Pune četiri godine vlasnik zemljišta u okolici Zagreba strpljivo je vodio svoj postupak pred građevinskom inspekcijom. Prije sedam godina otkrio je da mu je na zemljištu netko ilegalno sagradio kuću i odmah ga je prijavio. Kad je višegodišnji proces završio, konačno je ishodio Rješenje o rušenju te nelegalne kuće. A onda je sljedeće tri godine čekao bagere da kuću doista i uklone.
No, to se nikad nije dogodilo.
Primjeri klijenata
Umjesto toga ilegalni je graditelj lani u kolovozu dočekao Zakon o postupanju s nezakonito sagrađenim zgradama, pokrenuo postupak i dobio Rješenje o legalizaciji svoje kuće. Bageri nikad nisu došli, a sada vlasnik zemlje jedino u novoj sudskoj parnici može na neki način pravno regulirati “otimačinu” svoje zemlje.
Ovo je jedan od nekoliko stvarnih primjera klijenata zagrebačkog odvjetničkog ureda Sanje Dozet koja je zbog ovakvih slučajeva zatražila pokretanje postupka procjene ustavnosti Zakona o legalizaciji te želi da se utvrdi suglasnost njegovih odredbi s odredbama drugih zakona. Bude li odbijena na Ustavnom sudu, kaže, potražit će mišljenje Suda u Strasbourgu.
- Vlasniku zemljišta iz ovog primjera šalje se poruka da se kriminal isplati te da nelegalni graditelj ima punu zaštitu države. Smatramo da su neke odredbe iz tog zakona izuzetno opasne. Gazi se pravo vlasništva koje je zaštićeno Europskom konvencijom o zaštiti ljudskih prava čiju nepovredivost jamči i naš Ustav- kaže Sanja Dozet.
Iako hvali ambiciju Ministarstva graditeljstva da onime što se u javnosti naziva “Zakon o legalizaciji”, uvede red u kaotično područje ilegalne gradnje koja nekontrolirano buja desetljećima, Dozet smatra da bespravne graditelje privilegiralo u odnosu na one koji su gradili pošteno i plaćali svu dokumentaciju.
Nelegalno je jeftinije
- Nelegalnim se graditeljima bitno pojednostavljuje procedura u tehničkom smislu. Time im se cijeli postupak drastično pojeftinjuje, čak do pedeset posto - kaže Dozet i daje primjer na slučaju obiteljske kuće od 400 kvadrata na lokaciji u Zagrebu.
Graditelj koji je takav objekt gradio sa svim potrebnim dozvolama u skladu sa zakonom morao je platiti projektnu dokumentaciju (idejni projekt, rješenja o uvjetima građenja i glavni projekt), zatim geodetske podloge i upravnu pristojbu za ishođenje rješenja o uvjetima građenja. Uz to je platio i komunalni doprinos i vodni doprinos. Ukupno je platio 211 tisuća kuna.
- Bespravni graditelj za istu kuću mora platiti snimku geodetskog stanja, dakle izvod iz katastra i snimak te naknadu za zadržavanje nezakonito sagrađene zgrade te naravno komunalni i vodni doprinos. Njega će to sve stajati oko 108 tisuća kuna, dakle gotovo dvostruko manje od legalnog graditelja - objašnjava Dozet.
Još samo pet dana
U međuvremenu do isteka roka za predavanje zahtjeva za legalizaciju ostalo je još pet dana, a u Ministarstvu najveći pritisak očekuju u posljednji trenutak i ukupno oko 300 tisuća zahtjeva.
S primjerima na koje upozorava odvjetnički ured Sanje Dozet već su upoznati, tvrde u Ministarstvu graditeljstva, i ne slažu se s njenom ocjenom da je Zakon o legalizaciji u jednom svom dijelu neustavan.
- Činjenica da je netko legalizirao svoju građevinu ne rješava mu pitanje vlasništva nad zemljom na kojoj je sagrađena. U slučaju vlasničkog spora legalizacija ništa ne mijenja. I dalje će spor rješavati na sudu. Zakon o legalizaciji samo priznaje da takva građevina postoji u prostoru i ona se i dalje može srušiti - kaže Đurđica Čičić iz Ministarstva graditeljstva, dodajući kako je dosad puno problema s legalizacijom građevina bilo zato što druga strana nije bila zainteresirana rješiti vlasničke odnose. Vlasništvo i vlasnički odnosi, kažu, zato nisu ni predmet Zakona o legalizaciji. Za to su mjerodavni u Ministarstvu pravosuđa, odnosno zemljišno-knjižni uredi.
Među svojim slučajevima Dozet ima primjer u kojemu je vlasnik parcele na susjedovoj sagradio garažu i to tako da se do nje dolazi preko susjedove parcele. Njen klijent je ilegalnu garažu odmah prijavio inspekciji. Bilo je to prije tri godine. Do danas nije donijeto nikakvo rješenje.
- Vlasnik garaže pokrenuo je postupak legalizacije i unatoč protivljenju mog klijenta doneseno je Rješenje o legalizaciji. Žalbu mog klijenta Ministarstvo je odbilo. Sada moj klijent postojeće stanje mora trpiti i mora pristati na uspostavu služnosti. Jedino što još može jest da pristane na prodaju tog dijela parcele svom susjedu - kaže Dozet i nudi svoje rješenje ovog problema.
Spriječiti daljnju štetu
Kaže da su podaci iz Ministarstva s početka lipnja govorili kako je primljeno 160 tisuća zahtjeva za legalizaciju, od čega je riješeno samo 20 posto.
- Rješenje mora uslijediti brzo, kako bi se spriječila daljnja šteta koja će rasti s brojem rješenih zahtjeva. Moraju se izmijeniti i dopuniti sporni članci Zakona 17.,18., 19., i 32. - kaže Dozet.
Posebno su sporni članci koji reguliraju (članak 17.) da se Poziv za uvid u spis radi izjašnjenja dostavlja strankama (a time i primjerice vlasniku zemljišta na kojem je nelegalna građevina) samo preko oglasne ploče nadležnog upravnog tijela (dakle oštećeni vlasnik mora ‘dežurati na sudu’), te članak 32. koji kaže da rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada sagrađena.
Upravo je članak 32. najvažnija točka spora. Jer dok u Ministarstvu kažu kako je dio o vlasništvu namjerno izbačen kako bi se građanima koji imaju neriješene odnose omogućilo da lakše legaliziraju svoje nekretnine, odvjetnički ured Sanje Dozet tvrdi kako je riječ o gaženju osnovnih ljudskih prava. Sada je na potezu Ustavni sud.