Cijene su pale, manje se prodaje, uskoro će se i graditi manje stanova, no i dalje ljudi traže, biraju i kupuju. Tko treba stan i može si ga priuštiti, ovo je za njega dobro vrijeme jer su, zbog pada prodaje, kupci postali kraljevi.
Rijetkim investitorima pada na pamet prodavati stanove bez svih potrebnih dozvola jer je konkurencija prevelika, no logično je da kupci i dalje budu oprezni i da paze na svaku sitnicu. Kupnja stana je najveći financijski pothvat u životu, koji košta stotinjak tisuća eura, što je oko 150 prosječnih plaća ili 12 godina života. O takvom zalogaju treba dobro promisliti i pažljivo to izvesti.
Kako se kupuje stan, od trenutka užeg izbora do useljenja, savjetuju agent za nekretnine Boro Vujović, pravnik Boris Makarović i arhitekt Robert Križnjak.
1. KAKO IZABRATI
Kad napravite uži izbor ponuđenih stanova, odlučite se za jedan pomoću tabele u kojoj ćete ocijeniti prednosti i mane svakoga od njih. U izboru između starog i novog stana nekad je bolje da je stan derutniji jer je jeftiniji, a ionako ćete ga potpuno obnoviti. Tražite li stan u koji se možete odmah useliti, osobito provjerite kakva je stolarija, kvalitetu parketa i zidova, curi li negdje ili je curilo.
Pazite da ne padnete u zamku preuređenja koje u početku može izgledati jednostavno i brzo. No, ako, recimo, u kupaonici mijenjate sanitarije, sigurno ćete morati mijenjati i pločice, ako mijenjate električne instalacije, to je puno razbijanja zidova koje treba zakrpati i ponovno bojati... Ako su u starim stanovima na podu drvene grede, pod parket treba staviti OSB ploče ili novu betonsku deku, upozorava arhitekt Križnjak.
U novim zgradama obavezno treba provjeriti kakva je gradnja predviđena GUP-om, da se ne bi dogodilo da kupite stan s prekrasnim pogledom, a za neko vrijeme vam ispred prozora nikne nova zgrada. Kad je riječ o kvaliteti opreme u stanu, najbolje je u razgledavanje povesti stručnjaka koji će je znati procijeniti.
Križnjak upozorava da ne treba nasjedati na priče kako će u zajedničkim prostorima zgrade biti fitness i SPA jer se to uvijek pretvori u poslovni prostor, uglavnom još dok se zgrada gradi. Kupujete li galerijski stan, obratite pozornost na njegovu orijentaciju: ulaz i galerija mogu biti na sjeveru, a sobe na jugu.
Pri odabiru stana važno je doznati i kakvi su susjedi jer ste svi suvlasnici zgrade koju treba održavati i svi dijelite zajedničke prostore. Uz to, nekulturni, bučni i prljavi susjedi zagorčavat će život.
2. ZK IZVADAK
Nakon konačnog odabira stana, slijedi mukotrpna, ali neizmjerno važna kontrola dokumenacije. Prvi je korak ZK izvadak na kojemu piše vlasnik, ima li upisanu hipoteku i aktivne plombe.
U dobrom izvatku na listu A treba biti upisana cijela nekretnina (zgrada) bez ikakvih zabilježbi, te stan koji se kupuje. Primjerice, problematična je zabilježba ako na listu piše da nije priložena građevinska dozvola. Nekad, pak, nije priložena uporabna dozvola, no ona nije
Stari stan je jeftiniji, ali ga treba urediti, što može biti skupo, a kod novih zgrada treba provjeriti što će se graditi u susjedstvu
razlog da se stan ne kupi. Treba provjeriti zašto nema uporabne dozvole, a to se radi u arhivi ureda koji je izdao građevinsku dozvolu. Možda investitor uporabnu dozvolu nije ni tražio, možda je problem s pristupnim putem ili je riječ o nekim manjim unutrašnjim odstupanjima. Problem je ako nema uporabne dozvole jer je investitor napravio jedan ili dva kata više nego što je smio prema građevinskoj dozvoli.
U listu B zemljišnoknjižnog izvatka treba biti upisan vlasnik stana, onaj koji ga prodaje. U listu C bi trebalo pisati da je stan bez tereta ili koje terete ima. Ako je na stan upisana hipoteka, ni to nije problem, no treba vidjeti kolika je hipoteka i u procesu kupoprodaje prvo isplatiti dugove, a razliku novca dati prodavatelju. Za stanove u otkupu kupac može preuzeti otkup. Na kraju izvatka su upisane aktivne plombe ako ih ima. Te plombe znače da je netko podnio neki prijedlog za promjenu stanja na toj nekretnini. Najpametnije je dati kaparu za stan i pričekati da prodavatelj riješi problem te kupiti stan bez aktivnih plombi.
Postoji li šansa da bi stan mogao biti bračna stečevina, a upisan je kao vlasništvo samo jednog bračnog druga (prodavatelja), dobro je pribaviti suglasnost za prodaju i od osobe koja je bila prodavateljev bračni drug u vrijeme kad je stekao taj stan.
3. PROUČAVANJE PAPIRA
Treba pribaviti i proučiti građevinsku i uporabnu dozvolu te izvod iz katastarskog plana i posjedovni list, koji se mogu dobiti u uredu za katastar. Iz izvoda katastarskog plana će se vidjeti koliko zemljišta pripada zgradi, a površina čestice bi u katastru i zemljišnoj knjizi trebala biti usklađena. Kod novogradnji su česti slučajevi da je zemljišnoknjižno stanje potpuno nesređeno. U takvim situacijama treba izbjeći plaćanje unaprijed, savjetuje pravnik Makarović.
4. PREDUGOVOR
Ako su papiri čisti i to je stan koji želite, sklapate predugovor s kojim idete u banku po kredit. Obavezno je na dan potpisa predugovora izvaditi novi ZK izvadak i provjeriti je li u međuvremenu došlo do kakvih promjena.
5. KREDIT BANKE
Uvjeti kredita se razlikuju od banke do banke, a ovise o tvrtki u kojoj radite, jer neke imaju posebne ugovore s bankama, kao i o prodavatelju stana, jer opet neke banke imaju s investitorima čije projekte prate posebne dogovore o kreditiranju kupaca. Neke su banke sada postrožile uvjete kreditiranja pa traže da nekretnina bude vrednija od iznosa kredita, što znači da razliku trebate dati u gotovini ili, pak, upisati hipoteku na neku drugu, vredniju nekretninu.
6. ISPLATA NOVCA
Kad banka odobri kredit, kupac i prodavatelj solemniziraju ugovor o kreditu kod javnog bilježnika i potpisuju ugovor o kupoprodaji. Taj se ugovor predaje u gruntovnicu, a za desetak dana dobije se ZK izvadak s upisanom hipotekom i rješenje o upisu hipoteke. S ugovorom o kupoprodaji, ZK izvatkom i rješenjem kupac ide u banku koja isplaćuje novac na račun prodavatelja.
7. PROVJERA DUGOVA
Prije isplate treba provjeriti jesu li plaćene sve režije, ima li dugova ili tužbi davatelja komunalnih usluga. Te dugove treba podmiriti. Dugovi se provjeravaju kod svakog davatelja usluga na temelju broja s uplatnice. U svakom dobrom ugovoru stoji da se prodavatelj obvezuje podmiriti sve troškove nastale redovnom uporabom nekretnine te sve poreze i pristojbe nastale do stupanja kupca u posjed, kaže agent Boro Vujović.
8. TABULARNA IZJAVA
Na dan isplate kredita kupac i prodavatelj idu u stan i utvrđuju da je slobodan, a nakon toga kod javnog bilježnika, gdje prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu. Ta tabularna izjava dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama bez daljnjeg pitanja. Ako se ugovor potpisuje prije konačne isplate, onda ne sadrži tabularnu izjavu, jer je to osiguranje prodavatelju da će mu novac do kraja biti isplaćen.
9. PRIJAVA POREZNICIMA
U roku od 30 dana kupac mora prijaviti ugovor Poreznoj upravi prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Porez na promet nekretninama je 5 posto.
10. PREBACIVANJE RAČUNA
S kopijom kupoprodajnog ugovora i uplatnicama kod davatelja komunalnih usluga treba račune prebaciti na svoje ime.
11. UPIS VLASNIŠTVA
U gruntovnici treba predati prijedlog za upis prava vlasništva, uplatiti 250 kuna, priložiti kopiju domovnice, kupoprodajni ugovor i tabularnu izjavu. Svu tu proceduru, naravno, možete i izbjeći ako za posao kupnje stana angažirate profesionalce. Sve više agencija za nekretnine nudi klijentima potpunu uslugu rješavanja papira, pa i za stanove koje nemaju u svojoj ponudi, a takvu uslugu naplaćuju prema dogovoru. Odvjetnik Makarović upozorava da je bitno pravnu pomoć zatražiti prije potpisivanja bilo kakvog dokumentA.
Branka Stipić
Rijetkim investitorima pada na pamet prodavati stanove bez svih potrebnih dozvola jer je konkurencija prevelika, no logično je da kupci i dalje budu oprezni i da paze na svaku sitnicu. Kupnja stana je najveći financijski pothvat u životu, koji košta stotinjak tisuća eura, što je oko 150 prosječnih plaća ili 12 godina života. O takvom zalogaju treba dobro promisliti i pažljivo to izvesti.
Kako se kupuje stan, od trenutka užeg izbora do useljenja, savjetuju agent za nekretnine Boro Vujović, pravnik Boris Makarović i arhitekt Robert Križnjak.
1. KAKO IZABRATI
Kad napravite uži izbor ponuđenih stanova, odlučite se za jedan pomoću tabele u kojoj ćete ocijeniti prednosti i mane svakoga od njih. U izboru između starog i novog stana nekad je bolje da je stan derutniji jer je jeftiniji, a ionako ćete ga potpuno obnoviti. Tražite li stan u koji se možete odmah useliti, osobito provjerite kakva je stolarija, kvalitetu parketa i zidova, curi li negdje ili je curilo.
| U razgledavanje stana povedite stručnjaka koji će ocijeniti kvalitetu |
U novim zgradama obavezno treba provjeriti kakva je gradnja predviđena GUP-om, da se ne bi dogodilo da kupite stan s prekrasnim pogledom, a za neko vrijeme vam ispred prozora nikne nova zgrada. Kad je riječ o kvaliteti opreme u stanu, najbolje je u razgledavanje povesti stručnjaka koji će je znati procijeniti.
Križnjak upozorava da ne treba nasjedati na priče kako će u zajedničkim prostorima zgrade biti fitness i SPA jer se to uvijek pretvori u poslovni prostor, uglavnom još dok se zgrada gradi. Kupujete li galerijski stan, obratite pozornost na njegovu orijentaciju: ulaz i galerija mogu biti na sjeveru, a sobe na jugu.
Pri odabiru stana važno je doznati i kakvi su susjedi jer ste svi suvlasnici zgrade koju treba održavati i svi dijelite zajedničke prostore. Uz to, nekulturni, bučni i prljavi susjedi zagorčavat će život.
2. ZK IZVADAK
Nakon konačnog odabira stana, slijedi mukotrpna, ali neizmjerno važna kontrola dokumenacije. Prvi je korak ZK izvadak na kojemu piše vlasnik, ima li upisanu hipoteku i aktivne plombe.
U dobrom izvatku na listu A treba biti upisana cijela nekretnina (zgrada) bez ikakvih zabilježbi, te stan koji se kupuje. Primjerice, problematična je zabilježba ako na listu piše da nije priložena građevinska dozvola. Nekad, pak, nije priložena uporabna dozvola, no ona nije
Stari stan je jeftiniji, ali ga treba urediti, što može biti skupo, a kod novih zgrada treba provjeriti što će se graditi u susjedstvu
|
U listu B zemljišnoknjižnog izvatka treba biti upisan vlasnik stana, onaj koji ga prodaje. U listu C bi trebalo pisati da je stan bez tereta ili koje terete ima. Ako je na stan upisana hipoteka, ni to nije problem, no treba vidjeti kolika je hipoteka i u procesu kupoprodaje prvo isplatiti dugove, a razliku novca dati prodavatelju. Za stanove u otkupu kupac može preuzeti otkup. Na kraju izvatka su upisane aktivne plombe ako ih ima. Te plombe znače da je netko podnio neki prijedlog za promjenu stanja na toj nekretnini. Najpametnije je dati kaparu za stan i pričekati da prodavatelj riješi problem te kupiti stan bez aktivnih plombi.
Postoji li šansa da bi stan mogao biti bračna stečevina, a upisan je kao vlasništvo samo jednog bračnog druga (prodavatelja), dobro je pribaviti suglasnost za prodaju i od osobe koja je bila prodavateljev bračni drug u vrijeme kad je stekao taj stan.
3. PROUČAVANJE PAPIRA
Treba pribaviti i proučiti građevinsku i uporabnu dozvolu te izvod iz katastarskog plana i posjedovni list, koji se mogu dobiti u uredu za katastar. Iz izvoda katastarskog plana će se vidjeti koliko zemljišta pripada zgradi, a površina čestice bi u katastru i zemljišnoj knjizi trebala biti usklađena. Kod novogradnji su česti slučajevi da je zemljišnoknjižno stanje potpuno nesređeno. U takvim situacijama treba izbjeći plaćanje unaprijed, savjetuje pravnik Makarović.
4. PREDUGOVOR
Ako su papiri čisti i to je stan koji želite, sklapate predugovor s kojim idete u banku po kredit. Obavezno je na dan potpisa predugovora izvaditi novi ZK izvadak i provjeriti je li u međuvremenu došlo do kakvih promjena.
5. KREDIT BANKE
Uvjeti kredita se razlikuju od banke do banke, a ovise o tvrtki u kojoj radite, jer neke imaju posebne ugovore s bankama, kao i o prodavatelju stana, jer opet neke banke imaju s investitorima čije projekte prate posebne dogovore o kreditiranju kupaca. Neke su banke sada postrožile uvjete kreditiranja pa traže da nekretnina bude vrednija od iznosa kredita, što znači da razliku trebate dati u gotovini ili, pak, upisati hipoteku na neku drugu, vredniju nekretninu.
6. ISPLATA NOVCA
Kad banka odobri kredit, kupac i prodavatelj solemniziraju ugovor o kreditu kod javnog bilježnika i potpisuju ugovor o kupoprodaji. Taj se ugovor predaje u gruntovnicu, a za desetak dana dobije se ZK izvadak s upisanom hipotekom i rješenje o upisu hipoteke. S ugovorom o kupoprodaji, ZK izvatkom i rješenjem kupac ide u banku koja isplaćuje novac na račun prodavatelja.
7. PROVJERA DUGOVA
Prije isplate treba provjeriti jesu li plaćene sve režije, ima li dugova ili tužbi davatelja komunalnih usluga. Te dugove treba podmiriti. Dugovi se provjeravaju kod svakog davatelja usluga na temelju broja s uplatnice. U svakom dobrom ugovoru stoji da se prodavatelj obvezuje podmiriti sve troškove nastale redovnom uporabom nekretnine te sve poreze i pristojbe nastale do stupanja kupca u posjed, kaže agent Boro Vujović.
8. TABULARNA IZJAVA
| Pravnu pomoć tražite prije potpisivanja nekog dokumenta |
9. PRIJAVA POREZNICIMA
U roku od 30 dana kupac mora prijaviti ugovor Poreznoj upravi prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Porez na promet nekretninama je 5 posto.
10. PREBACIVANJE RAČUNA
S kopijom kupoprodajnog ugovora i uplatnicama kod davatelja komunalnih usluga treba račune prebaciti na svoje ime.
11. UPIS VLASNIŠTVA
U gruntovnici treba predati prijedlog za upis prava vlasništva, uplatiti 250 kuna, priložiti kopiju domovnice, kupoprodajni ugovor i tabularnu izjavu. Svu tu proceduru, naravno, možete i izbjeći ako za posao kupnje stana angažirate profesionalce. Sve više agencija za nekretnine nudi klijentima potpunu uslugu rješavanja papira, pa i za stanove koje nemaju u svojoj ponudi, a takvu uslugu naplaćuju prema dogovoru. Odvjetnik Makarović upozorava da je bitno pravnu pomoć zatražiti prije potpisivanja bilo kakvog dokumentA.
Branka Stipić
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....