Gradnja kuće u Hrvatskoj za mnoge je ostvarenje dugogodišnjeg sna, ali i jedan od financijski najzahtjevnijih pothvata u životu. I dok većina budućih investitora unaprijed računa s velikim troškovima same gradnje, ono što često iznenadi jest koliko novca odlazi i prije nego što se na parceli pojavi prvi bager. Administracija, projekti, dozvole i razni doprinosi nerijetko čine ozbiljan početni budžet koji može značajno utjecati na cijelu investiciju.
Upravo o tim “nevidljivim” troškovima povela se zanimljiva rasprava na Redditu, gdje su korisnici dijelili svoja svježa iskustva i konkretne brojke. Jedan od njih, koji planira izgradnju kuće od oko 255 kvadrata bruto i već je angažirao arhitekta, postavio je jednostavno pitanje: "Prije nego što uopće krenem u ozbiljnije troškove, zanima me koliko okvirno košta građevinska dozvola i dodatne naknade poput komunalnog i vodnog doprinosa?".
Odgovori su pokazali da stvari nisu ni približno jednostavne kako se na prvi pogled čini.
Dio forumaša odmah je razjasnio jednu čestu zabludu - sama građevinska dozvola, kao dokument, doista nije veliki trošak: "Građevinska dozvola kao rješenje (komad papira) košta 100 do 150 eura".
No, problem su svi oni koraci koji prethode građevinskoj dozvoli, kao i oni izdaci koji slijede poslije.
"Da vidimo, za građevinsku trebaš temeljnu dokumentaciju, odnosno zahtjev za izdavanje građevinske dozvole i dokaz pravnog interesa, zatim projektnu dokumentaciju: glavni projekt (izrađuje ovlašteni arhitekt, a uključuje arhitektonski projekt, konstrukciju (statika), elektro projekt, strojarski projekt (grijanje, voda), razne elaborate (požar, energetski itd.); geodetsku dokumentaciju: geodetski snimak/katastarske podatke; te posebne uvjete (HEP, vodovod i odvodnja itd.). Kad sve skupa zbrojiš, možeš zapasati od 10 do 25 tisuća eura. Ali građevinska je 130 eura, da", napisao je jedan forumaš.
D&D u prodaji: Stanovi i kuće u Hrvatskoj koji krše pravila - i izgledaju savršeno!
Nakon ishođenja građevinske dozvole slijedi izdavanje rješenja o komunalnom i vodnom doprinosu, čija visina ovisi o lokaciji i volumenu buduće kuće.
Jedan korisnik naveo je konkretan primjer: "Za kuću od 260 kvadrata u Crikvenici komunalni doprinos bio je oko 12.000 eura". Drugi su iznijeli svoja iskustva, prema kojima komunalni doprinos u Čakovcu iznosi oko 6.700 eura za drugu zonu, dok u Zagrebu iznos za zonu 3 ide i do približno 11.000 eura. Kako ističu sudionici rasprave, razlike između gradova i općina mogu biti značajne, pa je lokalni obračun ključan faktor.
"Bolesno skupo je, ali jedini način da legalno kreneš u gradnju. Mene je koštalo - što papiri (projekt, naknade razne), što rušenje stare kuće i iskopi temelja nove - oko 50.000 eura prije nego što sam uopće prvi kamen nove kuće postavio. Druga opcija je da gradiš bespravno, što ova država potiče nebrojenim krugovima legalizacije. I kad misliš da neće više biti legalizacije, država oglasi novu rundu i priliku za sve rođake i kumove koji su na divlje izgradili objekte često i na nedozvoljenim mjestima, i nagradi ih za to da mogu paušalnom uplatom legalizirati objekt. Tako da - ako si dobar sa susjedima i ako smatraš da te neće prijaviti, gradi bez da ikog išta pitaš pa za koju godinu sve legaliziraš u nekoj idućoj rundi legalizacije. Očekujem i od banaka da ubace u ponudu kreditnu liniju za takvu gradnju, bit će malo nepovoljnija kamata, ali Bože moj...", ironičan je bio jedan forumaš.
U komentarima je naveden i primjer gradnje kuće od 217 kvadrata bruto u Kaštelama: arhitektonski projekt stajao je 4.400 eura, komunalni 7.000 eura, priključak struje 3.100 eura, priključak vode 3.000 eura, geodet 2.000 eura, čišćenje terena 500 eura, renderi 700 eura, građevinski ormar struje 700 eura, a neki troškovnici 500 eura.
"Eto nekih troškova prije same gradnje, oko 23.000 eura. Može to i manje, ali svakako košta fino. Nešto se može platiti i kasnije, ali ovo su stavke koje, primjerice, banka neće kreditirati, za ovo se mora imati svoj kapital ili podići gotovinski kredit, što kasnije smanjuje kreditnu sposobnost za stambeni kredit/kredit za izgradnju", obrazložio je forumaš.
Drugi je Redditovac istaknuo kako dobar nadzor može uštedjeti puno novca pri gradnji, dok je treći savjetovao da se ne štedi novac na projektu, odnosno arhitektu.
"Dobar projektant ti naplaćuje idejni projekt oko 25-30 eura po kvadratu. Nakon toga prelaziš na glavni projekt koji te dođe nešto više od toga... Ajmo reći da za takvu kuću koju radiš, svi projekti će ti biti oko 60-70 eura po kvadratu, pa si tako lakše računaj. Znači, ovdje pričamo o dobrom projektantu koji će saslušati tvoje ideje, koji će to sve uklopiti u neki izračun i odmah ti reći koliko te ta igra bude koštala. Ovi neozbiljni će ti samo reći ‘ma može, nema problema, budemo sve složili‘ i onda ćeš imati poluprojekt koji neće biti ni izbliza precizan i nećeš moći planirati troškove, a onda dolaze problemi u nadzoru i slično".
Dodao je i ostale stavke: "Struja ti se, barem za Zagreb, plaća po priključnoj snazi tj. oko 220 eura po kW priključne snage - primjerice, imaš 11 kW x 220 €. Voda, ne znam... Morat ćeš pitati vodovod koliko je priključak, meni je u okolici Zagreba bilo besplatno. Komunalni doprinos se plaća prema m³ građevine i prema zoni... Uglavnom dosta novca, a za tvoju sigurno preko 10.000 eura. Ajmo reći da će te za takvu kuću samo projekti, dozvole i priključci ispasti oko 25-30.000 eura. Zatim kreće gradnja u kojoj, optimistično, možeš računati na 1.500-1.600 eura po kvadratu", napisao je pa zaključio: "Znači, odmah sad se saberi i zapitaj imaš li pola milijuna eura na računu? Isto tako, ako ideš kreditom, odobrava ti se 80% troškovnika... Znači, 100.000 eura ćeš morati imati svojih".
Otkud Hrvatima uopće novac za nekretninu? ‘Radim tri posla, fušam u građevini, režem drva...‘
Pozitivan stav o projektantima nije bio prihvaćen kod svih.
"Prodavači magle. Predlažu ono što je njima lakše, a ako imaš veliki budžet, tj. gradiš veliku kuću i hoćeš da se ističe nekim detaljima, mnogi to ne znaju. Ovi copy-paste projektanti, kako ih ja zovem, rade kuće kocke ili pravokutnike i to većinom cigla konstrukcija. Kada spomeneš da želiš ići s Ytong ili IsoSpan blokovima, diže im se kosa na glavi jer ne znaju, tj. nisu nikada projektirali tako nešto i previše im je muke zatražiti podršku od strane proizvođača", napisao pa nastavio s kritikom: "O projektantima strojarskih instalacija neću niti pričati, utrpaju nepotrebnu opremu u projekte i nabijaju klijentima dodatne troškove. Prosječan sustav grijanja košta 12-13.000 eura za kuću od 120 kvadrata, a realno iznad 6-7 ne bi trebao biti".
Na kraju, na ukupnu investiciju utječe i vrsta korištenog građevinskog materijala, pa su forumaši izrazili zabrinutost zbog rasta cijena materijala za 10 do 20 posto uslijed geopolitičke krize te rasta cijena energenata, inflacije i poremećaja u opskrbnim lancima.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....