Agenti za nekretnine: Prodavači magle ili eksperti?

Razmišljate o kupnji stana ili kuće? Gdje uopće početi tražiti potencijalno odgovarajuću nekretninu, je li cijena realna i konkurentna, kako se kreću cijene ostalih nekretnina u okruženju, na što obratiti pozornost pri obilasku nekretnina, koji sve dokumenti trebaju i kako to provjeriti, koje ugovore treba potpisati, gdje ih treba ovjeriti i kome ih treba predati, koje su obveze prodavatelja ili najmodavca, a koje kupca ili najmoprimca, tko plaća i u kojem iznosu porez... samo su neka od brojnih pitanja koja, ako ne znate odgovore, mogu dovesti do prave noćne more.

Iako se angažiranje agencije za nekretnine najčešće izbjegava zbog plaćanja provizije, činjenica je da će osoba stručno osposobljena za posredovanje u prometu nekretninama točno znati što treba provjeriti, kakvu nekretninu uzeti u obzir, koje dokumente i gdje predati... A osim toga, sve te poslove agent u pravilu obavlja umjesto kupca. U razgovoru s Lanom Mihaljinac Knežević, suvlasnicom i direktoricom agencije za nekretnine Zagreb West, doznajemo koju korist ima klijent zbog angažiranja agencije.

- Mnogi vide posao agencije za nekretnine samo kao spajanje nekretnine s kupcem ili najmoprimcem i često se pitaju zašto uopće angažirati agenciju. U stvarnosti je posao agencije vrlo izazovan i složen, a agencije nude brojne prednosti i usluge koje su klijentima nužne da bi uspješno realizirali možda jedan od najvažnijih poslova ili investicija u životu. Agent za nekretnine mora biti taktičan, motiviran, upoznat s prodajnim tehnikama, treba biti senzibiliziran za probleme i zahtjeve klijenata. Da biste bili sigurni kako će vam agencija pružiti najbolju moguću uslugu, treba pogledajte njezine reference, raspitati se koliko dugo posluje, tko su njezini direktori i zaposlenici, kakve su njezine internetske stranice, gdje se i kako se oglašavaju te tko su im klijenti - kaže Lana Mihaljinac Knežević i dodaje da je osnovni uvjet za odabir posrednika legalnost agencije za nekretnine.

- Prije svega treba provjeriti je li agencija koju se misli angažirati legalna. Legalne agencije posluju prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama i moraju biti licencirane, što klijenti mogu provjeriti uvidom u Registar licenciranih posrednika koji je javan i dostupan putem interneta. Licencirana, a ujedno i legalna agencija mora zadovoljavati neke osnovne uvjete: zaposlenik mora biti licencirani agent, moraju imati osiguranje od odgovornosti i raditi iz adekvatnih ureda. Ovo su neki osnovni uvjeti, ali agencije za nekretnine klijentima nude puno više - ističe.

Koje su to prednosti?

Prvo, pravna sigurnost. Mnogo je zakona koji se primjenjuju na tržištu nekretnina, a agencije imaju odvjetničke timove ili surađuju s odvjetnicima kako bi klijentima pružili stručne pravne savjete te provjeravaju dokumentaciju nekretnina s kojima rade i ako postoji teret (plomba ili bilo kakav pravni problem), upozoravaju klijente. Mnoge agencije klijentima će izraditi kompletnu dokumentaciju vezanu uz kupoprodaju te kao posrednik predložiti (pred)ugovor koji potpuno štiti obje strane, dostaviti originalne gruntovne izvatke, organizirati ovjeru potpisa na kupoprodajnom ugovoru ili prisustvovati solemnizaciji ugovora o kreditu, predati prijedlog za uknjižbu hipoteke u Zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog suda, a zatim dostaviti rješenja i izvatke iz zemljišne knjige, prijaviti porez i prisustvovati poreznoj komisiji za procjenu nekretnine, predati prijavu za oslobađanje od poreza pri kupnje prve nekretnine kojom se rješava stambeno pitanje te prijaviti prijedlog za uknjižbu prava vlasništva u Općinskom građanskom sudu.

- Mnogi klijenti koji nikad nisu kupovali ili prodavali nekretninu smatraju da im je pravna podrška jako važna i korisna, ali baš je s tom vrstom prednosti važno biti siguran da radite s kvalitetnom agencijom - komentira Lana Mihaljinac Knežević.

Drugo, agencije poznaju tržište i dat će mišljenje o realnoj tržišnoj cijeni. Mnogi su vlasnici sentimentalno vezani za nekretninu pa je u raznih oglasnicima bez posredovanja agencije oglašavaju po previsokim i nekonkurentnim cijenama, a zapravo se slične nekretnine prodaju po nižim cijenama. Treba poznavati razliku između traženih i realiziranih cijena, a uz Burzu nekretnina, koja je jedina institucija koja objavljuje realizirane cijene, taj će podatak znati upravo agencije.

Treće, kvalitetne agencije puno ulažu u marketing jer je vlasnicima važno da njihova nekretnina bude predstavljena na način da se oglas vidi i radi njega poželi pogledati nekretninu što više ljudi, što znači da i fotografije moraju biti kvalitetne. Osim što znaju koje su najposjećenije tražilice za nekretnine na kojima zakupljuju pakete, oglašavaju i na druge načine, putem časopisa, newslettera, reklama u tisku i na radiju, ali i na nekim inovativnim kanalima, kao što su društvene mreže.

- Posebno je važno da kvalitetne agencije ulažu u razvoj svojih baza podataka i web stranica, koje moraju biti moderne, lake za korištenje i dobro pozicionirane na internetskim tražilicama - dodaje.

Četvrto, budući da pregovori mogu biti vrlo dugotrajni, mučni i stresni za obje strane u procesu kupoprodaje ili najma, agencija služi kao tampon-zona i često pregovori propadaju kad nije uključena.

Peto, agencija će kupcima, najmoprimcima i zakupcima dati korisne informacije o atraktivnim lokacijama i istaknuti prednosti, odnosno mane pojedine nekretnine i rasporeda, a mogu se pitati i za savjete o uređenju i adaptaciji.

I šesto, agencija ne samo da nabavlja svu relevantnu dokumentaciju, kontrolira proces isplate, knjiži nekretnine, prijavljuje porez i radi prijenos režija, nego štedi vrijeme i pri odabiru nekretnine jer filtrira i sužava ponudu za svakog pojedinog klijenta te uzima u obzir samo one nekretnine koje odgovaraju zahtjevima.

Ako nije došlo do kupoprodaje, nema naplate provizije

Agencije prema Zakonu o posredovanju o prometu nekretninama mogu slobodno ugovarati proviziju. U praksi, većina naplaćuje 3 posto + PDV ukupne kupoprodajne cijene od prodavatelja, a od kupca često i manji iznos. Prilikom iznajmljivanja, pak, od vlasnika naplaćuje se jedna mjesečna najamnina ili zakupnina + PDV, a od klijenta koji potražuje isti iznos.

Agencije su dužne s nalogodavcem potpisati ugovor o posredovanju, tako da se svi detalji o obvezi agencija i nalogodavca, kao i o visini i naplati provizije reguliraju unaprijed, pismenim putem.

Ne dođe li do potpisa dokumenta između vlasnika i kupca ili najmoprimca/zakupca, nema ni naplate provizije, a bilo koja agencija koja bi to zatražila posluje nelegalno! Registar licenciranih posrednika dostupan je i javan OVDJE

Iskoristite tražilicu Prvi Kvadrat

Kada ste u potrazi za svojom nekretninom, iskoristite interaktivnu kartu na tražiliciPrvi Kvadrat i vidite koliko su udaljene slobodne zone za vas i vašeg psa.

Na karti koja je sastavni dio tražilice Prvi Kvadrat pogledajte koliko se nekretnina prodaje u blizini, usporedite im cijene i saznajte sve što možete, a možete puno. Uštedite si vrijeme, budite efikasni i iskoristite sve mogućnosti tražilice Prvi Kvadrat.

Pročitaj više o temi na stranici Moj prvi kvadrat

Foto: iStock