Hrvatska je u dva i pol desetljeća svoje samostalnosti opljačkana barem dvaput. Prvi puta na ho-ruk tijekom procesa pretvorbe i privatizacije. Tada je na meti bio fizički kapital akumuliran tijekom socijalizma. Drugi je put na meti bio najvredniji hrvatski resurs - prostor, a pljačka je provođena kontinuirano i sistematski sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnina koji su po središnju državu i jedinice lokalne samouprave bili štetni.
Zajednički nazivnik za obje pljačke jest to što ne postoje točne procjene nastale gospodarske štete, premda možemo pretpostaviti da je riječ o desecima, ako ne i stotinama milijardi kuna. No, dok se o pretvorbi i privatizaciji govorilo i pričalo puno, o malverzacijama u nekretninskim poslovima zna se relativno malo. Da javnost nije saznala za visoko profilirane slučajeve poput afere Planinska, afere Spačva, ili slučaja kupnje zgrade hitne pomoći u Sisku zbog kojeg je podignuta optužnica protiv bivše županice Marine Lovrić Merzel, vjerojatno ne bismo bili svjesni razmjera problema.
Malverzacije u nekretninskim poslovima pomoću kojih privatne osobe ostvaruju korist na štetu državnog proračuna i poreznih obveznika imaju dva izvorišta. Prvo podrazumijeva da privatne osobe raspolažu informacijama o izmjeni prostornih planova prije nego što oni stupe na snagu, što im omogućuju da kupe zemljište jeftino prije njegove prenamjene kako bi ga prodali po višoj cijeni nakon prenamjene. Drugi izvor malverzacija naslanja se na nepostojanje regulative koja bi definirala metode procjene vrijednosti nekretnina. Ta zakonska rupa, koja je ostala nepopunjena fascinantnih četvrt stoljeća, omogućavala je proizvoljno određivanje vrijednosti nekretnina u transakcijama u kojima je država bila ili kupac ili prodavatelj nekretnina i zemljišta. Sve, naravno, s ciljem ostvarivanja protupravne imovinske koristi na štetu proračuna. I dok za prvo izvorište zasad ne postoji adekvatan prevencijski mehanizam, donošenje Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina početkom srpnja eliminirat će drugo izvorište malverzacija s nekretninskim poslovima. Taj zakon je i hvalevrijedan iskorak ove Vlade u smjeru kvalitetnijeg upravljanja prostorom - resursom na kojemu se dosad uvelike temeljio stihijski razvoj hrvatskoga gospodarstva.
Zašto je taj zakon važan? Budući da dosad nisu postojale propisane metode procjena nekretnina, isto zemljište ili nekretninu sudski su vještaci mogli procijeniti na dramatično različite vrijednosti. Tu zakonsku rupu, međutim, nisu iskorištavale samo fizičke osobe koje su se željele brzo obogatiti na transakcijama s državom, nego i pravne osobe koji su manipulirajući procjenom vrijednosti nekretnina zavedenih u vlastitim bilancama na umjetni način - ali posve legalno - uljepšavale loše rezultate. Novi će zakon omogućiti da ne moramo, kao dosad, sumnjati u rezultate kompanija koje raspolažu značajnom nekretninskom imovinom koja se vrednuje po fer vrijednosti. Zakon, naime, propisuje da će odsad sve poslovne nekretnine biti vrednovane prema jedinstvenom principu: sadašnjoj vrijednosti budućih prihoda koje kompanija na osnovi tih nekretnina može ostvariti.
Doneseni bi zakon trebao, dakle, onemogućiti malverzacije u nekretninskim poslovima s državom, stavljajući pritom veću odgovornost na sudske vještake i procjenitelje. Zakon predviđa i uvođenje aplikacije eNekretnine koja će sadržavati podatke o realiziranim nekretninskim transakcijama. Također se predviđa objava cijena nekretnina po cjenovnim blokovima te priprema godišnjeg izvješća o stanju tržišta nekretnina. Te će mjere omogućiti zainteresiranima da na jednostavan način dođu do informacijama o okvirnoj vrijednosti nekretnina koje ih zanimaju. Četvrt stoljeća nakon stjecanja samostalnosti prvi ćemo put iskusiti što to znači imati transparentno tržište nekretnina. Budući da je do donošenja ovog zakona naše nekretninsko tržište bilo transparentno otprilike kao moderno oklopno vozilo, ovaj zakon je veliki korak naprijed u uređenju jednog vrlo važnog aspekta života i poslovanja u zemlji. Već i samo omogućavanje uvida u kretanje cijena nekretnina po cjenovnim blokovima otežat će buduće pokušaje stjecanja protupravne koristi. Ono će stabilizirati promjenjivost u kretanju cijena nekretnina u budućnosti, umanjiti mogućnost za generiranje cjenovnih balona na tržištu nekretnina te stvoriti preduvjete za uvođenje poreza na imovinu.
Valja, međutim, podsjetiti da je uvođenje reda u metode procjene vrijednosti i kreiranje informacijske osnovice za analizu tržišta nekretnina tek početak kvalitetnog upravljanja. Katastarske knjige se i dalje uglavnom zasnivaju na izmjerama iz doba Franje I., a informacije koje su u njima ne podudaraju se s vlasničkim knjigama i stanjem na terenu. Istodobno su poljoprivredna zemljišta i dalje neokrupnjena, donošenje prostornih planova prekomplicirano, a dobivanje građevinske dozvole i dalje prezahtjevno. Ako doista želimo uspješno upravljati najvrednijim hrvatskim resursom, najveći dio posla je tek pred nama.
Autorica Maruška Vizek je pomoćnica ravnateljice za istraživanja Ekonomskog instituta, Zagreb. Njezini stavovi su autorskog karaktera i ne odražavaju stav institucije u kojoj je zaposlena.
- Zakonska rupa, koja nije bila popunjena četvrt stoljeća omogućavala je proizvoljno određivanje cijene nekretnina u transakcijama u kojima je država bila ili kupac ili prodavatelj
- Zakon će omogućiti da ne moramo sumnjati u poslovne rezultate kompanija koja raspolažu značajnom nekretninskom imovinom
- Objava cijena nekretnina, kao i godišnje izvješće, omogućit će da se na jednostavan način dođu do informacijama o okvirnoj vrijednosti njima interesantnih nekretnina
Rasprave & rješenja javna je tribina EPH grupe za promociju suvremene ekonomske misli te sučeljavanje vizija, teorija i stavova, kao i predlaganje solucija