Trebaju li stanari sa stanarskim pravom u privatnim stanovima napustiti stanove u kojima žive desetljećima? Jesu li oni u stjecanju vlasništva nad stanovima u kojima imaju stanarsko pravo u nepovoljnijem položaju od stanara koji su imali stanarsko pravo u “društvenim stanovima” i otkupljivali ih za relativno malen novac? Kada će vlasnici nekretnina koji imaju neželjene stanare doći u posjed svog vlasništva?
Ova je pitanja Ustavni sud ponovno aktualizirao svojom posljednjom odlukom kojom je poništio bitne odredbe Zakona o najmu stanova. Njima se određivalo da vlasnici stanova imaju pravo povećavati najamninu svojim stanarima i da stanari sa stanarskim pravom u takvim nekretninama gube pravo na stanovanje u tim nekretninama nakon 2023.
O tom su problemu u “Čajanci” razgovarali Gordana Bogović, stanarka u privatnim stanu, Igor Leskovar, odvjetnik koji zastupa grupu vlasnika nekretnina, i Marko Fak, odvjetnik koji zastupa stanare sa stanarskim pravom u privatnim nekretninama.
Bogović: Stanarsko pravo na stanu u kojem živim je ukinuto 1996. godine, nismo imali mogućnosti kupiti stan zato što je u vlasništvu i agonija traje do sada.
Vlašić: Koliko dugo živite u tom stanu?
Bogović: U tom stanu živim 35 godina, moji roditelji i dulje. To je naš jedini dom, naša jedina nekretnina. Drugi dom nemam. S ovim zakonom koji je sada pobio Ustavni sud, mi bismo 1. rujna 2023. godine trebali izaći. Gdje? Na cestu. Zakon koji je postojao nije riješio pitanje obiju strana. Naravno, vlasnicima treba njihovo vlasništvo, ali to ne znači da ljudi koji su zakinuti 1996. godine nisu trebali dobiti mogućnosti otkupa nekog stana. Totalno smo diskriminirani.
Vlašić: Diskriminirani u odnosu na…?
Bogović: U odnosu na one koji su otkupljivali društvene stanove. Mi smo imali manji stan u Novom Zagrebu koji smo legalno, prema zakonima koji su vladali u to vrijeme, mijenjali za veći. Došla je 1996., i to je to. Moji vlasnici su troje ljudi, oni su treća ili četvrta generacija izvornih vlasnika, nasljednici su. S time da je jedan od njih prekupac koji je za vrlo malen novac, za 10 tisuća dolara, kupio polovicu stana.
Vlašić: Ali, to je tržište, zar ne?
Bogović: Vama je tržište dati deset tisuća dolara za pola stana od 60 kvadrata?
Vlašić: Kupio je neuseljivu nekretninu…
Bogović: Kupio je neuseljivo. U zemljišnim knjigama točno piše da je kupio dio za deset tisuća dolara neuseljivog stana sa stanarima koji žive u njemu i navedeno je koji su to stanari.
Vlašić: Je li vam laknulo kada je donesena odluka Ustavnog suda?
Bogović: Da, jako mi je laknulo. Otpočetka, od kada smo predali zahtjev za ocjenu ustavnosti, prije nekih godinu i pol nam je odvjetnica Drenški Lasan to napisala, imala sam pozitivan stav. Jer, ako netko čita taj Zakon, kada poveže stvari doći će do prave logike. Ja jesam za to da se obeštete ljudi koji su oštećeni i da se vlasnicima vrati vlasništvo. Ali, nisam za to da tu skupinu ljudi kako nas predstavljaju, a to znači da nas nazivaju da smo komunjare, uzurpatori, da smo svi bogati, to nije točno. Ja nemam veze s komunizmom, nisam uzurpator i nemam nikakvu drugu nekretninu. Kada bih izgubila taj svoj dom, mogla bih sa svojom obitelji na cestu. Ova odluka Ustavnog suda je nešto što se trebalo desiti. Ako ima Boga, a vjerujem da ima, ovo se trebalo desiti. Sada će se kroz godinu dana donijeti neki zakon, vjerojatno novi koji će sve posložiti, ali to treba riješiti drugačije. Ako je država, bivša, stvorila problem, onda ga država (ova, op.a.) treba i riješiti. Ovim zakonom je dovedeno da je bivša država stvorila, a ova država je prebacila taj problem na nas. U principu, oprala je ruke i zauzela stav da se to njih ne tiče.
Vlašić: Vjerujete li da će država za godinu dana donijeti novi zakon?
Leskovar: Ne mogu to prognozirati jer tek treba proučiti obrazloženje odluke. Mogu se nadati novom zakonu.
Vlašić: Je li vas odluka Ustavnog suda razočarala?
Leskovar: Da, naravno da jest. Zakon iz 1996. godine je definitivno za nas bio diskriminatoran. To je rekao i Europski sud za ljudska prava. Hrvatska je u provedbi presuda za ljudska prava pod pojačanim nadzorom, a ovo nas definitivno baca daleko unazad u rješenju. Bez obzira što gospođa Bogović rekla, ne koristim termine “komunjara” i slično, ne želim se baviti ’45., želio bih se baviti 2020. Isto bih volio reći da se ne uzima generalno da smo svi mi prekupci i nakupci. Ima i toga, ali je velika većina onih pravih vlasnika, nasljednika.
Vlašić: Nije li to, ustvari, nebitno? Riječ je o pitanju vlasništva.
Leskovar: Vlasništvo je vlasništvo, ali čisto zbog percepcije to ne bi trebalo tako biti. Sasvim sigurno da postoje tužne sudbine kod najmoprimaca, ali vjerujte mi, još tužnije postoje među vlasnicima stanova.
Vlašić: Imate li ideju kako bi to trebalo riješiti?
Fak: Za rješenje te situacije, koja je kompleksna, a ima svoju genezu od 1958. godine kada je donesen Zakon o nacionalizaciji stambenih zgrada i građevinskog zemljišta, a nije riješen sve do danas, potrebna je snažna, rekao bih ne politička, nego državnička volja da se donese rješenje problema. Tu bi trebalo uključiti sve zainteresirane strane, napraviti širu raspravu, uzeti u obzir udruge vlasnika, udruge zaštićenih najmoprimaca i državu koja bi trebala biti partner jednima i drugima, i moderator za taj problem. Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja je pokazalo da nema ni znanja ni političke volje da to rješenje napravi na razini koja bi bila ustavna i koja bi zadovoljila i hrvatsko pravo i europsko pravo. Oni su nešto pokušali, potrošili su jako puno vremena da bi na kraju napravili rješenje koje nije dobro.
Vlašić: Koji su argumenti stanara u nacionaliziranim stanovima? Da sam ja vlasnik, jedino što bih htio bilo bi doći u situaciju raspolagati time. Koji je protuargument?
Fak: Postoji jedna skupina građana koja je diskriminirana. To nisu ni zaštićeni najmoprimci ni vlasnici. To su ljudi kojima su stanovi nacionalizirani, a nisu izuzeti iz nacionalizacije. Ovi vlasnici o kojima mi sada govorimo su izuzeti iz nacionalizacije. Oni su imali pravo da im se do dva stana, četiri sobe ukupno, izuzmu iz nacionalizacije koje je bila jedan generalni akt 1958. godine. U trenutku tog izuzimanja oni su već stekli stan u vlasništvo sa stanarom koji ima stanarsko pravo. Dakle, stekli su ga opterećenog s pravima trećih osoba. Oni građani kojima su nacionalizirane zgrade, oni su pravi oštećenici cijele priče. Rješenje problema je da se prekine s diskriminacijom ljudi koji imaju isti skup prava. Dakle, stanari koji su imali stanarsko pravo u stanovima u društvenom vlasništvu i oni koji imaju stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu. Oni trebaju biti identično tretirani i tu se ne smije raditi razlika. Stanarsko pravo je imovinsko pravo, postoje presude Vrhovnog suda u tom smjeru. Dakle, oduzimanje stanarskog prava bez ikakve naknade 1996. godine je protupravno.
Leskovar: Morao bih tu kontrirati. Ne može se od samog početka izjednačiti stanarsko pravo u društvenom vlasništvu i ono u privatnom vlasništvu. Govorimo o institutu koji ne postoji 24 godine, o zaštićenim najmoprimcima, a ne o stanarima. Nama nisu stanovi oduzeti, nego smo izvan posjeda tih stanova. Europa je rekla da to s civiliziranom Europom nema veze. Stalno se nameće situacija kao da postoje samo dvije vrste stanova, oni koji su otkupljeni kao društveni stanovi vrlo povoljno i ovi koji nisu jer su u privatnom vlasništvu. To je sve skupa 30 posto stambenog fonda. Što je s onima koji su dizali kredite, kupovali stanove na tržištu, čiji su roditelji, djedovi i bake radili u Njemačkoj, slali novce, gradili kuće, a isto su uplaćivali u stambene fondove. Što bi oni trebali, tražiti povrat novca? Oni su diskriminirani u odnosu na one koji su za 100 kuna živjeli u 100 kvadrata posljednjih pedeset godina, a to su sadašnji zaštićeni najmoprimci.
Vlašić: Znači li to da bi povećanje najamnine zadovoljilo interese vlasnika stanova?
Leskovar: Ne, interes vlasnika stanova je da konačno, nakon desetljeća i desetljeća dođu u posjed svoga vlasništva. Apsolutno smo za to da država, koja je generirala ovaj problem, ima i platno i škare, ona treba zaštićene najmoprimce adekvatno riješiti. Što se nas tiče, neka im da stanove uz otkup, ali isključivo svojih. Mogu to biti gradski stanovi, POS-ovi, bilo koji, ali državni. Ni u kojem slučaju ponovno na teret sadržaja prava vlasništva.
Vlašić: Je li izvedivo to riješiti tako da država vas vlasnike obešteti?
Leskovar: Opet je to zadiranje u pravo vlasništva, jedino ako bi se vlasnik s tim složio.
Vlašić: Koji je vaš slučaj?
Leskovar: Moj slučaj? Imam zaštićenog najmoprimca koji živi u 90 kvadrata i sada će opet plaćati 400 kuna za taj stan.
Fak: S ovim rješenjem, sa zakonom koji je srušen, proglašen neustavnim ne mogu biti zadovoljni ni najmoprimci ni vlasnici. Poanta je u rješenju problema, a ne u odgađanju rješenja.
Vlašić: Ustavni sud je sada odgodio rješavanje situacije?
Fak: Ustavni sud je sada odgodio sve, možemo reći na neodređeno jer, kao što je kolega Leskovar rekao, a i ja isto kažem, mi ne znamo na koliko je sve odgođeno. Ali, da ova situacija nekome odgovara, ne odgovara nikome osim državi koja bi za rješenje problema trebala “odriješiti kesu”. S time da država svoju poziciju konstantno gradi na održavanju sukoba između najmoprimaca i vlasnika.
Vlašić: Koji je interes države pri tome?
Fak: Interes države je u tome da odgodi ono što će se neupitno jednoga dana morati dogoditi, a to je da nekoga obešteti, da riješi taj problem na način da nekoga isplati. Kako i koga, to će ovisiti o tom budućem zakonskom rješenju. Htio bih sa samo nadovezati na kolegu Leskovara i njegovu tvrdnju. Nacionalizacija je bila generalni akt, to je bio zakon koji je obuhvatio cjelokupni stambeni fond. Nakon toga su vlasnici imali pravo da im se određeni stanovi izuzmu iz nacionalizacije, ali to je već bilo sa stečenim stanarskim pravom i stanarom u stanu. I ova druga tvrdnja koja se stalno provlači da je vlasništvo vlasništvo. Da, po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, postoji samo jedna vrsta vlasništva. Međutim, ako je netko kupio stan u kojem je bio stanar, dakle kupio je stan u kojem nije imao cjelokupni opseg vlasničkog prava, nije imao pravo na posjed. Takav vlasnik nije ni na koji način oštećen jer je izabrao da kupi baš stan sa stanarom. Mogao je kupiti na tržištu i stan koji je slobodan za raspolaganje. Taj stan je kupio za manji iznos i takve ljude ne bih obeštećivao jer inicijalno nisu oštećeni.
Vlašić: Vjerojatno je kupio računajući na to da će u jednom trenutku doći u posjed.
Fak: Da, ali ako ste vi kupili za 30 posto nešto što vrijedi 100 posto, odnosno očekivali ste da će vrijediti 100 posto, a sada vam vrijedi istih 30 posto, onda niste oštećeni. Imate istih 30 posto, točno ono što ste platili.
Leskovar: Mislim da ta diferencijacija ne može stajati, vlasništvo je vlasništvo. Svi smo plebiscitarno bili za to da idemo u EU, svi smo puni sami sebe kako smo civilizacijski Srednja i Zapadna Europa, a s druge strane raditi razliku u vlasništvu, ograničavati vlasništvo na način da vlasniku desetljećima ne dopuštate da uđe u posjed svog vlasništva je nedopustivo. Mislim da ćemo se svi složiti u tome. Država treba sada postaviti svoja leđa.