Na tržište će utjecati niz faktora kao što su kamatne stope na stambene kredite, kriteriji kreditiranja, jer neke banke su ih dosta postrožile, tečaj kune, prihodi turističkog sektora, stopa nezaposlenosti i platežne moći te postoci pada i oporavka BDP-a.
Stanje na zagrebačkom, pa tako i na hrvatskom tržištu nekretnina trenutačno je neizvjesno. Dio prodavatelja s nerealnim očekivanjima još nije dovoljno spustio neosnovano visoke tražene cijene, a dio kupaca očekuje prevelika sniženja.
U bližem periodu ne očekuje se generalni pad svih cijena, nego njihova diferencijacija po kvaliteti, lokaciji, mikrolokaciji i drugim karakteristikama nekretnina. Situacija u Zagrebu nije kao u doba krize 2009. godine, kad je na tržištu bio prevelik broj nekvalitetnih, neprodanih nekretnina. Dapače, kvalitetne novogradnje na vrhunskim lokacijama u Zagrebu nastavljaju postizati iznadprosječne cijene.
ANKETA
O tome svemu razgovarali smo s Lanom Mihaljinac Knežević, direktoricom agencije Zagreb West, koja je i predsjednica Skupine posrednika za Zagreb i Zagrebačku županiju pri HGK, Komora Zagreb. U tom su udruženju nedavno proveli anketu među agencijama s područja Zagreba i Zagrebačke županije. Rezultati odgovora 50-ak agencija pokazali su da je 87 posto agencija s tog područja uzelo Vladine mjere tijekom pandemije. U periodu od relaksacije mjera promet je pao u 65 posto agencija, a ostao je isti kao prije mjera u 29 posto agencija. Zanimljivo je da su u odnosu na razdoblje prije mjera tražene cijene nekretnina ostale iste u 80 posto ispitanih agencija.
- To nije idealno jer mora doći do korekcija da bi tržište nastavilo biti aktivno. Već su podaci iz 2019. godine ukazivali na potrebu za time, kada je u odnosu na 2018. došlo do pada broja transakcija stambenim nekretninama od 18 posto u Zagrebu. Česta razlika između traženih i postignutih cijena bila je između 8 i 10 posto. Oba trenda pokazuju da su se tražene cijene nekih nekretnina, primarno starogradnje, trebale korigirati - kaže Lana Mihaljinac Knežević.
Pad broja broj transakcija stambenih nekretnina još lani pokazuje da su neki kupci već tada počeli odgađati kupnju radi manjka cjenovno prihvatljivih proizvoda, i u novogradnji i u starogradnji, ili jednostavno zato što nisu htjeli kupovati na vrhuncu tržišta. Developeri su, dodaje ona, više godina bili većinom fokusirani na gradnju luksuznijih nekretnina, koje je mogao apsorbirati samo mali postotak kupaca s akumuliranim kapitalom iz godina krize, oni koji su zarađivali u turizmu i općenito oni veće platežne moći. Kupci prosječnih ili nižih primanja nisu si, uglavnom, mogli priuštiti nekretninu.
- Ponuda starogradnje je na područjima s velikim udjelom turizma kao što su Zagreb, turistička središta u Dalmaciji, Istri i Lici, postala limitirana radi apartmanizacije i fokusa na turističku djelatnost. Manjak je ponude za više kategorija kupaca i u novogradnji i u starogradnji prouzročio pad broja transakcija - kaže Mihaljinac Knežević.
Još jedan razlog smanjenja transakcija još lani bio je taj što su tražene cijene mnogih nekretnina u starogradnji na području Zagreba postale neosnovano previsoke. Previsokim cijenama je, kaže ona, pridonosila i činjenica da u Hrvatskoj ne postoji javno dostupan izvor realiziranih cijena, osim na portalu burza-nekretnina.com, pa su ih prodavatelji formirali uspoređujući se s drugim oglasima na nekretninskim tražilicama, koji predstavljaju želje, a ne realnost. Tražene cijene starogradnje neosnovano su porasle i na lokacijama gdje su se gradile novogradnje, jer prodavatelji često nisu shvaćali da njihovi stariji stanovi za renoviranje ne mogu stajati koliko i susjedni u novogradnji.
STANJE I LOKACIJA
- Tržište se i bez krize moralo ohladiti i trebalo je doći do većih razlika u cijenama ovisno o kvaliteti nekretnine, njenom stanju, lokaciji, mikrolokaciji, i nizu dodatnih karakteristika koje čine nekretninski proizvod - navodi Mihaljinac Knežević.
Pitamo za predviđanja vezano za tržište nekretninama.
- Trendovi s korekcijom cijena nekih nekretnina i padom transakacija nastavit će se, a brzina kojom će do toga doći i postoci pada ovisit će o tome kako će se buduća epidemiološka situacija odraziti na ekonomsku. Na tržište nekretnina utjecat će niz drugih faktora, čija kretanja trenutno ne možemo precizno predvidjeti - ističe.
Neki od tih faktora su, kaže Mihaljinac Knežević, stopa nezaposlenosti i platežne moći građana, kamatne stope na stambene kredite, kriteriji kreditiranja jer neke banke su ih dosta postrožile, tečaj kune, prihodi turističkog sektora te postoci pada i oporavka BDP-a. Što će lošiji biti pokazatelji, to će biti negativniji utjecaj na broj transakcija i cijene.
- Poseban problem Hrvatske je ovisnost o turističkom sektoru koji je snažno pogođen pandemijom i čiji je oporavak i rok u kojemu će do toga doći upitan - rekla je ona.
Također, od popuštanja mjera nastavile su se, u manjem opsegu u odnosu na prošlu godinu, kupoprodaje u programu subvencija stambenih kredita, jer kupci koji su potpisali ugovore prije situacije s koronavirusom nisu htjeli izgubiti kaparu. U Zagrebu je zabilježen manji broj transakacija u rezidencijalnom najmu radi potresa, zbog onih građana koji su morali napustiti svoje oštećene ili uništene domove u centru.
Rast broja novih upita, smatra, ovisit će o epidemiološkoj i ekonomskoj situaciji, budućoj strategiji banaka i općenitoj razini optimizma stanovništva. U područjima s većim udjelom stranih kupaca, na primjer u Dalmaciji i Istri, broj transakcija ovisit će i o tome kad će se u potpunosti normalizirati međudržavni promet i kakva će biti epidemiološka i ekonomska situacija u matičnim zemljama. Nadalje, na tim područjima i u Lici velik je udio investicija u turistički najam, pa se očekuje, kaže Mihaljinac Knežević, da će određeni broj nekretnina iz tog segmenta doći na tržište. Intenzitet će ovisiti između ostalog i o pristupu banaka moratorijima na kredite. Budu li vlasnici imali “vremena za disanje”, neće prodavati svoje nekretnine.
Vezano za cijene, Mihaljinac Knežević kaže da se očekuje prestanak rasta i njihovu diferencijaciju, primarno u segmentu starogradnje, što su agencije za nekretnine već najavljivale.
- Stopu i brzinu pada cijena zasad ne možemo prognozirati. Znamo da je tržište nekretnina tromo, nakon financijske krize 2008. trebale su godine da se cijene korigiraju, a transakcije pokrenu. Nadamo se da ovaj put neće biti tako, jer je uzrok situacije potpuno drugačiji. Kapital nije u potpunosti nestao, a i investitori i prodavatelji su valjda nešto naučili o potrebi za bržom reakcijom. Nadamo se da će prodavatelji koji su imali nerealna očekivanja izvršiti korekcije traženih cijena. I da će prilikom formiranja cijene uzimati u obzir savjete realnih agencija za nekretnine, koje imaju podatke o realiziranim cijenama - rekla je.
POTRES
Vrlo kvalitetne novogradnje na vrhunskim lokacijama, kojih je malo, i dalje će postizati visoke cijene, dok se cijene nekretnina u starogradnji, pogotovo na lokacijama koje nisu vrhunske, ističe, moraju korigirati ako ih vlasnici žele prodati. Kupci pak ne trebaju očekivati prevelika sniženja cijena nekretnina kojima je ona realno formirana.
Situaciju na tržištu u Zagrebu dodatno je zakomplicirao potres. Stvarna šteta koju je uzrokovao još se utvrđuje. S obzirom na strukturu stanovništva u centru Zagreba, radi koje mnogi vlasnici nemaju višak sredstava za skupa renoviranja, činjenicu da u mnogim zgradama ne postoje rezerve u pričuvi, da je nizak broj uplaćenih polica osiguranja u slučaju potresa, i na razinu investicija koje su potrebne da bi se zgrade adekvatno protupotresno osigurale, upitno je koliki broj nekretnina i zgrada će se adekvatno sanirati.
- Doći će do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpjele te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome i do velikih razlika u cijenama nekretnina. Treba proći još vremena. Ne očekujemo generalni krah tržišta nekretnina u centru Zagrebu, koji će uvijek imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon sveobuhvatnijih ishoda statičkih inspekcija i završetka obnove moći precizno definirati. Zadržat će se vrijednost onih nekretnina koje nisu pretrpjele veliku štetu ili koje su kvalitetno obnovljene - kaže Mihaljinac Knežević.
