Kad se kvadrati stisnu

Jedva ste dočekali useljenje u svoj novi stan od 60 kvadrata. Počinje planiranje namještaja i premjeravanje zidova i najednom otkrivate da su prostorije manje nego što ste računali, a zbroj izmjerenih kvadrata manji je od onoga koji ste platili. Je li vas prodavatelj prevario? Kako se uopće računa površina stana?



U Hrvatskoj nema propisa ili zakona koji određuje na koji se način obračunava površina nekretnina koje su na tržištu. Kod nas je uobičajeno da se stambene i poslovne površine za prodaju, najam ili zakup obračunavaju kao neto korisne površine, prema normi HRN U.C2.100 nastaloj iz JUS-a. Takvim se obračunom sve površine svode na jednu, uprosječenu, prema koeficijentima koji ovise o kvaliteti prostora, a kreću se od 0,25 do 1,5. Tako je naučila računati većina hrvatskih prodavatelja, ali i kupaca, pa se vjeruje da je to obvezujuća norma.



Međutim, 2002. je Hrvatska kao svoju normu preuzela ISO standard za obračun površina i volumena koji je donijela svjetska tehnička komisija za donošenje ISO standarda 1992. Ta se norma naziva HRN ISO 9836:2002. Ona razlikuje pokrivenu površinu, površinu pod konstrukcijom, neto podnu površinu, površinu unutar zidova i bruto površinu. Neto površina još se dijeli na korisnu, servisnu i površinu za komunikaciju.



Bitno je da se na jednoj nekretnini površina izračuna prema istoj metodi, dakle ne može se površina garaže računati prema jednoj, soba prema drugoj, hodnika prema trećoj itd. Površina se može izračunati prema bilo kojoj metodi, bitno je da ona bude jasno naznačena u ugovoru, prilozima, nacrtima, skicama... Ta metoda, recimo, može biti bruto podna površina, koja uključuje i pregradne zidove ili pregradne i nosive zajedno. Razlika između bruto i neto površine može biti 15 do 20 posto.



To može biti i zamka u koju kupci lako upadnu jer vjeruju da je njihovih 60 kvadrata neto, a prodavatelj ih je obračunao bruto. Ili su čak nasjeli na marketinški trik koji ih je navukao nižom cijenom od očekivane za takav stan, a ustvari je riječ o tome da su naprosto platili bruto, a ne neto površinu. Tako kvadrat stvarnog, upotrebljivog prostora plate možda i više nego što je cijena sličnima ili barem jednako, a pritom još vjeruju da su ga dobili povoljno. Zato je osnovno pitanje kod kupnje stana ne samo kolike je površine nego i kako je ta površina izračunata.    



• 0,25 terasa, balkon

• 0,35 gospodarski tavan niži od dva metra

• 0,50 podrum, natkrivena terasa i balkon, spremište izvan stana bez obrađenih zidova i podova

• 0,60 parkirališno mjesto

•   0,75 stambeni tavan s kosinama za svijetlu visinu do 2 metra; lođe otvorene s najviše dvije strane; spremište izvan stana s obrađenim zidovima i podovima; individualna garaža; skupna garaža s čvrstim pregradama

• 1 sve prostorije u stanu; stubišta; uredi; poslovni prostori do visine od 4 metra

•   1,50 poslovni prostor viši od 4 metra

Koeficijenti prema hrvatskoj normi • 0  stambeni tavan s kosinama za svijetlu visinu do 1 metar

Prema istom zakonu, korisna vrijednost stana računa se iz korisne površine stana i dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, a koje proizlaze iz namjene, položaja i sličnog i nisu nastale na trošak samo jednog suvlasnika. Ta je korisna vrijednost bitna kod etažiranja. Primjerice, u nekoj zgradi u centru grada, s jednim lokalom u prizemlju i dva stana, sve iste površine, korisna vrijednost lokala je veća od korisne vrijednosti stanova, pa vlasnik lokala dobiva i veći suvlasnički udio u ostalim, zajedničkim dijelovima zgrade i, naravno, plaća veću pričuvu.

Što je korisna površina Prema Zakonu o vlasništvu i stvarnim pravima, korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne površine umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.

Branka Stipić;Željko Žarko