Hrvatsko tržište najma godinama živi svoj paradoks: dok mnogi podstanari teško pronalaze stan po prihvatljivoj cijeni, dio nekretnina ostaje prazan. Sada bi novi Zakon o najmu stanova, koji je trenutačno u javnom savjetovanju, mogao promijeniti neka od pravila koja su dosad odvraćala vlasnike od dugoročnog najma.

Tema je posljednjih tjedana privukla veliku pozornost javnosti, a u svom novom newsletteru Opereta donosi pregled ključnih predloženih promjena i postavlja pitanje koje bi moglo biti presudno za tržište: može li veća pravna sigurnost najmodavaca dovesti više praznih stanova na tržište? Od obvezne solemnizacije ugovora i učinkovitije naplate potraživanja do jasnijeg uređenja prava i obveza obiju strana, predložene novosti mogle bi značajno utjecati na odnos između vlasnika nekretnina i njihovih najmoprimaca.

Novi Zakon o najmu stanova

Godinama se upozorava na paradoks hrvatskog tržišta nekretnina: istodobno imamo velik broj ljudi koji teško pronalaze stan za najam, dok značajan broj stanova ostaje prazan.

Jedan od razloga zbog kojih vlasnici ne koriste svoje nekretnine kao izvor dodatnog prihoda jest i pravna nesigurnost. Mnogi vlasnici jednostavno nisu spremni riskirati situaciju u kojoj najmoprimac prestane plaćati najamninu, odbija se iseliti, a rješavanje problema završi u dugotrajnom sudskom postupku.

Upravo bi se to trebalo promijeniti novim Zakonom o najmu stanova, čiji je prijedlog stavljen u javno savjetovanje. Interes javnosti pokazao se velikim — tijekom otprilike 15 dana savjetovanja prijedlog je prikupio više od 120 komentara.

Ponesite novi broj magazina D&D gdje god vas ljeto odvede: Čitajte ga na plaži, na terasi, u uredu...

Veća pravna sigurnost za najmodavce

Jedna od najvažnijih predloženih novosti odnosi se na oblik ugovora o najmu. Prema prijedlogu, svaki novi ugovor morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemniziran kod javnog bilježnika.

Za najmodavce je to posebno važno jer takav ugovor omogućuje izravnu ovrhu, odnosno naplatu potraživanja i iseljenje najmoprimca bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka, pod uvjetima koje propisuje zakon.

I dosad je solemnizacija ugovora bila moguća, no u praksi se relativno rijetko koristila. U Opereti smo je našim klijentima redovito preporučivali upravo zato što nekoliko stotina eura dodatnog troška može predstavljati znatno manji rizik od potencijalnih troškova odvjetnika i dugotrajnog sudskog postupka.

Drugim riječima, kvalitetno sastavljen i solemniziran ugovor može najmodavcu pružiti znatno veću sigurnost ako najmoprimac prestane podmirivati svoje obveze ili nakon isteka ugovora ne želi napustiti stan.

Dodatno osiguranje naplate

Prijedlog zakona predviđa i dodatni mehanizam zaštite najmodavaca — mogućnost naplate potraživanja putem Agencije za osiguranje radničkih tražbina.

Za korištenje tog mehanizma vlasnik bi morao plaćati godišnju članarinu Agenciji te osigurati bjanko zadužnicu najmoprimca do maksimalnog iznosa od 10.000 eura.

Ostaje za vidjeti koliko će najmodavci biti spremni koristiti ovaj model i hoće li takav oblik osiguranja naplate zaživjeti u široj praksi. No sama činjenica da se uvode dodatni mehanizmi zaštite može biti važan korak prema uređenijem tržištu najma.

Jasnija pravila i za najmodavce i za najmoprimce

Novi zakon ne bavi se samo problemom neplaćanja najamnine i iseljenja. Detaljnije bi se trebali urediti i brojni drugi aspekti odnosa između najmodavca i najmoprimca — od otkaznih rokova, preko obveza vezanih uz održavanje i troškove, do pravila o povećanju cijene najma.

To je važno jer uređeno tržište najma ne znači samo veću zaštitu vlasnika. Jasna pravila jednako su važna i za najmoprimce.

Najmoprimac mora znati koja su njegova prava, koliko dugo može računati na postojeće uvjete najma i koje obveze ima. S druge strane, vlasnik mora imati razuman i učinkovit mehanizam zaštite svoje imovine i naplate ugovorenih potraživanja.

Hoće li prazni stanovi konačno doći na tržište?

Ovo je možda i najvažnije pitanje.

Ako je jedan od razloga zbog kojih vlasnici drže stanove praznima strah od problema s najmoprimcima, veća pravna sigurnost mogla bi dio njih potaknuti da svoje nekretnine ipak ponude na tržištu najma.

To bi bila dobra vijest za obje strane.

Vlasnicima bi prazna nekretnina mogla početi donositi prihod, umjesto da predstavlja neiskorištenu imovinu. Najmoprimcima bi se istodobno povećala ponuda stanova, što bi dugoročno moglo ublažiti pritisak na tržište najma, osobito u velikim gradovima.

Naravno, novi zakon sam po sebi neće riješiti sve probleme hrvatskog tržišta najma.

Na cijene najma utječu brojni drugi čimbenici — od ponude i potražnje do turizma, dostupnosti stanova i troškova stanovanja.

Ipak, stvaranje jasnijeg i sigurnijeg pravnog okvira važan je korak.

Ako vlasnici dobiju dovoljno povjerenja da svoje prazne stanove stave na tržište, a najmoprimci jasna i predvidiva pravila, od uređenijeg tržišta najma u konačnici mogu imati koristi — i jedni i drugi.