bitno zbog prestanka negativnog trenda. Nasuprot tome cijene neće porasti, već će i dalje prosječno padati. Porast potražnje za određenim nekretninama neće generalno podići cijene, ali će pad biti manji nego što je to bilo prethodnih godina. Za rast cijena ćemo morati pričekati i veći oporavak cijelog gospodarstva, za što će trebati neko vrijeme. Treba naglasiti da se neće ponoviti cijene prije krize – ističe Ranilović i dodaje da su današnje cijene puno bliže realnim tržišnim okvirima. Pozitivne komentare dijeli i Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta, koji pak ističe da se u gradu ponovno vide dizalice, što znači da se tržište novogradnji polako budi. – Cijene novogradnji na odličnim lokacijama su jako skočile i gotovo da postižu pretkrizne razine.
Veća je potražnja za velikim stanovima nego ranije – primjećuje i dodaje kako početak godine nije bio toliko optimističan. – Rast franka kao valute početkom 2015. stvorio je zastoj u prodaji jer mnogim vlasnicima nije više prodaja bila opcija zbog visokog tečaja koji se odrazio na visinu preostalog duga po kreditu. Međutim, konverzija kredita omogućila je mnogim vlasnicima, čije je nekretnina bila blokirana, da je stave na tržište. To je stvorilo pozitivni klimu i malo pokrenulo tržište – kaže Vujović. Također, tržište je malo usporio i Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, jer se procjene nekretnina moraju dulje čekati zbog podataka iz baza kojima raspolažu gradovi. Valja spomenuti kako je Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja najavilo da se 30. lipnja 2016. očekuje donošenje uredbe i masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina, koja je potrebna zbog uvođenja poreza na nekretnine.
Dobit do 18 posto
Što se tiče atraktivnosti pojedinih dijelova Hrvatske i interes investitora u 2015., Jasna Biliškov Barun iz agencije Biliškov nekretnine dodaje kako Zagreb i priobalna središta kao što su Split i Rijeka, ponovno postaju interesantni investitorima u rezidencijalnu izgradnju, ali je razmišljanje i pristup investiciji potpuno drukčiji nego je to bilo u zlatnim godinama prije svjetske gospodarske krize. – Mnogi investitori okreću se gradnji na atraktivnijim, a time i skupljim lokacijama, jer čak i ako veći troškovi znače nižu dobit, za takvim lokacijama uvijek postoji potražnja. Osim pomnog biranja lokacije, investitori mnogo više vremena i novca ulažu u planiranje projekta i dobre tlocrte, odnosno dobru iskoristivost prostora.
Nadalje, mnogi se okreću i skupljoj gradnji, pa se koriste visokokvalitetni materijali, kao što su kamen kod interijera i eksterijera, podna grijanja, niskoenergetske pametne kuće, egzotični parketi… – kaže Jasna Biliškov Barun. Dodaje kako su atraktivan eksterijer i interijer vrlo bitni. Naime, investitori se prepoznali da je sve veći broj kupaca vrlo zahtjevan i za svoje novce ne žele kompromise. – U našoj tvrtki svjedoci smo da se kvalitetno planirane i sagrađene stambene nekretnine na dobrim lokacijama prodaju po iznimno dobrim cijenama, gdje investitor brzo vrati uloženo i ostvari dobit 13 do 18 posto – zaključuje.
Cijena novogradnje porasla za 11%, gradi se 15% manje stanova
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, ukupan broj izdanih građevinskih dozvola u razdoblju od siječnja do listopada 2015. u usporedbi s istim razdobljem 2014. manji je za 6,1 posto. U tom periodu ukupno je izdano 5092 građevinskih dozvola, a pridodamo li prosječan mjesečni broj izdanih dozvola za studeni i prosinac, u 2015. bi ukupna brojka izdanih građevinskih dozvola mogla biti oko 6000, što bi bilo 8 posto manje nego prethodne godine. Prema izdanim dozvolama od siječnja do listopada predviđeno je građenje 5501 stana, no i tu treba uzeti u obzir da nedostaju podaci za studeni i prosinac. Ako je mjesečni prosjek 550 predviđenih stanova za građenje, u 2015. bi ukupna brojka mogla biti oko 6600, što bi bilo 15 posto manje nego 2014. Uspoređujući prijašnje godine, u 2014. izdano je 6589 odobrenja za građenje, što je bilo za 1,5 posto manje nego u 2013., a predviđeno je bilo građenje 7743 stana, što je, pak, bilo na razini 2013. Valja dodati da je u 2014. završena 4971 zgrada, od čega je 77,3 posto stambenih zgrada i 22,7 posto nestambenih zgrada, a ukupno je završeno 7805 novih stanova s prosječnom korisnom površinom od 94,7 kvadrata.
Podaci za završene zgrade i stanove u 2015. godini još nisu dostupni. Prema zadnjim objavljenim podacima Državnog zavoda za statistiku, vezanih za prodaju stanova i cijene, u prvih sedam mjeseci 2015. prodano je gotovo 40 posto manje novih stanova u odnosu na isto razdoblje 2014. Razlog je zapravo vrlo jednostavan: tijekom 2015. sagrađeno je jako malo novih stanova pa se većina prometa odnosi na starogradnju. Naime, od siječnja do srpnja prodano je 610 novih stanova, prethodne godine 1029, a 2013. u istom razdoblju prodano je 1027 stanova. Pritom je prosječna cijena kvadrata u novogradnji u prvom polugodišnju 2015. iznosila 11.439 kune, odnosno 1498 eura, što je 11 posto više nego početkom 2014. godine. Međutim, kao što je Jutarnji list već pisao, taj rast može se opravdati velikim padom udjela POS-ovih stanova u ukupnom broju prodane novogradnje. Naime, cijena POS-ovih stanova bitno je niža od ostatka novogradnje. Budući da je u 2014. POS činio gotovo 15 posto ukupno prodanih novih stanova, prosječno izračunata cijena za sve stanove bila je bitno niža nego ove godine, kad POS čini tek 3,6 posto ukupne novogradnje. Izuzme li se POS iz izračuna, rast cijena iznosi 4,8 posto.
Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!
