Ako bi potražnja za stambenim nekretninama naglo počela padati, ostvarene - ne očekivane - cijene bi počele padati, komentira ekonomski analitičar Damir Novotny nedavno objavljene podatke o snažnom rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj.
Naime, izvješće Državnog zavoda za statistiku pokazalo je kako su cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju ove godine u prosjeku porasle za 4,4 posto u odnosu na prethodni kvartal, dok na godišnjoj razini rast cijena iznosi čak 13,2 posto.
- Međutim, do naglog pada potražnje za stambenim nekretninama u dogledno vrijeme neće doći zbog rasta dohodaka kućanstava, pod utjecajem snažnog rasta plaća, visoke razine raspoloživih stambenih kredita po nikada povoljnijim uvjetima (kamatne stope na stambene kredite nikada u novijoj hrvatskoj povijesti nisu bile niže, a rokovi vraćanja dulji) te i dalje snažne potražnje iz turističkog sektora za stambenim jedinicama namijenjenim kratkoročnom iznajmljivanju - ističe Novotny.
Na cijene nekretnina u Hrvatskoj, nastavlja, trenutačno i dalje najveći utjecaj imaju snažna potražnja i relativno niska ponuda novih stambenih jedinica koje odgovaraju očekivanjima kupaca.
- Vladine politike niskog poreznog opterećenja nekretnina, uz niske kamatne stope na štednju - koje su omogućile niske stope kreditiranja kupovine nekretnina - poticale su alokaciju štednje prema nekretninskom sektoru, što je, naravno, uz Vladine subvencije kredita, utjecalo na rast potražnje. Istovremeno, lokalne jedinice nisu u svojim prostornim i urbanističkim planovima otvarale dovoljno prostora za gradnju novih stanova. To se posebno odnosi na grad Zagreb i nekoliko većih gradova u Jadranskoj Hrvatskoj. Investitorima jednostavno nije bilo na raspolaganju dovoljno površina u gradovima za stanogradnju. Lokalne jedinice nisu, poput lokalnih jedinica u primjerice Austriji, ulagale u gradnju vlastitih stanova za najam po povoljnim uvjetima - ističe Novotny.
Nedavni podaci Eurostata pokazuju da je Hrvatska među zemljama EU koje su imale najveći rast cijena u drugom tromjesečju ove godine: Portugal (4,7 posto), Luksemburg (4,5 posto) i Hrvatska (4,4 posto).
Lana Mihaljinac Knežević, članica predsjedništva Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnica agencije Zagreb West, također ističe da je daljnji rast cijena najviše uzrokovan manjkom ponude u odnosu na potražnju.
- Iako više nema nekih faktora koji su nekoliko godina jako stimulirali potražnju, kao što su APN i uvođenje eura, neki su i dalje prisutni: tradicionalan pristup investiranju primarno u nekretnine, čuvanje vrijednosti novca od inflacije te akcije i niske kamatne stope na stambene kredite. Imamo i neke nove. Rast plaća u državnom i javnom sektoru bio je velik u vrlo kratkom razdoblju, pa kupci koji u njemu rade sada lakše stupaju na tržište nekretnina, a imaju i razne dodatne pogodnosti koje im olakšavaju kupnju kreditom. Uza sve to, uvijek postoji potreba za stambenim prostorom, pogotovo onim koji zadovoljava kriterije modernog stanovanja, kakav se nedovoljno proizvodi dok je postojeći/rabljeni u sve lošijem stanju i sve ga je manje jer se nekoliko godina intenzivno kupovalo - ističe L. Mihaljinac Knežević.
I turizam, kao naša glavna gospodarska grana, dodaje, na razne načine značajno utječe na tržište nekretnina.
- On uzrokuje manjak ponude nekretnina za stanovanje, jer se na nekim područjima, prije svega na moru, većina nekretnina, a svakako svaka druga ili treća u vlasništvu pojedinaca ili obitelji, pretvara u nekretninu za kratkoročni turistički najam. U turizmu se generiraju visoki prihodi koji su nisko oporezovani i većina profita reinvestira se u nekretnine, bilo kao oblik štednje ili kao način čuvanja vrijednosti novca, ili u daljnje nekretnine za turistički najam. Problem je i to da lokalno stanovništvo biva istisnuto s tržišta nekretnina u svojim gradovima jer se cjenovno ‘prilagođava‘ kupcima više platežne moći tj. strancima, koji na razini Hrvatske kupuju gotovo 40 posto nekretnina, a u nekim obalnim gradovima riječ je o čak 90 posto na taj način stečenih nekretnina - komentira L. Mihaljinac Knežević.
Dodaje kako se uvođenjem poreza na nekretnine, promjenama u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti i Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada te donošenjem stambene politike pokušava destimulirati turistički najam i aktivirati prazne nekretnine, kojih je u Hrvatskoj zaista velik broj.
- Te promjene još nisu imale značajan utjecaj na rast ponude, smatram da ćemo učinke možda vidjeti tek iduće godine, a upitno je koliko i tada - ističe.
U podacima DZS-a zapažena je razlika u kretanju cijena između novih i postojećih stambenih objekata: novogradnja je na godišnjoj razini poskupjela za 11 posto, a cijene postojećih stambenih objekata zabilježile su još veći skok, od čak 13,7 posto.
- Rabljenih je nekretnina sve manje na tržištu, a ono što je ostalo uspijeva se prodati po neobično visokim cijenama jer je i dalje jeftinije nego novogradnja - kaže L. Mihaljinac Knežević.
Novotny ističe još jedan faktor koji utječe na rast cijena: kupnja nekretnina kod domaćih se kućanstava smatra štednjom.
- Vlasnicima nekretnina često prodaja nekretnina nije nužna za održavanje likvidnosti kućanstava te u tom smislu ne postoji pritisak na cijene. Velik broj kućanstava u Hrvatskoj stekao je nekretnine kupnjom nekadašnjih društvenih stanova po vrlo povoljnim uvjetima. Rast cijena nekretnina osnažio je emocionalne aspekte odlučivanja o kupoprodajnim cijenama: nekretnine koje su ponuđene na tržištu često imaju cijene koje su imaginarne i ne odražavaju troškove ulaganja. Prodavatelji često ne žele spuštati cijenu jer ne osjećaju ekonomski pritisak te im je potpuno svejedno hoće li ili neće prodati nekretninu - kaže Novotny.
Dodaje kako tržište nekretnina nije u Hrvatskoj doživjelo dovoljno veliku krizu koja bi mogla utjecati na ponašanje prodavatelja.
Zanimljivo je spomenuti i to da, prema podacima Eurostata za 2025. godinu do sada, udio novogradnje u ukupnom iznosu transakcija stambenih nekretnina u EU iznosi 19 posto, a u Hrvatskoj 21 posto ukupnog udjela transakcija čini novogradnja. Udio novogradnje najveći je na Cipru (69 posto) i Malti (76 posto), a na dnu ljestvice je Danska sa samo 6 posto.
Unatoč rastu cijena, podaci Porezne uprave o broju transakcija nekretnina u prvih šest mjeseci ove godine sugeriraju pad prometa u gotovo svim županijama.
- Do pada broja transakcija dolazi jer je jedan dio kupaca istisnut s tržišta zato što si ne mogu priuštiti nekretnine po trenutačnim cijenama. Oni koji mogu, sve manje toga imaju kupiti u segmentu rabljenih nekretnina jer su mnoge prodane u razdoblju od 2020. do 2023. godine. Mnogima su tražene cijene previsoke i vlasnici ih još uvijek nisu spremni spustiti. Sve se više prodaju novosagrađeni stanovi, koji su najtraženiji nekretninski proizvod, ali ni njih nema dovoljno. Premalo se gradi općenito, a developeri su uglavnom fokusirani na luksuzni segment. Čak i oni koji grade stanove vrlo prosječne kvalitete, te stanove prodaju po natprosječnim cijenama. Rast cijena je, dakle, objašnjiv primjenom vrlo jednostavne matematike: u sve manjem broju transakcija sve je veći udio novosagrađenih natprosječno skupih stanova, pa onda i prosječna cijena raste - zaključuje Lana Mihaljinac Knežević.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....