StoryEditor ExternalStoryEditor Internal

Kako procijeniti vrijednost kuće

Piše:
Jutarnji.hr
Objavljeno: 15. listopada 2008. 10:05
78337.bin
Su­vla­snik sam ku­će i ve­li­kog ze­mljišta za­je­dno s još tri su­vla­sni­ka. Ne­kre­tni­na je na odli­čnoj lo­ka­ci­ji u bli­zi­ni sa­mo­ga sre­dišta gra­da, u ne­ka­daš­njoj po­slo­vno-in­du­strij­skoj zo­ni. Ku­ća ima više od 500 če­tvor­nih me­ta­ra, ali je sta­ra i ne­o­dr­ža­va­na. Nas tro­je su­vla­sni­ka su­gla­sni smo da in­ve­sti­ra­mo u ne­kre­tni­nu ka­ko bi­smo isko­ri­sti­li mo­gu­ćno­sti ko­je nam pru­ža pro­stor­ni ­plan.



Tu je mo­gu­ća gra­dnja obje­ka­ta mješovi­te stam­be­no-po­slo­vne na­mje­ne ve­li­ke bru­to ­površine. Če­tvr­ti su­vla­snik ome­ta nas u ­svim našim pla­no­vi­ma. On ne že­li su­dje­lo­va­ti ni u re­kon­stru­kci­ji po­sto­je­će zgra­de ko­ja sva­kim da­nom sve više pro­pa­da jer je kro­vište i fa­sa­da u ve­o­ma lošem sta­nju. Pla­ni­ra­li smo ski­nu­ti sta­ro kro­vište, do­gra­di­ti još dvi­je eta­že...



Bu­du­ći da je on pro­tiv sva­ke vr­ste ula­ga­nja, ka­ko u obno­vu po­sto­je­će zgra­de, ta­ko u gra­dnju no­vih obje­ka­ta, in­te­re­si­ra nas po­sto­ji li mo­gu­ćnost da ga ispla­ti­mo iz nje­go­va di­je­la jer je i ta­kve naše pri­je­dlo­ge do sa­da odbi­jao. Ako je to mo­gu­će, ko­ji je na­čin da to i uči­ni­mo? Tko i ka­ko mo­že pro­ci­je­ni­ti vri­je­dnost nje­go­va di­je­la ku­će i ze­mljišta i uzi­ma li se kod pro­cje­ne u ­obzir sa­mo za­te­če­no sta­nje ili se gle­da i mo­gu­ćnost gra­đe­nja pre­ma po­sto­je­ćem ur­ba­ni­sti­čkom pla­nu?





Sva­ki od su­vla­sni­ka na ne­koj ne­kre­tni­ni ima pra­vo po­kre­nu­ti po­stu­pak ra­zvr­gnu­ća. Su­vla­sni­ci se mo­gu su­gla­sno do­go­vo­ri­ti o na­či­nu ra­zvr­gnu­ća, fi­zi­čkom di­o­bom ili ci­vil­nom. Ci­vil­na di­o­ba po­dra­zu­mi­je­va pro­cje­nu vri­je­dno­sti ne­kre­tni­ne, a za­tim ispla­tu su­vla­sni­ka pre­ma su­vla­sni­čkim udje­li­ma. Ispla­tu osta­lih su­vla­sni­ka mo­že ­izvršiti je­dan od ­njih ili se ne­kre­tni­na mo­že pro­da­ti tre­ćim oso­ba­ma pre­ko dra­žbe, ko­je će ispla­ti­ti utvr­đe­nu vri­je­dnost ­svim su­vla­sni­ci­ma.



Ra­zvr­gnu­će se mo­že uči­ni­ti i uspo­sta­vom eta­žnog vla­sništva ako su­vla­sni­ci su­gla­sno odlu­če da će umje­sto di­o­be ne­kre­tni­ne svo­ja su­vla­sni­čka pra­va ogra­ni­či­ti ta­ko što će s odre­đe­nim ide­al­nim di­je­lom po­ve­za­ti vla­sništvo po­se­bno­ga di­je­la su­vla­sni­čke ne­kre­tni­ne, uspo­sta­vi­ti eta­žno vla­sništvo. ­Isto ta­ko za­kon je dao pra­vo su­vla­sni­ci­ma na ra­zvr­gnu­će ispla­tom. Su­vla­sni­ci ko­ji že­le uči­ni­ti ra­zvr­gnu­će ispla­tom je­dnog od su­vla­sni­ka mo­ra­ju uči­ni­ti vje­ro­ja­tnim da za to po­sto­ji oso­bi­to ozbi­ljan ra­zlog. Ako ta­kav ra­zlog po­sto­ji i on se mo­že na su­du do­ka­za­ti, sud će odre­di­ti da nji­ma pri­pa­dne ne­kre­tni­na u ci­je­lo­sti, a da oni osta­lim su­vla­sni­ci­ma ispla­te vri­je­dnost nji­ho­vih di­je­lo­va u ro­ku ko­ji će sud odre­di­ti.



Ako gru­pa su­vla­sni­ka za­je­dno ima vla­sništvo u de­vet de­se­ti­na vla­sni­čkih udje­la ili više, on­da ni­je po­tre­bno do­ka­zi­va­ti ra­zlog ra­zvr­gnu­ća ispla­tom. Sud će odre­di­ti vi­si­nu ispla­te na te­me­lju pro­cje­ne stal­no­ga sud­skog vješta­ka ko­ji će po na­lo­gu su­da ­izvršiti pro­cje­nu vri­je­dno­sti ne­kre­tni­ne. Pro­cje­na se vrši pre­ma pra­vi­li­ma stru­ke i uo­bi­ča­je­nim na­če­li­ma. Vještak mo­ra utvr­di­ti sve re­le­van­tne čim­be­ni­ke ko­ji de­ter­mi­ni­ra­ju vri­je­dnost i uspo­sta­vi­ti me­đu nji­ma ­odnos.



Pro­cje­nom će se utvr­di­ti za­te­če­no sta­nje i fi­zi­čko sta­nje ­svih gra­dbe­nih ele­me­na­ta te će se na te­me­lju to­ga odre­di­ti gra­đe­vin­ska vri­je­dnost. ­



Isto ta­ko pro­cje­ni­te­ljev za­da­tak je odre­di­ti i mo­gu­ću bu­du­ću upo­ra­bu ze­mljišta, kao i mo­gu­ća po­boljš­anja ili čak i za­mje­nu po­sto­je­ćih obje­ka­ta i sve to uklju­či­ti u obra­čun vri­je­dno­sti. ­Isto ta­ko je va­žno da se odre­de svi pri­ho­di od ne­kre­tni­ne, kao i mo­gu­ći pri­ho­di u bu­du­ćno­sti, uklju­čivši u izra­čun i pre­dvi­đe­ne obje­kte ko­je je na tom ze­mljištu mo­gu­će izgra­di­ti u skla­du s pro­stor­nim pla­nom. Ka­pi­ta­li­za­ci­jom ­svih ne­to pri­ho­da, uklju­ču­ju­ći mo­gu­će ri­zi­ke, iz pre­dvi­đe­ne sto­pe pri­ho­da ili fa­kto­ra ka­pi­ta­li­za­ci­je mo­gu­će je odre­di­ti vri­je­dnost ne­kre­tni­ne. Na­kon ­izvršene pro­cje­ne, sud će odre­di­ti vri­je­dnost su­vla­sni­čkog di­je­la i rok ispla­te, a su­vla­snik ko­ji se ispla­ću­je ima za­lo­žno pra­vo na ne­kre­tni­ni ko­ja je pri­pa­la osta­lim su­vla­sni­ci­ma, sve do ča­sa ispla­te.

Žarko Željko
Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
20. prosinac 2025 16:46