Sestra i ja smo suvlasnici kuće, svatko u jednoj polovici dijela. Kuća se sastoji od dva stana. Svoje vlasničko pravo ostvarili smo na temelju ostavinskog rješenja po provedenoj ostavinskoj raspravi. Može li netko od nas prodati svoj dio a da prethodno nije napravljeno razvrgnuće suvlasničke zajednice, odnosno etažiranje?
- Po pravomoćnom sudskom ostavinskom rješenju vi ste naslijedili suvlasnički dio nekretnine i njime možete nesmetano raspolagati, pa ga tako i prodavati. U zemljišnoj knjizi bit će i dalje upisano vlasništvo nekretnine na pokojnog, te ćete trebati prvo provesti ostavinsko rješenje u zemljišniku kako bi se upisali kao suvlasnik umjesto prednika.
Izvadak iz zemljišne knjige služit će vam kao dokaz vlasništva, te će se budući kupac moći na isti zemljišnoknjižni uložak i upisati ako mu vi izdate tabularnu ispravu. Iako ne postoji prepreka da vi ili vaša sestra svoj suvlasnički dio prodate, smatram da bi i zbog vas, ali i zbog budućih kupaca, bilo bolje da se prethodno izvrši etažiranje.
Etažni elaborat, ako ste s njime oboje suglasni, ovjerava se u županijskom uredu uprave, čime se potvrđuje da je sačinjen u skladu sa zakonom, te da svaki stan predstavlja poseban dio nekretnine u skladu sa Zakonom o vlasništvu. Potvrda će sadržavati i prijedlog za upis sukladno provedenom etažiranju, a bit će naznačeno je li cijeli objekt ili neki njegov dio izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom ili nije.
Također može biti navedeno da je nekretnina izrađena prije 15. veljače 1968. godine, čime se automatski zamjenjuje građevinska i uporabna dozvola. Prije predaje elaborata i potvrde u zemljišnik nadležnog općinskog suda potrebno je sastaviti međuvlasnički ugovor kojim ćete definirati utvrđene posebne dijelove povezane s vašim suvlasničkim dijelom i definirat ćete prava i obveze na zajedničkim dijelovima nekretnine.
Na ugovoru obvezno morate ovjeriti potpise i to je osnovni dokument bez kojeg niti jedna strana ne može provesti etažni elaborat u zemljišnoj knjizi.
Zašto je važno napraviti etažni elaborat, pa tek onda prodati svoj dio? Kada ste proveli etažiranje, onda vi prodajete svoj, točno određeni, posebni dio kuće, što može predstavljati stan, podrumsku prostoriju, tavansku prostoriju s parkirnim mjestom, terasom, vrtom ili garažom.
Dok niste etažirani, vi ne možete prodati posebni dio kuće, već samo prodajete idealni dio bez obzira na to jeste li u ugovoru naveli da se taj dio odnosi na stan ili na još neke posebne dijelove i pripadke stanu. Vrlo često iz tog razloga dolazi do kasnijih sporova, pa i dugotrajnih parnica, jer su suvlasnici prodali ili su smatrali da su kupili, te da im pripada neki dio kuće. Ako nije bilo prethodnog etažiranja, novi vlasnik je kupio samo suvlasnički dio i da bi točno utvrdio koji je njegov posebni dio nekretnine, mora sam provesti postupak fizičke diobe, tj. etažiranje.
Ako tada suvlasnik ili suvlasnici osporavaju predloženu diobu, kupac će se naći u nezavidnom položaju jer će svoje pravo morati ostvarivati u izvanparničnom ili parničnom postupku, što zna biti mučno i dugotrajno. Da bi se izbjegli svi budući nesporazumi, predlažem da se sa sestrom odmah dogovorite oko podjele i da to riješite etažiranjem, a potencijalnim kupcima savjetujem da kupuju samo etažirane nekretnine jer su onda sasvim sigurni što su točno kupili.
Žarko Željko
- Po pravomoćnom sudskom ostavinskom rješenju vi ste naslijedili suvlasnički dio nekretnine i njime možete nesmetano raspolagati, pa ga tako i prodavati. U zemljišnoj knjizi bit će i dalje upisano vlasništvo nekretnine na pokojnog, te ćete trebati prvo provesti ostavinsko rješenje u zemljišniku kako bi se upisali kao suvlasnik umjesto prednika.
Izvadak iz zemljišne knjige služit će vam kao dokaz vlasništva, te će se budući kupac moći na isti zemljišnoknjižni uložak i upisati ako mu vi izdate tabularnu ispravu. Iako ne postoji prepreka da vi ili vaša sestra svoj suvlasnički dio prodate, smatram da bi i zbog vas, ali i zbog budućih kupaca, bilo bolje da se prethodno izvrši etažiranje.
Etažni elaborat, ako ste s njime oboje suglasni, ovjerava se u županijskom uredu uprave, čime se potvrđuje da je sačinjen u skladu sa zakonom, te da svaki stan predstavlja poseban dio nekretnine u skladu sa Zakonom o vlasništvu. Potvrda će sadržavati i prijedlog za upis sukladno provedenom etažiranju, a bit će naznačeno je li cijeli objekt ili neki njegov dio izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom ili nije.
Također može biti navedeno da je nekretnina izrađena prije 15. veljače 1968. godine, čime se automatski zamjenjuje građevinska i uporabna dozvola. Prije predaje elaborata i potvrde u zemljišnik nadležnog općinskog suda potrebno je sastaviti međuvlasnički ugovor kojim ćete definirati utvrđene posebne dijelove povezane s vašim suvlasničkim dijelom i definirat ćete prava i obveze na zajedničkim dijelovima nekretnine.
Na ugovoru obvezno morate ovjeriti potpise i to je osnovni dokument bez kojeg niti jedna strana ne može provesti etažni elaborat u zemljišnoj knjizi.
Zašto je važno napraviti etažni elaborat, pa tek onda prodati svoj dio? Kada ste proveli etažiranje, onda vi prodajete svoj, točno određeni, posebni dio kuće, što može predstavljati stan, podrumsku prostoriju, tavansku prostoriju s parkirnim mjestom, terasom, vrtom ili garažom.
Dok niste etažirani, vi ne možete prodati posebni dio kuće, već samo prodajete idealni dio bez obzira na to jeste li u ugovoru naveli da se taj dio odnosi na stan ili na još neke posebne dijelove i pripadke stanu. Vrlo često iz tog razloga dolazi do kasnijih sporova, pa i dugotrajnih parnica, jer su suvlasnici prodali ili su smatrali da su kupili, te da im pripada neki dio kuće. Ako nije bilo prethodnog etažiranja, novi vlasnik je kupio samo suvlasnički dio i da bi točno utvrdio koji je njegov posebni dio nekretnine, mora sam provesti postupak fizičke diobe, tj. etažiranje.
Ako tada suvlasnik ili suvlasnici osporavaju predloženu diobu, kupac će se naći u nezavidnom položaju jer će svoje pravo morati ostvarivati u izvanparničnom ili parničnom postupku, što zna biti mučno i dugotrajno. Da bi se izbjegli svi budući nesporazumi, predlažem da se sa sestrom odmah dogovorite oko podjele i da to riješite etažiranjem, a potencijalnim kupcima savjetujem da kupuju samo etažirane nekretnine jer su onda sasvim sigurni što su točno kupili.
Žarko Željko
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....