•
Vlasnik sam 1/6 veće obiteljske zgrade s vrtom. Etažiranje nije provedeno. Moj brat, kao drugi vlasnik 1/6 objekta, koristi gotovo polovinu ukupne površine objekta. Ja i ostali vlasnici želimo objekt prodati, čemu se on protivi. Koja je pravna mogućnost da se provede etažiranje i ostavi mu se na korištenje samo 1/6 objekta ili da se provede prodaja bez njegove suglasnosti, a na traženje svih ostalih vlasnika objekta. Je li točno da se u slučaju sudske odluke o nužnoj prodaji mora ići na javnu dražbu, pri čemu se obično postiže niza cijena od tržišne?
Očito vašem bratu odgovara sadašnje stanje jer drži u posjedu značajan dio nekretnine iako je suvlasnik samo u 1/6. Ako želite razvrgnuti suvlasništvo i to ne uspijete u dogovoru sa suvlasnicima, onda vam je jedini put sudsko razvrgnuće.
Pri provedbi sudskog razvrgnuća, ako i dalje nema dogovora među suvlasnicima o načinu razvrgnuća, sud treba nekretninu pokušati podijeliti geometrijski, a ako to ne može onda civilnim razvrgnućem - prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način. Razvrgnuće etažiranjem posebna je vrsta razvrgnuća suvlasništva. Zakon određuje ovu vrstu razvrgnuća samo za situaciju kada o njoj suglasno odluče suvlasnici. No, postoji i pravni stav po kojemu bi sud trebao preći preko gramatičkog izričaja zakonske odredbe i donositi odluke o razvrgnuću uspostavom etažnog vlasništva i kada o tome nema suglasnosti suvlasnika, u situaciji kada je takvo razvrgnuće u interesu suvlasnika.
Razvrgnuće suvlasništva
Odredba o potrebnoj suglasnosti suvlasnika za razvrgnuće etažiranjem je uvedena u Zakon zato jer se kod etažiranja formalno ne radi o razvrgnuću suvlasništva, budući da suvlasnici i dalje ostaju vlasnici idealnih dijelova iste nekretnine tj. zemljišta i zgrade, samo što se ti idealni dijelovi povezuju s vlasništvom posebnih dijelova nekretnine.
U vašem slučaju, kod razvrgnuća suvlasništva na obiteljskoj zgradi s vrtom, treba napomenuti da sadašnji propisi bitno ograničavaju mogućnosti geometrijske diobe nekretnina, kao i uspostavu etažnog vlasništva na nekretninama. Izvjesno je da se u vašem slučaju pravno ne može provesti geometrijska dioba nekretnine. Upitno je može li se u građevinskom i u pravnom smislu provesti dioba vaše nekretnine uspostavom etažnog prava vlasništva na način da svakom od suvlasnika pripadne etažni dio koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu i takvu diobu provesti u zemljišnoj knjizi. Još ako se u postupku suvlasnici ne suglase s uspostavom etažnog prava vlasništva, onda je pitanje hoće li sud uopće razmatrati takav način razvrgnuća, s obzirom na navedenu zakonsku odredbu. O mogućim načinima razvrgnuća će se u postupku sudskog razvrgnuća izjasniti vještak.
Prodaja idealnog dijela kuće
Slijedom navedenog, postoji velika mogućnost da će u vašem predmetu doći do civilnog razvrgnuća. U pravilu se takvo razvrgnuće provodi sudskom dražbom iako Zakon omogućuje da se prodaja obavi i "na drugi prikladan način".
Vjerojatno bi se na dražbi postigla niža cijena od one koja se može postići zajedničkom prodajom od strane složnih suvlasnika. Niža cijena može se donekle anulirati objavom zaključka o prodaji u sredstvima javnoga priopćavanja. No, niža cijena nekretnine može biti i pogodnost za nekog od suvlasnika koji želi na dražbi kupiti ostale suvlasničke dijelove nekretnine i tako postati samovlasnik cijele nekretnine.
Kako biste potaknuli rješavanje problema, možete zatražiti od suvlasnika koji drži nekretninu u posjedu ulazak u suposjed nekretnine. U slučaju odbijanja možete protiv njega podnijeti tužbu ne samo radi ulaska u suposjed nego i radi plaćanja razmjerne naknade za takvo korištenje nekretnine. Možda će takav razvoj događaja potaknuti suvlasnika na konstruktivniji pristup rješavanja problema i potaknuti percepciju da drži u posjedu ono što mu ne pripada.
Probleme sa suvlasništvom možda možete riješiti i na za vas jednostavniji način - prodajom svog idealnog dijela nekretnine bez provođenja postupka razvrgnuća. Takvim rješenjem vjerojatno biste postigli nižu cijenu nego prodajom cijele nekretnine.
Boris Makarović
Očito vašem bratu odgovara sadašnje stanje jer drži u posjedu značajan dio nekretnine iako je suvlasnik samo u 1/6. Ako želite razvrgnuti suvlasništvo i to ne uspijete u dogovoru sa suvlasnicima, onda vam je jedini put sudsko razvrgnuće.
Pri provedbi sudskog razvrgnuća, ako i dalje nema dogovora među suvlasnicima o načinu razvrgnuća, sud treba nekretninu pokušati podijeliti geometrijski, a ako to ne može onda civilnim razvrgnućem - prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način. Razvrgnuće etažiranjem posebna je vrsta razvrgnuća suvlasništva. Zakon određuje ovu vrstu razvrgnuća samo za situaciju kada o njoj suglasno odluče suvlasnici. No, postoji i pravni stav po kojemu bi sud trebao preći preko gramatičkog izričaja zakonske odredbe i donositi odluke o razvrgnuću uspostavom etažnog vlasništva i kada o tome nema suglasnosti suvlasnika, u situaciji kada je takvo razvrgnuće u interesu suvlasnika.
Razvrgnuće suvlasništva
Odredba o potrebnoj suglasnosti suvlasnika za razvrgnuće etažiranjem je uvedena u Zakon zato jer se kod etažiranja formalno ne radi o razvrgnuću suvlasništva, budući da suvlasnici i dalje ostaju vlasnici idealnih dijelova iste nekretnine tj. zemljišta i zgrade, samo što se ti idealni dijelovi povezuju s vlasništvom posebnih dijelova nekretnine.
U vašem slučaju, kod razvrgnuća suvlasništva na obiteljskoj zgradi s vrtom, treba napomenuti da sadašnji propisi bitno ograničavaju mogućnosti geometrijske diobe nekretnina, kao i uspostavu etažnog vlasništva na nekretninama. Izvjesno je da se u vašem slučaju pravno ne može provesti geometrijska dioba nekretnine. Upitno je može li se u građevinskom i u pravnom smislu provesti dioba vaše nekretnine uspostavom etažnog prava vlasništva na način da svakom od suvlasnika pripadne etažni dio koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu i takvu diobu provesti u zemljišnoj knjizi. Još ako se u postupku suvlasnici ne suglase s uspostavom etažnog prava vlasništva, onda je pitanje hoće li sud uopće razmatrati takav način razvrgnuća, s obzirom na navedenu zakonsku odredbu. O mogućim načinima razvrgnuća će se u postupku sudskog razvrgnuća izjasniti vještak.
Prodaja idealnog dijela kuće
Slijedom navedenog, postoji velika mogućnost da će u vašem predmetu doći do civilnog razvrgnuća. U pravilu se takvo razvrgnuće provodi sudskom dražbom iako Zakon omogućuje da se prodaja obavi i "na drugi prikladan način".
Vjerojatno bi se na dražbi postigla niža cijena od one koja se može postići zajedničkom prodajom od strane složnih suvlasnika. Niža cijena može se donekle anulirati objavom zaključka o prodaji u sredstvima javnoga priopćavanja. No, niža cijena nekretnine može biti i pogodnost za nekog od suvlasnika koji želi na dražbi kupiti ostale suvlasničke dijelove nekretnine i tako postati samovlasnik cijele nekretnine.
Kako biste potaknuli rješavanje problema, možete zatražiti od suvlasnika koji drži nekretninu u posjedu ulazak u suposjed nekretnine. U slučaju odbijanja možete protiv njega podnijeti tužbu ne samo radi ulaska u suposjed nego i radi plaćanja razmjerne naknade za takvo korištenje nekretnine. Možda će takav razvoj događaja potaknuti suvlasnika na konstruktivniji pristup rješavanja problema i potaknuti percepciju da drži u posjedu ono što mu ne pripada.
Probleme sa suvlasništvom možda možete riješiti i na za vas jednostavniji način - prodajom svog idealnog dijela nekretnine bez provođenja postupka razvrgnuća. Takvim rješenjem vjerojatno biste postigli nižu cijenu nego prodajom cijele nekretnine.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....