Digni kredit, kupi stan i rentaj ga, neka ti ga drugi otplaćuju - savjet je to koji se često može čuti kad netko tko živi kao podstanar kaže da je kreditno sposoban, ali da stan koji bi mogao kupiti za dobiveni iznos kredita ne odgovara njegovim stvarnim potrebama. Upravo je takva situacija pokrenula raspravu na hrvatskom Redditu: autor objave je pitao zašto bi ideja o kupnji stana na kredit, a zatim njegovu iznajmljivanju, mogla biti loš savjet.
- Zamislimo hipotetsku situaciju: osoba je kreditno sposobna kupiti stan uz pomoć stambenog kredita. Stan koji si može priuštiti tim kreditom ne odgovara stvarnim potrebama te osobe. Ta osoba trenutno živi u najmu čiji mjesečni trošak iznosi oko 500 eura, što je vjerojatno značajno manje od rate kredita.
Autor je dodao da se na ovu temu osvrće jer se i sam nalazi u gotovo identičnoj situaciji: plaća najamninu, a želio bi dići kredit, kupiti stan i potom ga iznajmljivati.
Jedan od prvih odgovora ponudio je drukčiji pogled. Prema mišljenju tog korisnika, kupnja stana na kredit radi iznajmljivanja ima smisla, ali ne u svakoj životnoj situaciji:
- Kupnja jednog stana na kredit i stavljanje tog stana u najam ima smisla jedino ako već imaš riješeno stambeno pitanje i višak novca. Ako ti se mjesečno generira neki višak, taj višak ima smisla uložiti na taj način. Kredit od banke znači da ne trošiš ušteđevinu, što je idealno.
Zatim je opisao vlastito iskustvo:
- I ja sam građevinske struke. Kupio sam ‘ruševinu‘, banka mi je dala kredit s mjesečnom ratom od 400 eura. Renovirao sam je i napravio tri stana. Ukupni najam ta tri stana iznosi 1800 eura. Kupio sam drugu ‘ruševinu‘ na kredit. U njoj sam napravio pet stanova. Najmanji stan u toj zgradi, nakon uređenja, prodao sam za vrijednost cijele zgrade koju sam platio. Tim novcem kupio sam još jedno zemljište s ‘ruševinom‘. Ostala četiri stana iznajmljujem za ukupno 3400 eura - napisao je i nastavio:
- Čak i da sve ode kvragu, banku do kraja mogu isplatiti prodajom samo jednog stana, s obzirom na to da sam hipoteku već prebacio na jednu uređenu i etažiranu jedinicu. Sve radim sam: struju, vodu, klime, podno grijanje, žbukanje, fasadu, keramiku... Dakle, može se. I savjet nije glup. Samo nije za svakoga.
Njegov je odgovor izazvao i šaljivu reakciju drugog korisnika:
- Stari moj, ti se ne baviš građevinom, ti jesi građevina!
No odmah se pojavilo i upozorenje da takva strategija može izgledati odlično sve dok se tržište ne promijeni.
- Ovo ti je sve super, osim ako dođe recesija, koja je nas milenijalce traumatizirala, barem mene - napisao je jedan korisnik i nastavio:
- Znam petero koji su imali tu istu shemu i gadno nagrabusili, ali jedan je bio pametan i nije dizao kredit, nego je ulazio s bankom u partnerstvo. Uvijek je imao jednu po jednu akviziciju i kad je pukla recesijska kriza, brzo je prodao zadnju. Banka mu je pomogla jer je i njoj bilo u interesu, pa se povukao. Ovi ostali svi su otišli fušariti van ili su godinama vukli kredite.
Korisnik koji je opisao vlastita ulaganja odgovorio je da i sam pripada generaciji koja je prošla kroz posljednju veliku krizu:
- I ja sam milenijalac, imam 38 godina. Znam ih i ja dosta koji su gadno zaglibili. Meni je sada samo jedan stan opterećen hipotekom od 150.000 eura.
Za dio sudionika rasprave zaključak je ipak jednostavniji: ako već možete kupiti stan na kredit, prvo riješite vlastito stambeno pitanje:
- Smatram da bi dobar savjet bio kupi si stan koji će ti riješiti stambeno pitanje. Ne kupuj bilo kakav stan na kredit da ti ga drugi otplaćuju dok ti živiš u ‘jeftinom‘ najmu. Ali to je samo moj jako konzervativni stav.
Drugi se prisjetio pada cijena nekretnina nakon financijske krize:
- Meni je kriza iz 2008. i 2009. godine još uvijek u glavi. Sjećam se kako je kvadrat moga stana bio oko 2900 eura i trebalo je, po mojem sjećanju, oko 15 godina da ponovno dođe na tu cijenu. Zato ja bježim od toga.
Sličan stav imao je i korisnik koji ne vidi veliku logiku u tome da osoba istodobno bude i podstanar i vlasnik stana koji iznajmljuje:
- Meni iskreno ‘nek ga netko drugi otplaćuje‘ ne pije vodu ako si ti sam podstanar. I dalje plaćaš svoj najam, a na stanu koji rentaš imaš hrpu dodatnih troškova. Da budeš baš na nuli s najmom i kreditom čini mi se dosta optimistično. Ako već uzimam kredit, radije bih gledao da prvo riješim svoj stan. Ako već imaš svoju nekretninu, onda mi ta priča s drugim stanom za najam ima puno više smisla.
Na to je drugi korisnik odgovorio kako se troškovi održavanja nekretnine često preuveličavaju:
- Nemaš hrpu dodatnih troškova. Ljudi pišu ovdje kao da se zid sruši svake dvije godine. Imam stan od 35 kvadrata koji iznajmljujem od 2017. godine. Ukupni troškovi održavanja bili su, sve skupa, manje od 4000 eura u 9 godina, odnosno manje od 8 posto prihoda. Ako je stan nov, imaš još manje održavanja. Stan je u tom razdoblju bio prazan dva puta po pola mjeseca. Rekao bih da se u stanu izrotiralo sve što je trebalo. Sljedeći je hladnjak, koji je star 20 godina, i to je sve normalno. Održavaš svoju nekretninu, u konačnici.
Jedan sudionik rasprave upozorio je i na detalj koji mnogi previde:
- Zanimljivo je kako svi postovi ovog tipa uzimaju iznos najma kao konstantu. A u stvarnom svijetu svake godine možeš korigirati najam prema gore, pogotovo ako se taj dio stavi u ugovor o najmu. Što zapravo većina i radi. I taj sitni detalj mijenja cijelu računicu.
No iskustva s podstanarima mogu biti vrlo različita, upozorio je drugi korisnik:
- Jako ovisi o tome kakve ćeš podstanare imati. Imaš ekipu koja renta i nikada nije imala nikakav problem, ali imaš i ekipu poput mene, kojoj su podstanari demolirali nekretninu i stvorili troškove da ti se kosa digne na glavi. Toliko, da se nadam da mi sljedećih 20 do 30 godina nitko više neće napraviti štetu. Onda, kad je nekretnina otplaćena, moraš je renovirati svejedno jer su 30 i više godina star namještaj, keramika i kuhinja vjerojatno spremni za novo, pogotovo ako se tamo kaniš preseliti. Savjet kao savjet povijesno gledano nije loš, ali praviti se da dolazi bez rizika je infantilno.
Ipak, dio korisnika smatra da velika potražnja za najmom i dalje čini ovakvu investiciju privlačnom:
- Ne znam za vas, ali moj šogor ima garsonijeru u Splitu od 25 kvadrata. Stavio ju je u oglasnik prošli utorak i u 24 sata imao više od 40 poziva. Kaže da se nije skidao s telefona. Lik je jako izbirljiv prema tome koga pušta u stan pa nije da je nakon prva tri poziva maknuo oglas. Najam je 550 eura plus režije.
Isti je korisnik napisao da i sam razmišlja o sličnoj investiciji:
- Ja baš planiram kroz godinu ili dvije kupiti garsonijeru, ali u Zagrebu, i rentati je jer je potražnja za stanovima i dalje ogromna, a ne mogu si svi priuštiti kupnju stana. Uostalom, nakon 15 ili 20 godina, kad otplatim kredit, djeci ostavljam početnu nekretninu i to mi je zapravo glavni motiv. Prijatelj mi je u najmu na Črnomercu, u novogradnji od 55 kvadrata. Plaća 800 eura plus režije. On je obrtnik, žena mu je na porodiljnom i jednostavno ne mogu dobiti kredit.
Na kraju se javio i korisnik koji je cijelu raspravu sažeo u nekoliko riječi:
- Loša je ideja ako to loše odradiš. Stambeni kredit je ‘free money‘, treba iskoristiti tu opciju.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....