Urediti spavaću sobu od bivše vojne spavaonice ili dnevni boravak tamo gdje je nekad bio prostor za druženje vojnika, bilo bi fora, ali zamislite da uredite stan na mjestu nekadašnjeg zatvora, da vam kuhinja bude tamo gdje je prije bio toalet s desetak čučavaca, a od bivše kupaonice napravite kuhinju ili, pak, dječju igraonicu od bivšeg skladišta oružja i frizerski salon od stražarnice. Upravo to dogodit će se u Karlovcu u Velikoj vojarni u središtu povijesne jezgre, koja će se obnoviti na dosad jedinstven način u Hrvatskoj.
Autor projekta, karlovački inženjer Davor Petračić, sistem je razradio do zadnjeg detalja, a tek kad nam je otključao stari lokot na velikim ulaznim vratima, shvatili smo koliko on ima smisla iako na zgradi od četiri kata valjda nema nijednog cijelog prozora, ispod žbuke raste bršljan, a atrij je preuzeo razni drvenast korov. Ali, sve to nestaje i ispod ružne stvarnosti počnu se nazirati bajkoviti prizori ako iz bilo kojeg arkadnog hodnika što kružno povezuje sve katove (osim tavana), gledajući na više od 300 kvadrata zajedničkog atrija, vratite vrijeme, recimo, dva stoljeća unatrag ili ga ubrzate dvije godine unaprijed. Svejedno.
Davor Petračić
Derutna palača
To što je oduvijek imala funkciju vojarne, ne mijenja osjećaj da se zapravo nalazite u palači, kako su stručnjaci arhitekture bez imalo ustručavanja prozvali ovu građevinu na više od 3500 četvornih metara. Karlovac je već postojao oko 200 godina kao vojna utvrda, kada je 1752. godine glavni inženjer Antun Bendl započeo gradnju “Velike pješačke vojarne”, u to vrijeme uz franjevački samostan jedine dvokatne zgrade unutar bedema. Četverokrilna barokna palača s rastvorenim arkadnim hodnicima unutarnjeg dvorišta, trodijelnom hodničkom podjelom iz prostora trga i širokom kolnom vežom iz sporedne Haulikove ulice gleda na današnji Trg bana Jelačića, baš kao i u to vrijeme središnji trg u staroj jezgri Zvijezdi.
Građevina je to koja Karlovac i danas, davno nakon što je grad prestao biti vojna utvrda, pa onda i vojni grad u pravom smislu riječi, podsjeća na ta vremena jer se njezina namjena nije mijenjala sve do 1991. godine. Nakon 1883. godine prozvali su je Vojarnom 96. carske i kraljevske pukovnije Hermana Ramberga, u prvoj Jugoslaviji bila je Vojarna Zrinskih, a od kraja Drugog svjetskog do početka Domovinskog rata Vojarna “Ivo Marinković”. U ratno vrijeme bila je sklonište izbjeglica iz BiH, a nakon rata je dodijeljena Gradskom muzeju. Za dva milijuna eura 2007. ju je kupila Karlovačka banka, koja ju je kanila obnoviti za svoje potrebe, ali se od toga odustalo. Zbog recesije ju nisu uspjeli prodati ni po gotovo upola nižoj cijeni od kupovne - za osam milijuna kuna - a ni danas za nju nema kupaca u cjelini.
Karlovački inženjer Davor Petračić (55) pronašao je način da za nju pobudi nevjerojatan interes, da joj nađe vlasnike, ali da je istodobno obnovi i tako vjerojatno pokrene ozbiljniju obnovu čitave stare jezgre s obzirom na to da se radi o najvećoj tamošnjoj građevini. Zašto je ovaj inženjer građevinarstva i posljednjih 20 godina poduzetnik u svojem poduzeću Petračić-Projekt pravi čovjek za ovaj posao, otkiva njegova biografija. Ovlaštenik za projektiranje tijekom godina je širio svoj posao, pa je tako postao sudski vještak koji se bavi procjenama nekretnina, izrađuje energetske certifikate, bavi se etažiranjem, certificirani je voditelj projekta te se kao upravitelj zgrada u ovom trenutku brine o 15 posto ukupnog karlovačkog stambenog fonda, a ima i agenciju za promet nekretninama. Osim toga, on je nezavisni gradski vijećnik kojemu je godinama u fokusu komunalni i urbanistički razvoj Karlovca.
Ekskluzivna prodaja
- Sva moja iskustva i znanja poklopila su se u projektu Velike vojarne, od procjene i etažiranja, preko upravljanja zgradom, do energetske obnove, pripremanja dokumentacije za kreditiranje i trgovanja nekretninama. Kako je Karlovačka banka otprije moj poslovni partner, a i za nju prodajemo nekretnine, sve osim Velike vojarne, razmišljao sam kako pronaći kupca za taj objekt, a ujedno i zgradi naći namjenu. Shvatio sam da je cijelu neće kupiti nitko, jer nije niti do sada, pa sam zaključio da je dobro ponuditi ju u segmentima tržištu za stanove i poslovne prostore. Krenuo sam od sebe i zapitao se bih li ja volio živjeti u takvoj zgradi? Naravno da bih. Pa idem vidjeti bi li željeli i moji sugrađani - priča nam Davor Petračić.
Ideju je prezentirao vlasnicima, tražeći ugovor za ekskluzivnu prodaju na godinu dana, a oni nisu htjeli pristati na period dulji od šest mjeseci.
- Malo sam strepio kako će to ići, pa sam dao oglas za iskazivanje interesa na lokalnom KAportalu. Znate što se dogodilo? U tri dana 44 pravne i fizičke osobe razgrabile sve 74 smještajne jedinice, a još njih 50 čeka da netko od ovih koji su ih rezervirali odustane da se oni mogu ubaciti - priča nam Petračić i dodaje da ne može nabrojati sve one koji ga svakodnevno zaustavljaju u gradu raspitujući se kakve su šanse da i oni uđu u suvlasništvo. Otkriva nam kako je uspio toliko zainteresirati svoje sugrađane za život u staroj vojnoj zgradi.
- Prvo sam izmjerio i nacrtao cijeli objekt, onda sam na kvadrate podijelio svotu od osam milijuna kuna, koliko je banka prvotno istaknula kao cijenu. Cijena takvog kvadrata je 322 eura, koji kupac uplaćuje banci. On tada postaje vlasnik svojeg prostora, koji o svojem trošku dalje uređuje. Obvezuje se na plaćanje pričuve od 25 kuna po kvadratu tijekom 12 godina, iz čega se u potpunosti renoviraju zajedničke prostorije, krovište, pročelja, instalacije, centralni sustav grijanja i hlađenja te lift. Cijeli model zapravo je podijeljen u tri faze. Nakon prve, utvrđivanja površine i iscrtavanja, uslijedila je podjela na posebne dijelove koji se nude kupcima i onda iskazivanje interesa, što je završilo rekordno. U drugoj fazi je prilagodba građevine izvornom stanju prema uvjetima konzervatora jer postoje pregrade napravljene tijekom vremena čijim ćemo uklanjanjem i gradnjom na mjestima gdje su izvorno bile objekt vratiti u prvotno stanje. Važno je naglasiti da smo prostore i nudili upravo po tom originalnom stanju, doduše, na papiru. Slijedi izrada elaborata etažiranja i treća faza - prodaja. Ona će trajati samo jedan dan, a dogodit će se vjerojatno već u lipnju. Kupci će potpisivati tri ugovora, jedan o kupoprodaji kojim postaju vlasnici, drugi ugovor sklapaju suvlasnici između sebe koji tako dogovaraju obnovu zgrade, a treći je onaj o upravljanju zgradom, gdje se pojavljujem ja kao upravitelj zgrade i voditelj cijelog projekta. Banka je ugovor o kupoprodaji uvjetovala međuvlasničkim ugovorom zbog bojazni da se zgrada u protivnom zgrada možda nikada ne bi obnovila, nego bi, iako etažirana i s novim, možda posvađanim vlasnicima, ostala derutna - prezentira nam plan Davor Petračić, koji će i sam biti suvlasnik nekoliko prostora.
Povećana pričuva
Hoće li povećana pričuva plaćana 12 godina biti dostatna ili će se rok produžiti za koju godinu, u ovom trenutku ne zna jer je troškovnik grub. Projicirani trošak po kvadratu za nove stanare u konačnici bio bi oko 900 eura, moguće stotinu više zbog bankovnih kamata ako će radove financirati kreditom te dodatnih radova, ali i u tom slučaju smatra da se radi o dobrom poslu za svakog novog stanara Velike vojarne.
Obišli smo s njime cijelu zgradu, do zadnje prostorije. Gotovo metar debeli zidovi u prizemlju postaju upola tanji na zadnjem katu, a upravo on, tavanska i ukupno 75. jedinica na objektu oduzima dah. Čitava konstrukcija drvenih greda u izvornom je stanju. U jednom će dijelu tu biti postavljeni tehnički uređaji, dio će biti namijenjen stanarima kao zajednička prostorija, prostor za druženje, moguće i vježbaonica, a još nije definiran sadržaj od oko 800 četvornih metara otvorenog prostora u jedinstvenoj cjelini. Petračić nam kaže da zaštitari traže da namjena tog prostora bude javna, no o tome se tek treba odlučivati. Tko su ljudi koji žele živjeti u ovom povijesnom zdanju?
- Ljudi različitih dobnih skupina. Neki čak i nisu Karlovčani, a neki su zabilježili rezervacije niti ne vidjevši prostor uživo, samo na temelju informacija o zgradi i modelu kupnje. Ima tu i poduzetnika, mladih obitelji i starijih ljudi koji žele svojoj djeci osigurati stambeni prostor, neki će tu stanovati, drugi imati tihe obrte, treći će urediti apartmane za najam. Oduševljava ih život u staroj jezgri, ali i model financiranja koji je vrlo dobar. Vjerujem da imaju povjerenje u mene jer stojim iza svega, jer je iza mene 20 godina rada na sličnim uspješnim projektima. Sve što znam i sva svoja iskustva pretočio sam u ovaj projekt - kaže nam Petračić.
Revitalizacija grada
Iako se godinama govori o revitalizaciji gradske jezgre, sve se do sada svodilo na pojedinačne akcije, baš poput Petračićeve, iako je ova najveća do sada. Njega dosad iz Grada i Županije nitko nije, kaže, pitao može li kako pomoći.
- Ovo dokazuje da postoje modeli obnove Zvijezde, ne moraju to biti, dakle, neka basnoslovna europska sredstva, jer kapaciteti postoje i kod nas. Treba nam dobar model s jasnim ciljem i ako nema opstrukcije dok se do njega dolazi, može se realizirati. U ovom slučaju su se pojavili neki disonantni tonovi iz pojedinih ustanova, ljudi koji su sada nezadovoljni što prostor neće biti muzejski ili neki drugi javni prostor. Pa bilo je dovoljno vremena, 25 godina od rata, da Vojarna postane muzej i nije to postala. Ta naknadna pamet je problem - kaže Petračić. Navodi da mu je žao što prije nije prošao njegov plan revitalizacije Zvijezde prema kojem bi se taj dio grada uređivao kao otok, da bude samostalna i neovisna jedinica od ostatka grada u smislu infrastrukture s vlastitim instalacijskim kanalima. Kad bi mu netko dao da na sličan način oživi čitavi kvart, kaže da bi s ovim iskustvom to mogao učiniti bez problema. Ovo bi zdanje uistinu moglo biti svojevrsni predložak za oživljavanje zapuštene gradske jezgre. U njoj će biti gotovo samoodrživa zajednica stanara s uslužnim djelatnostima u prizemlju i vlastitim trgom koji će zatvarati sama građevina. Na njemu će stanari moći organizirati zabavne i kulturne sadržaje za sebe i svoje goste, a njihove terase služit će im poput loža u kazalištu.