Obiteljski smještaj u Hrvatskoj je pred promjenom desetljeća, prve brojke već pokazuju zaokret: ‘Dio kapaciteta je izbrisan!‘

Hrvatski privatni, odnosno obiteljski smještaj ušao je u 2025. godinu opterećen nizom novih zakonskih i poreznih rješenja koja su, prema svemu sudeći, već ostavila vidljive posljedice na tržište. Iako ukupni turistički rezultati na nacionalnoj razini i dalje pokazuju blagi rast, ispod površine brojki odvijaju se strukturne promjene koje posebno pogađaju smještaj u domaćinstvu.

Podaci Hrvatske turističke zajednice pokazuju da je 31. kolovoza ove godine u objektima u domaćinstvu bilo registrirano 668.514 kreveta, a na isti datum prošle godine bilo ih je 671.508. To znači da su u godinu dana nestala 2994 kreveta iz privatnog smještaja, i to u razdoblju kada je kapacitet tradicionalno na vrhuncu. Iako se na prvi pogled radi o relativno blagom padu, stručnjaci upozoravaju da je riječ o početku trenda koji bi se idućih godina mogao ubrzati.

Istodobno, u prvih 11 mjeseci ove godine u komercijalnom segmentu ostvareno je 20,4 milijuna dolazaka i 94,7 milijuna noćenja, što predstavlja rast od dva posto u dolascima i jedan posto u noćenjima u odnosu na isto razdoblje lani. U nekomercijalnom segmentu rezultati su ostali na razini prošle godine, s 460 tisuća dolazaka i 10,7 milijuna noćenja. U srpnju i kolovozu, ključnim mjesecima sezone, zabilježeno je izjednačenje u dolascima te pad noćenja od jedan posto.

Oprečne poruke

Takva kombinacija podataka ostavlja dojam stabilnosti, ali prema riječima Nede Pinezića, turističkog konzultanta i nekadašnjeg predsjednika Sekcije obiteljskog smještaja pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, 2025. bila je jedna od konfuznijih godina u novijoj turističkoj povijesti.

- Imali smo potpuno oprečne poruke, od priča o preskupoj Hrvatskoj do pokušaja da se o skupoći uopće ne govori. U jednom mjesecu bilježimo pad, u sljedećem rast, a pritom se često zanemaruje činjenica da se uspoređuju noćenja bez konteksta promjena u kapacitetima - ističe Pinezić. Dodaje da su se rezultati često tumačili selektivno, bez jasnog razdvajanja strukture smještaja i realnih tržišnih kretanja.

Posebno naglašava da je smještaj u domaćinstvu na kraju 2024. i početkom 2025. godine bio izložen snažnom zakonodavnom udaru. Uveden je porez na nekretnine, povećan je paušalni porez, određen je rok za brisanje rješenja o kategorizaciji u zgradama s više od četiri stana, a izdavanje novih rješenja u takvim je objektima zaustavljeno. Uz to, kontinuirano rastu cijene komunalnih usluga, čišćenja, potrošnog materijala i održavanja.

Hrvatski turizam bilježi rast, ali ljetna sezona donosi iznenađenje

- Taj val nesigurnosti u isplativost daljnjeg poslovanja izbrisao je značajan broj najmanjih i cjenovno najpovoljnijih iznajmljivača. Upravo oni koji su nudili pristupačan smještaj prvi su odustali jer više nisu mogli pratiti rast troškova i poreznih davanja - objašnjava Pinezić. Prema njegovim riječima, to je i glavni razlog smanjenja broja kreveta u obiteljskom smještaju.

Istodobno, ističe, najskuplji segment privatnog smještaja, luksuzne vile s bazenima, i dalje bilježi blagi rast kapaciteta, ali sve teže doseže cjenovne vrhunce iz 2023. godine. Taj segment suočava se s novom, sve žešćom konkurencijom, ponajprije kroz montažne i mobilne objekte visoke kategorije u kampovima te kroz razvoj tzv. resorta mješovite namjene.

- Vile s bazenima danas više ne konkuriraju samo jedna drugoj, nego i novim modelima smještaja u kampovima na prvoj liniji do mora, kao i resortima u kojima se objekti prodaju privatnim vlasnicima, a potom centralno iznajmljuju. To je strukturna promjena koja će dugoročno utjecati na cijene i potražnju - upozorava Pinezić.

Prijelomna godina

Gledajući unaprijed, 2026. godina mogla bi biti prijelomna za obiteljski smještaj. Pinezić smatra da će se volumen privatnog smještaja i dalje smanjivati u nižim cjenovnim i kvalitativnim razredima, a sve veći broj nekretnina mijenjat će osnovnu namjenu.

- Smještaj nižeg ranga preorijentirat će se u smještaj za strane radnike, dio stanova i kuća otići će u dugoročni najam ili prodaju, a dio će potpuno izaći iz turističke funkcije. Istodobno će porezna opterećenja i troškovi poslovanja nastaviti rasti - navodi Pinezić. Dodaje kako se klasična usluga smještaja kod domaćina sve više povlači pred modelima kupoprodaje nekretnina i ponovnog najma.

Glavina: ‘Hrvatski turizam ostvario rast prometa, dolazaka i noćenja iznad pet posto‘

Poseban izazov vidi i u kretanjima na emitivnim tržištima. Njemačko tržište, koje je tradicionalno najvažnije za smještaj u domaćinstvu, pokazuje znakove zasićenja i pada interesa za Hrvatsku, a istodobno se otvara prostor za goste veće platežne moći iz istočnoeuropskih zemalja.

- Umjesto njemačke srednje klase, sve ćemo više imati goste više platežne moći iz istočne Europe, koji reagiraju na blage korekcije cijena. To mijenja strukturu potražnje, ali i karakter privatnog smještaja kakav smo poznavali - zaključuje Pinezić.

Sve to upućuje na zaključak da se obiteljski smještaj u Hrvatskoj nalazi pred dubokim i dugoročnim promjenama. Iako brojke za 2025. još ne signaliziraju dramatičan pad, trendovi su jasni. Privatni smještaj gubi dio svoje širine, a pred iznajmljivačima i lokalnim zajednicama stoji pitanje kako se prilagoditi novoj realnosti u kojoj pravila, tržište i struktura gostiju više nisu isti kao prije.