Cijene stambenih nekretnina prvi su put pale u Njemačkoj od 2010. godine, pokazuju podaci Saveznog ureda za statistiku Destatis. To se vidi i po zadnjem tromjesečju prošle godine kada su pale u prosjeku 3,6 posto od odnosu na prethodnu godinu.
U siječnju 2023. u Njemačkoj je dopuštena gradnja 21.900 stanova. Destatis izvješćuje da je to smanjenje od 26,0 posto, odnosno 7700 građevinskih dozvola, u usporedbi sa siječnjem 2022. godine. Rezultati uključuju građevinske dozvole za stanove u novim zgradama i nove stanove u postojećim zgradama. O ovim podacima razgovarali smo s Patricom Franolićem, direktorom agencije Spiller Farmer, koji je dobro upoznat sa situacijom na tržištu nekretnina u toj zemlji.
Šira slika
- Za razumijevanje ovih podataka važno je uzeti širu sliku. Nakon 1945. godine Njemačka nikad nije imala rast kao što ga je imala od 2010. godine do nedavno. Od te godine do prošle jeseni taj je rast bio nevjerojatan, bez ijednog kvartala prestanka. Tako da se "kukanje" oko situacije u Njemačkoj treba promatrati kao "kukanje" na jednom vrlo visokom nivou - objašnjava Franolić.
U posljednjih sedam godina kod nas je zabilježen porast vrijednosti stambenih nekretnina u velikim gradovima za između 25 i 50 posto, dok je u takozvanim Big 7 regijama Njemačke (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) rast bio i do 70 posto s iznimkama i do 100 posto.
- Njihov stambeni rast bazirao se i na jeftinom novcu. U Njemačkoj je kamata na stambene kredite ne tako davno još bila između 1 i 2 posto, ali je zbog okolnosti banaka oko inflacije dosta porasla. Bila je i ispod 1 posto do rata u Ukrajini, a sad je na 3,5 i 4,5 posto za stambene kredite - kaže P. Franolić.
Vezano uz šoping-centre i slične komercijalne investicije, bio je potreban ‘equity‘ u Njemačkoj u razdoblju do rata između 10 do 20 posto, sad je potrebno između 30 i 40 posto.
- U određenim gradovima imamo i pad do 10 posto u odnosu na to te se trenutno samo prodaje što se treba, ali nije zastoj kao lani - objašnjava.
Gotovina
Vezano uz stanovanje, građani Njemačke uglavnom kupuju uz banke dok je u Hrvatskoj veći udio gotovine kod kupaca, pa i to čini veliku razliku.
- Kod nas je kamata između 2,5 i 3,5 posto, a u Njemačkoj je na stambene kredite između 3 i 4,5 posto. To dosad nikad nije bilo tako, da je kod nas jeftinija nego kod njih. Situacija je takva jer kod nas je mnogo gotovine u bankama, dosta štednje, mi primjerice ne ulažemo kao Nijemci u dionice, ali to trenutno u ovom segmentu čini komotniju situaciju za Hrvatsku. No tako je u Njemačkoj od početka rata i kamata se pomalo opet smanjuje dok se naša lagano povećava - kaže Franolić.
U Poljskoj je, dodaje, pala prodaja stanova za 60 posto, jer je kamata na 8 i 9 posto, a u Mađarskoj 8 i 10 posto.
Nadalje, ne očekuje krizu odnosno posljedice krize kod nas kao one 2008. godine vezano uz građevinsko stambeni sektor. Ali, kaže, određeno usporavanje dogodit će se i u Hrvatskoj.
- U Njemačkoj se građenje usporilo najviše u sedam vodećih gradova, ali to je usporavanje vrlo visoke razine i bilo je očekivano te je pitanje koliko će ta stagnacija trajati jer su dugoročno indikatori vrlo stabilni. Razlozi za njihovo usporavanje su i zbog troškova radne snage i troškova gradnje, što bi se moglo dogoditi snažnije i kod nas, odnosno već se događa - zaključuje direktor Spiller Farmera.
Ne očekuje da će cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rasti kao u protekle dvije godine, ali također nećemo vjerojatno više vidjeti ni razinu cijene i troškova gradnje kakvi su bili 2019. godine.
