Kupio sam 2000. stan u Zagrebu, u zgradi iz 1964. godine. Uselio sam se i podnio zahtjev za vlasnički list. Nakon nekoliko godina čekanja gruntovnica pismeno od mene traži original punomoći kojom je bivša vlasnica ovlastila svoju kćer da preuzme posljednju ratu. Imam sve uredne dokumente, uključujući i potvrdu ovjerenu kod javnog bilježnika o isplati posljednje rate (oko 25 posto vrijednosti stana), u kojoj stoji da je iznos isplaćen osobi s urednom punomoći.
Tu punomoć ja nikad nisam imao. Imam samo njezinu fotokopiju. Problem je što više nitko nema taj dokument: ni bivša vlasnica, ni njezina kći, a u bilježničkom uredu ili je nemaju ili je ne žele dati. Bivša vlasnica živi u Južnoafričkoj Republici. Kontaktirao sam je telefonom, objasnio problem i zamolio da napiše i ovjeri izjavu da je stan u cijelosti isplaćen. Složila se s tim, ali to nije napravila. Što da radim?
- Indikativno je da vas zemljišnoknjižni sud ne traži dostavu punomoći kojom je prodavateljica dala punomoćnici ovlast za sklapanje kupoprodajnog ugovora i za primitak cijele kupoprodajne cijene, nego samo punomoć za preuzimanje posljednje rate isplate. Iz toga se može zaključiti ili da je ugovor potpisan osobno po prodavateljici - knjižnoj vlasnici stana (pa punomoć za sklapanje ugovora o prodaji nije niti potrebna) ili da je u sudski spis dostavljena prodavateljičina punomoć za otuđenje nekretnine za koju je sud našao da je odgovarajuća za sklapanje ugovora, ali da ta punomoć, s obzirom na sadržaj kupoprodajnog ugovora, nije dovoljna za uknjižbu.
Takva bi situacija mogla biti ako je, primjerice, u kupoprodajnom ugovoru prodavateljica izdala uvjetnu dozvolu za uknjižbu pa se uknjižba može izvršiti samo na temelju kupoprodajnog ugovora i potvrde o isplati preostalog dijela cijene.
Preporučujem da izvršite uvid u sudski spis i provjerite jeste li i kakvu punomoć predali uz prijedlog za upis te da je fotokopirate kako bi se mogao proučiti njezin sadržaj.
Pokušajte prodavateljici stana poslati izjavu koju treba ovjeriti radi vaše uknjižbe. Bitno je da taj tekst ima odgovarajući sadržaj kako ne biste ponovno morali tražiti isprave iz Južnoafričke Republike. Zato angažirajte stručnu pomoć. Knjižna vlasnica ovjeru izjave može izvršiti u Veleposlanstvu Republike Hrvatske u Pretoriji u Južnoafričkoj Republici.
Ako nećete uspjeti pribaviti traženu ispravu od knjižne vlasnice, onda će sud odbiti ili odbaciti vaš prijedlog za upis. Nakon što primite takvu odluku suda, ako se prethodnim uvidom u spis utvrdi da iz dostavljene dokumentacije proizlazi osnovanost prijedloga za upis vašeg prava vlasništva i da je sud neosnovano odbio prijedlog za uknjižbu, trebat ćete podnijeti žalbu protiv odbijajuće odluke.
Ako sve navedeno ne uspije, onda ćete uknjižbu trebati ostvariti ili u parničnom postupku, i to tužbom protiv knjižne vlasnice nekretnine, ili eventualno putem pojedinačnog zemljišnoknjižnog ispravnog postupka.
Zakon jasno određuje uvjete za dopuštanje uknjižbe temeljem isprave potpisane po opunomoćeniku. Da bi se uknjižba mogla dopustiti na temelju privatne isprave potpisane po opunomoćeniku, on se kao takav u zemljišnoknjižnom postupku mora iskazati s punomoći.
Punomoć može biti izdana upravo za taj posao (posebna punomoć) ili može biti opća punomoć ili punomoć za tu vrstu poslova (generična punomoć). Ako je opunomoćenik ovlašten općom ili generičnom punomoći, onda da bi zemljišnoknjižni sud dopustio upis, ta punomoć u trenutku podnošenja prijedloga za upis ne smije biti starija od jedne godine.
U vezi s činjenicom da punomoć niste uspjeli pribaviti kod javnog bilježnika, ističem da su javni bilježnici spise ovjera i potvrda dužni čuvati tri godine. Kako je od vaše kupnje stana prošlo sedam godina, logično je da javni bilježnik nema traženu punomoć.
dipl. iur. Boris Makarović
Tu punomoć ja nikad nisam imao. Imam samo njezinu fotokopiju. Problem je što više nitko nema taj dokument: ni bivša vlasnica, ni njezina kći, a u bilježničkom uredu ili je nemaju ili je ne žele dati. Bivša vlasnica živi u Južnoafričkoj Republici. Kontaktirao sam je telefonom, objasnio problem i zamolio da napiše i ovjeri izjavu da je stan u cijelosti isplaćen. Složila se s tim, ali to nije napravila. Što da radim?
- Indikativno je da vas zemljišnoknjižni sud ne traži dostavu punomoći kojom je prodavateljica dala punomoćnici ovlast za sklapanje kupoprodajnog ugovora i za primitak cijele kupoprodajne cijene, nego samo punomoć za preuzimanje posljednje rate isplate. Iz toga se može zaključiti ili da je ugovor potpisan osobno po prodavateljici - knjižnoj vlasnici stana (pa punomoć za sklapanje ugovora o prodaji nije niti potrebna) ili da je u sudski spis dostavljena prodavateljičina punomoć za otuđenje nekretnine za koju je sud našao da je odgovarajuća za sklapanje ugovora, ali da ta punomoć, s obzirom na sadržaj kupoprodajnog ugovora, nije dovoljna za uknjižbu.
Takva bi situacija mogla biti ako je, primjerice, u kupoprodajnom ugovoru prodavateljica izdala uvjetnu dozvolu za uknjižbu pa se uknjižba može izvršiti samo na temelju kupoprodajnog ugovora i potvrde o isplati preostalog dijela cijene.
Preporučujem da izvršite uvid u sudski spis i provjerite jeste li i kakvu punomoć predali uz prijedlog za upis te da je fotokopirate kako bi se mogao proučiti njezin sadržaj.
Pokušajte prodavateljici stana poslati izjavu koju treba ovjeriti radi vaše uknjižbe. Bitno je da taj tekst ima odgovarajući sadržaj kako ne biste ponovno morali tražiti isprave iz Južnoafričke Republike. Zato angažirajte stručnu pomoć. Knjižna vlasnica ovjeru izjave može izvršiti u Veleposlanstvu Republike Hrvatske u Pretoriji u Južnoafričkoj Republici.
Ako nećete uspjeti pribaviti traženu ispravu od knjižne vlasnice, onda će sud odbiti ili odbaciti vaš prijedlog za upis. Nakon što primite takvu odluku suda, ako se prethodnim uvidom u spis utvrdi da iz dostavljene dokumentacije proizlazi osnovanost prijedloga za upis vašeg prava vlasništva i da je sud neosnovano odbio prijedlog za uknjižbu, trebat ćete podnijeti žalbu protiv odbijajuće odluke.
Ako sve navedeno ne uspije, onda ćete uknjižbu trebati ostvariti ili u parničnom postupku, i to tužbom protiv knjižne vlasnice nekretnine, ili eventualno putem pojedinačnog zemljišnoknjižnog ispravnog postupka.
Zakon jasno određuje uvjete za dopuštanje uknjižbe temeljem isprave potpisane po opunomoćeniku. Da bi se uknjižba mogla dopustiti na temelju privatne isprave potpisane po opunomoćeniku, on se kao takav u zemljišnoknjižnom postupku mora iskazati s punomoći.
Punomoć može biti izdana upravo za taj posao (posebna punomoć) ili može biti opća punomoć ili punomoć za tu vrstu poslova (generična punomoć). Ako je opunomoćenik ovlašten općom ili generičnom punomoći, onda da bi zemljišnoknjižni sud dopustio upis, ta punomoć u trenutku podnošenja prijedloga za upis ne smije biti starija od jedne godine.
U vezi s činjenicom da punomoć niste uspjeli pribaviti kod javnog bilježnika, ističem da su javni bilježnici spise ovjera i potvrda dužni čuvati tri godine. Kako je od vaše kupnje stana prošlo sedam godina, logično je da javni bilježnik nema traženu punomoć.
dipl. iur. Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....