Martinovka, jedna od najatraktivnijih poslovno-stambenih zona u Zagrebu, omeđena Miramarskom, Ulicom grada Vukovara, Savskom cestom i Koturaškom ulicom, u sljedećih bi nekoliko godina trebala potpuno promijeniti izgled i postati prva cjelovito organizirana arhitektonsko-urbanistička gradska četvrt, upotpunjena sadržajima koji poslovnim prostorima osiguravaju estetizirani funkcionalizam, a stambenima najviše standarde humaniziranog stanovanja. Šezdesetih godina, osim rijetkih obiteljskih kućica, u toj su prigradskoj zoni oskudne komunalne infrastrukture prevladavale barake za smještaj građevinskih radnika, obrtničke radionice, skladišta i - polja.
Danas je to područje golemih suprotnosti: s jedne su strane velebne stambene i poslovne zgrade, među kojim se osobito ističu Elektrotehnički fakultet, Croatia osiguranje, Europapress holding, Hypo Alpe-Adria-Bank, Hrvatska elektroprivreda, Sportska dvorana Martinovka, Ministarstvo unutarnjih poslova itd., a s druge potleušice bez osnovnih higijensko-sanitarnih uvjeta, razna skladišta i odlagališta otpada, zapuštena dvorišta i oronule zgrade teško prepoznatljive namjene... Uske uličice pretrpane su parkiranim automobilima, promet je krajnje otežan, a stanari s pravom ogorčeni na kaos koji vlada u četvrti vrlo skupih stambenih kvadrata.
Fond za izgradnju
Posve je očito da cijela zona jednostavno vapi za temeljitom urbanističko-arhitektonskom rekonstrukcijom, kojim bi se to iznimno vrijedno gradsko područje preobrazilo u elitnu četvrt, samo željezničkom prugom odvojenu od spomeničke jezgre Zagreba. Izgledna i vrlo optimistična rješenja već se naziru, pa će - po svemu sudeći - današnja Martinovka uskoro postati prošlost, ali bez nostalgičnih konotacija: nova Martinovka trebala bi postati ogledni primjer cjelovitog rješavanja bremenitog naslijeđa prošlosti i obećavajućih izazova budućnosti.
Riječ je o urbanističko-arhitektonskom pristupu - u današnje vrijeme često zanemarenom - utemeljenom na sagledavanju problema cijele četvrti, a ne samo pojedine parcele ili stambene zgrade kao izoliranog slučaja. Drugo je važno načelo opredjeljenje za gradnju grada, a ne pojedinačnih zgrada. Pojedinačna, parcijalna izgradnja ne vodi računa o zajedničkim javnim prostorima, o čijoj uređenosti ovisi kvaliteta stanovanja u cijeloj četvrti. Primjerice: ako je neka površina predviđena kao zeleni pojas, vlasnik je ne može prodati po cijeni građevinskog zemljišta, ali je slijedom toga nije dužan ni urediti, pa takve parcele ostaju "crne rupe" cijele četvrti.
Nasuprot tome, načelo gradogradnje podrazumijeva izgradnju naselja sa svim popratnim sadržajima koji osiguravaju kvalitetu življenja u pojedinoj zoni. Kad se planom obuhvaća gradnja cijele četvrti, onda bi cijene zemljišta trebale biti uprosječene, tako da i vlasnici manje komercijalnih površina dobivaju jednaku, pravičnu naknadu za svoje vlasništvo. Takvo bi načelo omogućilo posve nov investicijski pristup izgradnji naselja.
U pripremi je izrada UPU-a, urbanističkog plana uređenja istočnog dijela Martinovke, koji donosi Grad Zagreb, a iniciraju vlasnici nekretnina i potencijalni investitori. Realno je očekivati da bi UPU Martinovke trebao biti prihvaćen najkasnije za šest mjeseci, i tada bi oko pedesetak tisuća četvornih metara neizgrađenog prostora bilo spremno za prodaju, a investitori bi počeli pripreme za izgradnju cijele četvrti. Moglo bi se izgraditi oko 110.000 četvornih metara nadzemnog prostora i oko 40.000 četvornih metara podzemnog, čime bi bio potpuno riješen i prometni problem cijelog kvarta.
Pedesetak vlasnika različitih vrsta nekretnina na Martinovki, među kojima je i Grad Zagreb, uskoro će biti suočeno s prostornim planovima te četvrti, nakon čega slijedi dogovor o zajedničkom modelu otkupa. U mnogim je slučajevima, osobito kad je riječ o parcijalnoj izgradnji i parcijalnim interesima, to bio kamen spoticanja, odnosno predmet spekulacija, što bi se u ovom slučaju moglo izbjeći. Optimalna bi solucija, naime, bila osnivanje investicijskog fonda za izgradnju cijele četvrti. Računica je prilično jednostavna: ako je riječ o cca 150.000 četvornih metara bruto izgrađene površine, onda bi bilo dovoljno izdvojiti oko 200 eura po kvadratu izgrađene površine za otkup cijelog zemljišta (oko 30 milijuna eura ili cca 600 eura po četvornom metru zemljišta, što bi bila vrlo pravična naknada). Otkupilo bi se, dakle, zemljište potrebno ne samo za izgradnju objekata, nego i zajedničkih površina cijele četvrti, čime bi se humanizirao i maksimalno funkcionalizirao cijeli prostor.
Rok pet godina
Investicijski fond omogućio bi investitorima, uključujući i individualne, male ulagače, sadašnje vlasnike parcela i nekretnina, da po cijeni koštanja, a ne po tržišnoj, dobiju svoj kvadrat u budućem izgrađenom naselju. Primjerice: vlasnik zemljišta površine 1000 četvornih metara, vrijednog 600.000 eura, umjesto da uzme gotovinu, taj bi novac uložio u investicijski fond i pretvorio ga u buduće kvadrate stambenog ili poslovnog prostora, koje bi - kao dioničar investicijskog fonda - dobio po cca 1500 eura četvorni metar. U konačnici bi, kao naknadu za zemljište površine 1000 kvadrata, dobio 400 kvadrata izgrađenog prostora, tržišno mnogo vrednijeg od parcele koju je kao ulog uložio u namjenski investicijski fond. U tom slučaju, osim dionica, dobiva i predugovor kojim mu fond jamči prodaju budućih kvadrata. Ako, pak, to ne želi, vlasnik zemljišta uvijek može prodati svoju nekretninu za gotov novac.
Namjenski investicijski fond apsolutna je novina u ovakvoj vrsti ulaganja u revitalizaciju cijele jedne gradske četvrti i vrlo pogodna prilika svim vlasnicima nekretnina da usuglašenom koncepcijom otkupa i investiranja ostvare dobit kakvu ne bi mogli ostvariti u individualnim pregovorima s investitorima u parcijalne projekte. Riječ je, zapravo, o šansi koja se pruža pojedincima, budućim malim dioničarima, koji ulaganjem u taj investicijski fond postaju povlašteni suinvestitori, a na temelju predugovora o kupnji i privilegirani vlasnici budućih atraktivnih prostora. Na globalnom pak planu, investicija u cijelu četvrt pojeftinjuje gradnju u odnosu na parcijalna ulaganja u pojedine objekte, a izbjegava se vrlo skupo bankovno kreditiranje, koje u konačnici znatno poskupljuje cijelu izgradnju. Takva optimalizirana i racionalizirana izgradnja može, općenito, poslužiti kao model pojeftinjenja stambenih kvadrata, koji na tržištu dosežu enormnu cijenu.
Ulagači u investicijski fond bili bi financijski potpuno zaštićeni depozitnim bankovnim jamstvima.
Procjenjuje se da bi potpuna rekonstrukcija i temeljito uređenje cijele četvrti Martinovke trajala najviše pet godina. Potkraj 2010. Martinovka bi postala jedan od oglednih primjera cjelovite revitalizacije jedne gradske četvrti. Uz stambene i poslovne objekte predviđeni su i drugi sadržaji, primjerice izgradnja studentskog hotela zbog blizine Elektrotehničkog fakulteta.Rekonstrukcija cijele četvrti predviđa i posve nova prometno-cestovna rješenja. Buduća Sveučilišna aleja (čiji je jedan krak nedavno dovršen do križanja s Ulicom grada Vukovara) produljila bi se novim podvožnjakom sve do Runjaninove ulice i Botaničkog vrta, odnosno Državnog arhiva na Marulićevu trgu. Bila bi to nova, prijeko potrebna prometnica koja povezuje sjever i jug grada. Sadašnja bi se Koturaška ulica ispravila, proširila i, eventualno, nadsvodila Miramarsku ulicu. Prometnice unutar Martinovke posve bi se rekonstruirale i prilagodile potrebama cjelovito uređene i organizirane četvrti, unutar koje bi bile predviđene zelene površine.
Riječ je, dakle, o projektu koji bi mogao postati ogledan primjer za rješavanje problema mnogih gradskih četvrti, podjednako korisnim i prihvatljivim i za velike i za male investitore ujedinjene u investicijskom fondu, buduće vlasnike stambenih i poslovnih prostora u tzv. butik-četvrti, kao i za grad u cjelini. Posredno, takav projekt dokida individualne spekulacije nekretninama, koje u pravilu usporavaju cjelokupni razvoj, dakle općedruštveno je koristan jer je cijelo poslovanje krajnje transparentno.
'Svi ili ništa'
Rekonstrukcija Martinovke temeljila bi se na načelu "svi ili ništa", odnosno "od pojedinačnog prema cjelini i obratno". To znači da je za realizaciju projekta potrebna suglasnost svih vlasnika parcela. U slučaju individualnih opstrukcija, projekt se ne bi mogao ostvariti. No, kako je riječ o iznimno pozitivističkom projektu, korisnom za sve sudionike, logično je pretpostaviti da vlasnici parcela neće propustiti prigodu da svoj kapital oplode na najpametniji i najisplativiji način, a pruža im se mogućnost da slobodno biraju između gotovog novca i kvadrata.
Ulaganje u investicijski fond zapravo je ulaganje u vlastitu nekretninu. Fond bi bio zatvorenog tipa, s odredbama o roku početka ulaganja i roka do kad se ulaže. Ulaganje bi počelo s pravomoćnošću lokacijske dozvole, i kad su sklopljeni svi ugovori za otkup zemljišta od pojedinačnih vlasnika, a završilo bi s datumom izdavanja građevinske dozvole. Riječ je o vremenu od četiri do šest mjeseci, unutar kojeg bi bio realizirano ulaganje u Fond. Osnivači Fonda su oni koji ulažu novac: veći investitori i manji dioničari. Na čelu Fonda, koji ne bi imao ni jednog zaposlenog, bilo bi Društvo za upravljanje Fondom. Depozitna banka jamči povrat novca, što znači da ulagači nisu izvrgnuti nikakvom riziku. Fond bi bio pod nadzorom Državne agencije za vrijednosne papire, ne bi se mogao zaduživati i iz njega se ne bi mogli odlijevati novci za druge svrhe.
Cjeloviti prostorni plan buduće Martinovke bio bi pripremljen za cijelu četvrt, a gradilo bi se po načelu "objekt po objekt", slijedom dobivanja lokacijske i građevinske dozvole. Od 150.000 četvornih metara prostora oko 85% bio bi stambeni, a ostatak poslovni i drugi sadržaji. Stambene prostore karakterizirao bi kompaktni zatvoreni atrijski sustav, a prema istočnom dijelu četvrti, prema Miramarskoj ulici, gradnja bi bila "rahlija", s labavijim vezama među zgradama.
Ing. arhitekture Djivo Dražić, projektant jedne od stambenih zgrada na Martinovki koja se upravo gradi, bio je uključen u izradu prostornih planova za cijelu četvrt, u skladu s kojima je ona već počela mijenjati izgled.
"Početkom devedesetih, u tadašnjem Gradskom zavodu za planiranje, izrađena je studija pod nazivom 'Trnje- studija urbane morfologije', koja je, možda prvi put u novijoj urbanističkoj praksi, obnovi jednog gradskog područja pristupila na temelju detaljne morfološke analize. Rezultat toga bile su vrlo precizne metodološke upute po kojima bi se rekonstruirala ta zona. Slijedom te studije izrađene su 'mikrostudije' pojedinih trnjanskih područja, u studiji nazvane 'potezima', među kojima za Martinovku najveću važnost ima potez tzv. Sveučilišne aleje i potez uz željezničku prugu.
Ideja o Sveučilišnoj aleji, kao važnoj prometnici u smjeru sjever-jug, postoji još od šezdesetih godina. S vremenom je prepoznat njezin potencijal pješačke osi koja bi povijesnu jezgru - zgradu Rektorata, HNK, Državnog arhiva... - podvožnjakom ispod željezničke pruge, spajala s Elektrotehničkim fakultetom, Otvorenim sveučilištem, Filozofskim fakultetom, Strojarskim i brodograđevnim fakultetom i naposljetku izbijala na obale Save. Prva faza Sveučilišne aleje, izgrađena južno od Ulice grada Vukovara, daje naslutiti da bi taj velebni urbani potez u dogledno vrijeme mogao biti cjelovito ostvaren.
Infrastrukturni koridor željezničke pruge uvijek je bio percipiran kao prepreka u povezivanju povijesne jezgre i Trnja, odnosno širenja grada prema jugu. Takva se percepcija ne može osporiti, ali ako se sagleda urbani potencijal tzv. funkcionalnih žarišta, kao što su Tehnički muzej, Studentski centar (stari Zagrebački zbor), Paromlin i Željezničarske radionice, nanizan na tom potezu, onda se dobiva posve drukčija slika: 'križ' sastavljen od transverzale Sveučilišne aleje, namijenjene prvenstveno studentima koji simboliziraju budućnost, i longitudinale koja svjedoči o ranoj industrijskoj povijesti grada, interpoliran u srce urbane matrice grada. Funkcionalni i prostorni potencijal tog 'križa' jasno pokazuje da se takva šansa ne bi smjela propustiti, jer malo koji grad ima prigodu da s tako malo prostornih intervencija i ulaganja dobije novi, upečatljiv element svog urbanog identiteta.
Na potezu grad
No, da bi longitudinala uza željezničku prugu zaživjela, potrebno je osmisliti element povezivanja postojeće potencijalne atrakcije tog poteza, a to je trasa nove Koturaške ulice (što bi ona mogla značiti vidljivo je na primjeru aktualne gradnje produžetka nove Branimirove ulice). Nova Koturaška ulica, zacrtana u planovima s početka osamdesetih, počinje kod Autobusnog kolodvora na istoku i pravocrtno se proteže do Savske ceste na zapadu. Sa zakrivljenom linijom pruge zatvara kružni odsječak (lunetu), na kojem bi bile izgrađene podzemne garaže i komercijalni prostori, a na krovu bi se oblikovao park, kao zrcalni odraz južnog dijela perivoja Lenucijeve potkove, simbola donjogradske urbane matrice. Nova ulica omogućila bi oblikovanje novog sjevernog pročelja Trnja, koje bi korespondiralo s južnim pročeljem starogradske spomeničke jezgre (Mihanovićeva, Vodnikova). To su bile osnovne postavke studije 'Lenucijeva potkova - južna gradska promenada', izrađene u Zavodu za planiranje 1993. godine.
Buduće rješenje željezničke pruge, odnosno njezina eventualna denivelacija, nema presudnu ulogu za realizaciju ovih planova", zaključuje ing. Djivo Dražić.
Detaljna urbanističko-arhitektonska studija Martinovke kompjuterskom simulacijom i vizualizacijom cijelog područja precizno je elaborirala buduće sadržaje. Ta je studija poslije prihvaćena kao dio regulacijskog plana cijelog Trnja, koji nikad nije službeno verificiran, ali je gotovo u cijelosti uvažen u pripremama za promjenu Generalnog urbanističkog plana iz 2000. godine. Već su tada u Gradskom zavodu za planiranje razmatrani i predlagani mogući oblici privatno-javnog partnerstva, koji bi pospješili realizaciju sličnih zahvata, značajnih za grad. Naposljetku, svi bitni elementi studije prihvaćeni su GUP-om iz 2003. godine.
Martinovka je područje u koje su implementirani najveći arhitektonski dometi hrvatske moderne: Galić, Ostrogović, Haberle, Tušek, Rakić, Nikšić, Rašica, Fabris i drugi veliki arhitekti svojim su ostvarenjima obilježili zonu koja se smatra "prvom linijom" Novog Zagreba. Pred nastavljačima te velike tradicije golema je odgovornost da svojim djelom dostojno nastave visoke domete svojih prethodnika.
Sada je na potezu Grad Zagreb, a prvi važan potez već je povučen: koncept Martinovke razvija se u dogovoru s Uredom za strategijsko planiranje i razvoj grada. Čini se kako su sazreli svi preduvjeti da se rekonstrukcijom Martinovke inaugurira i jedan posve novi model urbane rehabilitacije, cjelovitog uređenja interpolacijskih zona unutar gradske jezgre. Riječ je o modelu kojim se novi dijelovi grada po svojim funkcijama i namjenama spajaju sa spomeničkom jezgrom u jedinstven prostor. Zagreb bi prihvaćanjem tog modela trebao dobiti novu, atraktivnu "butik-četvrt" i riješiti se opskurnih sadržaja koji danas nagrđuju iznimno atraktivnu zonu Martinovke. Sadašnjim, vrlo važnim sadržajima (Croatia osiguranje, EPH, Hrvatska elektroprivreda, Elektrotehnički fakultet itd.) nedostaje još samo povezno tkivo da Martinovka preraste u pravi zagrebački city.
Željko Žutelija
Danas je to područje golemih suprotnosti: s jedne su strane velebne stambene i poslovne zgrade, među kojim se osobito ističu Elektrotehnički fakultet, Croatia osiguranje, Europapress holding, Hypo Alpe-Adria-Bank, Hrvatska elektroprivreda, Sportska dvorana Martinovka, Ministarstvo unutarnjih poslova itd., a s druge potleušice bez osnovnih higijensko-sanitarnih uvjeta, razna skladišta i odlagališta otpada, zapuštena dvorišta i oronule zgrade teško prepoznatljive namjene... Uske uličice pretrpane su parkiranim automobilima, promet je krajnje otežan, a stanari s pravom ogorčeni na kaos koji vlada u četvrti vrlo skupih stambenih kvadrata.
Fond za izgradnju
Posve je očito da cijela zona jednostavno vapi za temeljitom urbanističko-arhitektonskom rekonstrukcijom, kojim bi se to iznimno vrijedno gradsko područje preobrazilo u elitnu četvrt, samo željezničkom prugom odvojenu od spomeničke jezgre Zagreba. Izgledna i vrlo optimistična rješenja već se naziru, pa će - po svemu sudeći - današnja Martinovka uskoro postati prošlost, ali bez nostalgičnih konotacija: nova Martinovka trebala bi postati ogledni primjer cjelovitog rješavanja bremenitog naslijeđa prošlosti i obećavajućih izazova budućnosti.
Riječ je o urbanističko-arhitektonskom pristupu - u današnje vrijeme često zanemarenom - utemeljenom na sagledavanju problema cijele četvrti, a ne samo pojedine parcele ili stambene zgrade kao izoliranog slučaja. Drugo je važno načelo opredjeljenje za gradnju grada, a ne pojedinačnih zgrada. Pojedinačna, parcijalna izgradnja ne vodi računa o zajedničkim javnim prostorima, o čijoj uređenosti ovisi kvaliteta stanovanja u cijeloj četvrti. Primjerice: ako je neka površina predviđena kao zeleni pojas, vlasnik je ne može prodati po cijeni građevinskog zemljišta, ali je slijedom toga nije dužan ni urediti, pa takve parcele ostaju "crne rupe" cijele četvrti.
Nasuprot tome, načelo gradogradnje podrazumijeva izgradnju naselja sa svim popratnim sadržajima koji osiguravaju kvalitetu življenja u pojedinoj zoni. Kad se planom obuhvaća gradnja cijele četvrti, onda bi cijene zemljišta trebale biti uprosječene, tako da i vlasnici manje komercijalnih površina dobivaju jednaku, pravičnu naknadu za svoje vlasništvo. Takvo bi načelo omogućilo posve nov investicijski pristup izgradnji naselja.
U pripremi je izrada UPU-a, urbanističkog plana uređenja istočnog dijela Martinovke, koji donosi Grad Zagreb, a iniciraju vlasnici nekretnina i potencijalni investitori. Realno je očekivati da bi UPU Martinovke trebao biti prihvaćen najkasnije za šest mjeseci, i tada bi oko pedesetak tisuća četvornih metara neizgrađenog prostora bilo spremno za prodaju, a investitori bi počeli pripreme za izgradnju cijele četvrti. Moglo bi se izgraditi oko 110.000 četvornih metara nadzemnog prostora i oko 40.000 četvornih metara podzemnog, čime bi bio potpuno riješen i prometni problem cijelog kvarta.
Pedesetak vlasnika različitih vrsta nekretnina na Martinovki, među kojima je i Grad Zagreb, uskoro će biti suočeno s prostornim planovima te četvrti, nakon čega slijedi dogovor o zajedničkom modelu otkupa. U mnogim je slučajevima, osobito kad je riječ o parcijalnoj izgradnji i parcijalnim interesima, to bio kamen spoticanja, odnosno predmet spekulacija, što bi se u ovom slučaju moglo izbjeći. Optimalna bi solucija, naime, bila osnivanje investicijskog fonda za izgradnju cijele četvrti. Računica je prilično jednostavna: ako je riječ o cca 150.000 četvornih metara bruto izgrađene površine, onda bi bilo dovoljno izdvojiti oko 200 eura po kvadratu izgrađene površine za otkup cijelog zemljišta (oko 30 milijuna eura ili cca 600 eura po četvornom metru zemljišta, što bi bila vrlo pravična naknada). Otkupilo bi se, dakle, zemljište potrebno ne samo za izgradnju objekata, nego i zajedničkih površina cijele četvrti, čime bi se humanizirao i maksimalno funkcionalizirao cijeli prostor.
Rok pet godina
Investicijski fond omogućio bi investitorima, uključujući i individualne, male ulagače, sadašnje vlasnike parcela i nekretnina, da po cijeni koštanja, a ne po tržišnoj, dobiju svoj kvadrat u budućem izgrađenom naselju. Primjerice: vlasnik zemljišta površine 1000 četvornih metara, vrijednog 600.000 eura, umjesto da uzme gotovinu, taj bi novac uložio u investicijski fond i pretvorio ga u buduće kvadrate stambenog ili poslovnog prostora, koje bi - kao dioničar investicijskog fonda - dobio po cca 1500 eura četvorni metar. U konačnici bi, kao naknadu za zemljište površine 1000 kvadrata, dobio 400 kvadrata izgrađenog prostora, tržišno mnogo vrednijeg od parcele koju je kao ulog uložio u namjenski investicijski fond. U tom slučaju, osim dionica, dobiva i predugovor kojim mu fond jamči prodaju budućih kvadrata. Ako, pak, to ne želi, vlasnik zemljišta uvijek može prodati svoju nekretninu za gotov novac.
Namjenski investicijski fond apsolutna je novina u ovakvoj vrsti ulaganja u revitalizaciju cijele jedne gradske četvrti i vrlo pogodna prilika svim vlasnicima nekretnina da usuglašenom koncepcijom otkupa i investiranja ostvare dobit kakvu ne bi mogli ostvariti u individualnim pregovorima s investitorima u parcijalne projekte. Riječ je, zapravo, o šansi koja se pruža pojedincima, budućim malim dioničarima, koji ulaganjem u taj investicijski fond postaju povlašteni suinvestitori, a na temelju predugovora o kupnji i privilegirani vlasnici budućih atraktivnih prostora. Na globalnom pak planu, investicija u cijelu četvrt pojeftinjuje gradnju u odnosu na parcijalna ulaganja u pojedine objekte, a izbjegava se vrlo skupo bankovno kreditiranje, koje u konačnici znatno poskupljuje cijelu izgradnju. Takva optimalizirana i racionalizirana izgradnja može, općenito, poslužiti kao model pojeftinjenja stambenih kvadrata, koji na tržištu dosežu enormnu cijenu.
Ulagači u investicijski fond bili bi financijski potpuno zaštićeni depozitnim bankovnim jamstvima.
Procjenjuje se da bi potpuna rekonstrukcija i temeljito uređenje cijele četvrti Martinovke trajala najviše pet godina. Potkraj 2010. Martinovka bi postala jedan od oglednih primjera cjelovite revitalizacije jedne gradske četvrti. Uz stambene i poslovne objekte predviđeni su i drugi sadržaji, primjerice izgradnja studentskog hotela zbog blizine Elektrotehničkog fakulteta.Rekonstrukcija cijele četvrti predviđa i posve nova prometno-cestovna rješenja. Buduća Sveučilišna aleja (čiji je jedan krak nedavno dovršen do križanja s Ulicom grada Vukovara) produljila bi se novim podvožnjakom sve do Runjaninove ulice i Botaničkog vrta, odnosno Državnog arhiva na Marulićevu trgu. Bila bi to nova, prijeko potrebna prometnica koja povezuje sjever i jug grada. Sadašnja bi se Koturaška ulica ispravila, proširila i, eventualno, nadsvodila Miramarsku ulicu. Prometnice unutar Martinovke posve bi se rekonstruirale i prilagodile potrebama cjelovito uređene i organizirane četvrti, unutar koje bi bile predviđene zelene površine.
Riječ je, dakle, o projektu koji bi mogao postati ogledan primjer za rješavanje problema mnogih gradskih četvrti, podjednako korisnim i prihvatljivim i za velike i za male investitore ujedinjene u investicijskom fondu, buduće vlasnike stambenih i poslovnih prostora u tzv. butik-četvrti, kao i za grad u cjelini. Posredno, takav projekt dokida individualne spekulacije nekretninama, koje u pravilu usporavaju cjelokupni razvoj, dakle općedruštveno je koristan jer je cijelo poslovanje krajnje transparentno.
'Svi ili ništa'
Rekonstrukcija Martinovke temeljila bi se na načelu "svi ili ništa", odnosno "od pojedinačnog prema cjelini i obratno". To znači da je za realizaciju projekta potrebna suglasnost svih vlasnika parcela. U slučaju individualnih opstrukcija, projekt se ne bi mogao ostvariti. No, kako je riječ o iznimno pozitivističkom projektu, korisnom za sve sudionike, logično je pretpostaviti da vlasnici parcela neće propustiti prigodu da svoj kapital oplode na najpametniji i najisplativiji način, a pruža im se mogućnost da slobodno biraju između gotovog novca i kvadrata.
Ulaganje u investicijski fond zapravo je ulaganje u vlastitu nekretninu. Fond bi bio zatvorenog tipa, s odredbama o roku početka ulaganja i roka do kad se ulaže. Ulaganje bi počelo s pravomoćnošću lokacijske dozvole, i kad su sklopljeni svi ugovori za otkup zemljišta od pojedinačnih vlasnika, a završilo bi s datumom izdavanja građevinske dozvole. Riječ je o vremenu od četiri do šest mjeseci, unutar kojeg bi bio realizirano ulaganje u Fond. Osnivači Fonda su oni koji ulažu novac: veći investitori i manji dioničari. Na čelu Fonda, koji ne bi imao ni jednog zaposlenog, bilo bi Društvo za upravljanje Fondom. Depozitna banka jamči povrat novca, što znači da ulagači nisu izvrgnuti nikakvom riziku. Fond bi bio pod nadzorom Državne agencije za vrijednosne papire, ne bi se mogao zaduživati i iz njega se ne bi mogli odlijevati novci za druge svrhe.
Cjeloviti prostorni plan buduće Martinovke bio bi pripremljen za cijelu četvrt, a gradilo bi se po načelu "objekt po objekt", slijedom dobivanja lokacijske i građevinske dozvole. Od 150.000 četvornih metara prostora oko 85% bio bi stambeni, a ostatak poslovni i drugi sadržaji. Stambene prostore karakterizirao bi kompaktni zatvoreni atrijski sustav, a prema istočnom dijelu četvrti, prema Miramarskoj ulici, gradnja bi bila "rahlija", s labavijim vezama među zgradama.
Ing. arhitekture Djivo Dražić, projektant jedne od stambenih zgrada na Martinovki koja se upravo gradi, bio je uključen u izradu prostornih planova za cijelu četvrt, u skladu s kojima je ona već počela mijenjati izgled.
"Početkom devedesetih, u tadašnjem Gradskom zavodu za planiranje, izrađena je studija pod nazivom 'Trnje- studija urbane morfologije', koja je, možda prvi put u novijoj urbanističkoj praksi, obnovi jednog gradskog područja pristupila na temelju detaljne morfološke analize. Rezultat toga bile su vrlo precizne metodološke upute po kojima bi se rekonstruirala ta zona. Slijedom te studije izrađene su 'mikrostudije' pojedinih trnjanskih područja, u studiji nazvane 'potezima', među kojima za Martinovku najveću važnost ima potez tzv. Sveučilišne aleje i potez uz željezničku prugu.
Ideja o Sveučilišnoj aleji, kao važnoj prometnici u smjeru sjever-jug, postoji još od šezdesetih godina. S vremenom je prepoznat njezin potencijal pješačke osi koja bi povijesnu jezgru - zgradu Rektorata, HNK, Državnog arhiva... - podvožnjakom ispod željezničke pruge, spajala s Elektrotehničkim fakultetom, Otvorenim sveučilištem, Filozofskim fakultetom, Strojarskim i brodograđevnim fakultetom i naposljetku izbijala na obale Save. Prva faza Sveučilišne aleje, izgrađena južno od Ulice grada Vukovara, daje naslutiti da bi taj velebni urbani potez u dogledno vrijeme mogao biti cjelovito ostvaren.
Infrastrukturni koridor željezničke pruge uvijek je bio percipiran kao prepreka u povezivanju povijesne jezgre i Trnja, odnosno širenja grada prema jugu. Takva se percepcija ne može osporiti, ali ako se sagleda urbani potencijal tzv. funkcionalnih žarišta, kao što su Tehnički muzej, Studentski centar (stari Zagrebački zbor), Paromlin i Željezničarske radionice, nanizan na tom potezu, onda se dobiva posve drukčija slika: 'križ' sastavljen od transverzale Sveučilišne aleje, namijenjene prvenstveno studentima koji simboliziraju budućnost, i longitudinale koja svjedoči o ranoj industrijskoj povijesti grada, interpoliran u srce urbane matrice grada. Funkcionalni i prostorni potencijal tog 'križa' jasno pokazuje da se takva šansa ne bi smjela propustiti, jer malo koji grad ima prigodu da s tako malo prostornih intervencija i ulaganja dobije novi, upečatljiv element svog urbanog identiteta.
Na potezu grad
No, da bi longitudinala uza željezničku prugu zaživjela, potrebno je osmisliti element povezivanja postojeće potencijalne atrakcije tog poteza, a to je trasa nove Koturaške ulice (što bi ona mogla značiti vidljivo je na primjeru aktualne gradnje produžetka nove Branimirove ulice). Nova Koturaška ulica, zacrtana u planovima s početka osamdesetih, počinje kod Autobusnog kolodvora na istoku i pravocrtno se proteže do Savske ceste na zapadu. Sa zakrivljenom linijom pruge zatvara kružni odsječak (lunetu), na kojem bi bile izgrađene podzemne garaže i komercijalni prostori, a na krovu bi se oblikovao park, kao zrcalni odraz južnog dijela perivoja Lenucijeve potkove, simbola donjogradske urbane matrice. Nova ulica omogućila bi oblikovanje novog sjevernog pročelja Trnja, koje bi korespondiralo s južnim pročeljem starogradske spomeničke jezgre (Mihanovićeva, Vodnikova). To su bile osnovne postavke studije 'Lenucijeva potkova - južna gradska promenada', izrađene u Zavodu za planiranje 1993. godine.
Buduće rješenje željezničke pruge, odnosno njezina eventualna denivelacija, nema presudnu ulogu za realizaciju ovih planova", zaključuje ing. Djivo Dražić.
Detaljna urbanističko-arhitektonska studija Martinovke kompjuterskom simulacijom i vizualizacijom cijelog područja precizno je elaborirala buduće sadržaje. Ta je studija poslije prihvaćena kao dio regulacijskog plana cijelog Trnja, koji nikad nije službeno verificiran, ali je gotovo u cijelosti uvažen u pripremama za promjenu Generalnog urbanističkog plana iz 2000. godine. Već su tada u Gradskom zavodu za planiranje razmatrani i predlagani mogući oblici privatno-javnog partnerstva, koji bi pospješili realizaciju sličnih zahvata, značajnih za grad. Naposljetku, svi bitni elementi studije prihvaćeni su GUP-om iz 2003. godine.
Martinovka je područje u koje su implementirani najveći arhitektonski dometi hrvatske moderne: Galić, Ostrogović, Haberle, Tušek, Rakić, Nikšić, Rašica, Fabris i drugi veliki arhitekti svojim su ostvarenjima obilježili zonu koja se smatra "prvom linijom" Novog Zagreba. Pred nastavljačima te velike tradicije golema je odgovornost da svojim djelom dostojno nastave visoke domete svojih prethodnika.
Sada je na potezu Grad Zagreb, a prvi važan potez već je povučen: koncept Martinovke razvija se u dogovoru s Uredom za strategijsko planiranje i razvoj grada. Čini se kako su sazreli svi preduvjeti da se rekonstrukcijom Martinovke inaugurira i jedan posve novi model urbane rehabilitacije, cjelovitog uređenja interpolacijskih zona unutar gradske jezgre. Riječ je o modelu kojim se novi dijelovi grada po svojim funkcijama i namjenama spajaju sa spomeničkom jezgrom u jedinstven prostor. Zagreb bi prihvaćanjem tog modela trebao dobiti novu, atraktivnu "butik-četvrt" i riješiti se opskurnih sadržaja koji danas nagrđuju iznimno atraktivnu zonu Martinovke. Sadašnjim, vrlo važnim sadržajima (Croatia osiguranje, EPH, Hrvatska elektroprivreda, Elektrotehnički fakultet itd.) nedostaje još samo povezno tkivo da Martinovka preraste u pravi zagrebački city.
Željko Žutelija
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....