Dok su nam prošlog tjedna domaći stručnjaci za blockchain-tehnologiju na Effectus forumu te Deloitteovoj CFO konferenciji u Zagrebu tumačili kako se u svijetu pronalaze novi načini za primjenu te tehnologije, pa se na blockchain-mrežu već stavljaju i javnobilježničke isprave, kupoprodajni ugovori i zemljišne knjige, što budi nadu da će državna uprava budućnosti sjajno funkcionirati s daleko manje birokrata i posve sigurnim podacima, domaći su geodeti i developeri na paralelnom skupu u Hrvatskoj udruzi poslodavaca ilustrirali koliko je to kod nas ravno znanstvenoj fantastici.
Taj eksperiment nam, naime, ne bi uspio niti da postoji velika želja za taj odvažni tehnološki korak u budućnost. Zašto? Vrlo jednostavno: kod nas se već godinama mukotrpno provodi digitalizacija katastra i zemljišnih knjiga pod egidom “Uređena zemlja”, sada napokon imamo i ZIS (Zajednički informatički sustav zemljišnih knjiga i katastra), što je sufinancirala Svjetska banka, s oko 900 tisuća vlasnika nekretnina, ali zapravo se digitaliziraju zemljišni podaci koji baš nisu točni, odnosno oni koji se dobrim dijelom temelje na katastarskim izmjerama iz druge polovice 19. stoljeća, upozorava Damir Delač, suvlasnik Geodetskog zavoda Rijeka i predsjednik HUP-ove Udruge geodetsko-geoinformatičke struke.
U slučajevima gdje su pak katastarski podaci osuvremenjeni, izmjerama novijih datuma ili pak posebnim tehničkim metodama na osnovi digitalnih ortofoto karata, oni uglavnom još nisu provedeni u zemljišnim knjigama. Nema za to dovoljno sudskih referenata, rečeno je jasno i glasno u HUP-u, tako da u hrvatskim prostornim registrima i danas uglavnom “ništa ne odgovara ničemu”. Pet posto teritorija Hrvatske, tvrdi Delač, trenutno ima ustanovljen novi katastar i zemljišnu knjigu, što znači da svi podaci u njima doista odgovaraju realnosti. Čak je i ministar graditeljstva Lovro Kuščević 2016. godine ZIS opisao “točnom bazom netočnih podataka”, rekavši da će biti sretan kada mape koje je radio Franjo Josip stavimo u muzeje i na fakultete da studenti uče na njima. Koliko se može razabrati, plan je da to bude 2020. godine. Trenutno pak oko 800 tisuća objekata nije evidentirano u katastru ni u zemljišnim knjigama, prema podacima Ministarstva graditeljstva.
Ministar Lovro Kuščević
Blockchain će kod nas, očito, morati potražiti neki drugi teren za razvoj, zemljišne knjige i kupoprodajni ugovori za nekretnine nisu ispunili ni prvi preduvjet: podatke. U međuvremenu, poslodavci upozoravaju kako je početak, a nerijetko i kraj svake ideje o investiciji vezan uz zemljišne knjige (gruntovnicu), a oni koji se unatoč tom neredu probiju dalje i dođu do građevinske dozvole te realiziraju projekte, nerijetko plaćaju bankama više kamate zbog čudnovatih, svakako rizičnih podataka i izvadaka iz državnih registara koji govore da imovina pripada davno pokojnim prabakama ili ugaslim institucijama nekadašnje kraljevine ili socijalističke republike.
“Radeći na jednom velikom projektu susreli smo se s toliko poteškoća oko zemljišnih knjiga - jer ni država nije provela i upisala u gruntovnicu desetak parcelacijskih elaborata koje je napravila još prije 20 godina - da smo predložili općini da joj to sufinanciramo, ali tada to nije bilo zakonski moguće. Sada jest, srećom”, kaže Denis Ćupić, direktor varaždinske tvrtke F.O. Development i predsjednik HUP-ove Udruge developera. Za taj su projekt težak nekoliko stotina milijuna kuna, napominje, na kraju morali pet godina plaćati dva postotna poena višu kamatu zbog nesređenog stanja u zemljišnim knjigama. “Investicijski se projekti zbog toga realiziraju sporo i s više troškova, a taj rizik je pritom proizvela sama država”, kaže Ćupić. Gruntovnica je, spominje usput, i jedan od razloga zašto se eventualni porez na nekretnine u Hrvatskoj ne može uvesti a da bude pravedan; slučaj za slučajem bi pao na Ustavnom sudu.
Hrvatska je najmanje ulagala po jedinici površine u obnovu svojih prostornih registara i u bivšoj Jugoslaviji, kaže Delač, pa smo tako ušli u informatičku eru s podacima starim 200 godina. Temeljita i ozbiljna obnova zemljišne evidencije je nužna i bila bi višedesetljetni poduhvat (carski patent za katastarsku izmjeru izdan je bio 1817. godine i trebalo je 40 godina da se provede, a nama bi danas trebalo barem 20 i jedno 10 milijardi kuna za cijelu zemlju), što višestruko premašuje trajanje političkih mandata, pa nikako dosad taj pothvat nije došao na red, smatra Delač, iako je jedan od ključnih za razvoj države. Novac za to pak nije predviđen niti u EU fondovima, nismo to predvidjeli u svojim operativnim programima… “Lani je u državnom proračunu za sufinanciranje katastarskih izmjera koje provode lokalne jedinice samouprave bilo predviđeno 83 milijuna kuna, ove godine ni kune. Od svih država u Europi mi najmanje ulažemo u registre o prostoru, iako bi nam se to višestruko isplatilo”, naglašava on.
Umjesto sveobuhvatnog zahvata za koji očito nemamo ni novca ni administrativnog kapaciteta, pa ostaje tek pusta geodetska želja, zadnjih godina Državna geodetska uprava (DGU) provodi zamjenski projekt, “od- slučaja-do-slučaja”. U pitanju je katastarska izmjera i osnivanje te obnova zemljišnih knjiga sa zainteresiranim lokalnim jedinicama samouprave (potiče ih uglavnom rastuća potražnja za nekretninama, primjerice u Dalmaciji) za što je potpisan niz ugovora, a oni koji su se toga poduhvatili i uspješno priveli kraju, u svojim su to proračunima već osjetili – prihodi su im se povećali. Jedan od primjera je otok Vir, gdje je sada uspješno evidentiran i definiran tamošnji urbanistički nered. No, dobar dio tako dobivenih drugih katastarskih izmjera ipak još nije proveden u gruntovnici, čekaju zbog zagušenja općinskih sudova čiji je to posao, pa ima ideja da se zaposle novi službenici, ali...
Još je to jedna od sumanutih hrvatskih priča o neorganiziranosti i nemaru pa Mirko Habijanec iz HUP-ove Udruge poslodavaca u graditeljstvu, inače predsjednik Uprave križevačkog “Radnika”, otvoreno kaže kako “bez veza na gruntovnici i sudu ne možete ništa napraviti”. Moguće je, doduše, da će uskoro to biti malo manje izraženo jer se najavljuje uvođenje digitalnog geodetskog elaborata, što znači da će geodetima svi postojeći katastarski podaci biti dostupni online i besplatni, elaborate će izrađivati i predavati online prema standardiziranom obrascu te će tako, tehnički ispravni, “stizati” i do zemljišnih knjiga. Postupak će biti brži i jeftiniji, a kako tvrdi ravnatelj DGU-a Damir Šantek, time se osigurava i jedinstveno postupanje svih katastarskih ureda prilikom pregleda i potvrđivanja elaborata na razini cijele Hrvatske. Kako je to jedini način da svoj objekt upišete u katastar i gruntovnicu, što je jedan od dokaza posjeda i vlasništva, ipak je to prvi ozbiljan korak da se žuti i šupljikavi papiri Franje Josipa muzejski arhiviraju, iako će njihov “duh” ostati u podlozi hrvatskih prostornih registara.