•
Prije 1995. kuću smo opteretili hipotekom od 10.000 DEM. Kad smo je 2000. htjeli prodati, nismo to mogli učiniti zbog upisane hipoteke. Javni bilježnik ne zna gdje je čovjek u čiju je korist upisana hipoteka. Htjeli smo dići kredit da to isplatimo, ali ne možemo zbog premalih primanja i previše godina. Kako možemo ipak prodati kuću, deponirati taj iznos duga s kamatama kod nekog odvjetnika i kupiti neku manju nekretninu?
- Kada ste opteretili kuću hipotekom, pretpostavljam da ste od hipotekarnog vjerovnika pozajmili novčani iznos i da ste radi osiguranja povrata duga na vašu nekretninu upisali hipoteku u korist vjerovnika. Naime, za svaki zemljišno-knjižni upis mora postojati vidljiv pravni temelj, a kod vas je to vjerojatno ugovor o zajmu. Samo polaganje dužničkog iznosa kod nekog odvjetnika ne bi dovelo do brisanja hipoteke.
Možete pokušati pronaći osobu u čiju je korist hipoteka upisana tako da od policijske uprave zatražite podatke o njezinu prebivalištu. Međutim, problem je što nemate novca za isplatu duga, pa bi pronalazak osobe ili njezina nasljednika mogao potaknuti namirivanje duga ovršnom prodajom nekretnine, što bi za vas moglo ispasti nepovoljno.
Ugovor je sklopljen prije 1995. pa najprije treba utvrditi koliki je sadašnji iznos duga i je li ta obveza zastarjela. Zastara teče od dospijeća obveze i mogla bi nastupiti nakon tri ili pet godina. Ako je prema vama kao dužniku nastupila zastara, što je vjerojatno s obzirom na upis hipoteke još prije 1995., onda možete prodati nekretninu bez opasnosti da bi zajmodavac namirivao dug iz vaše osobne imovine.
Kad protekne vrijeme zastare, vjerovnik čija je tražbina osigurana hipotekom se više ne može namirivati osobno od dužnika, nego samo iz nekretnine na kojoj je upisana hipoteka. To namirivanje vrijedi samo za glavnicu, a zastarjele kamate ne mogu se namirivati ni osobno od dužnika, ni iz prodaje založene nekretnine.
Kada utvrdite visinu duga i postojanje zastare, pokušajte pronaći kupca koji je zainteresiran za kupnju nekretnine s upisanim teretom. Upisana hipoteka ne sprečava prodaju nekretnine, ali pri dogovaranju prodajne cijene treba uvažavati činjenicu da je nekretnina opterećena hipotekom za određeni iznos. Takva kupnja za kupca nosi određenu pogodnost jer je nekretninu kupio jeftinije, a nakon kupnje ima izbor: može je normalno koristiti bez obzira na upisanu hipoteku ili se može angažirati na brisanju hipoteke.
Ako bi se javio hipotekarni vjerovnik, novi vlasnik ga može isplatiti i to, ako je nastupila zastara, bez kamata. Ako želi izbrisati hipoteku, novi vlasnik može pronaći hipotekarnog vjerovnika i isplatiti ga, a ovaj mu daje brisovno očitovanje. Ako ne uspije, novi vlasnik može ispuniti svoju obvezu tako da iznos duga položi u sudski polog. Temeljem takvog polaganja može se u zemljišnu knjigu upisati predbilježba brisanja hipoteke, a naknadno se parnicom može ishoditi brisanje.
Novac za isplatu duga možete pribaviti i vi tako da s potencijalnim kupcem sklopite predugovor kojim ćete ugovoriti i pozajmljivanje novca radi brisanja hipoteke. U ovoj varijanti trebate biti oprezni s ugovaranjem rokova kako se ne biste doveli u situaciju da kasnite s ispunjenjem preuzetih obveza.
Boris Makarović
- Kada ste opteretili kuću hipotekom, pretpostavljam da ste od hipotekarnog vjerovnika pozajmili novčani iznos i da ste radi osiguranja povrata duga na vašu nekretninu upisali hipoteku u korist vjerovnika. Naime, za svaki zemljišno-knjižni upis mora postojati vidljiv pravni temelj, a kod vas je to vjerojatno ugovor o zajmu. Samo polaganje dužničkog iznosa kod nekog odvjetnika ne bi dovelo do brisanja hipoteke.
Možete pokušati pronaći osobu u čiju je korist hipoteka upisana tako da od policijske uprave zatražite podatke o njezinu prebivalištu. Međutim, problem je što nemate novca za isplatu duga, pa bi pronalazak osobe ili njezina nasljednika mogao potaknuti namirivanje duga ovršnom prodajom nekretnine, što bi za vas moglo ispasti nepovoljno.
Ugovor je sklopljen prije 1995. pa najprije treba utvrditi koliki je sadašnji iznos duga i je li ta obveza zastarjela. Zastara teče od dospijeća obveze i mogla bi nastupiti nakon tri ili pet godina. Ako je prema vama kao dužniku nastupila zastara, što je vjerojatno s obzirom na upis hipoteke još prije 1995., onda možete prodati nekretninu bez opasnosti da bi zajmodavac namirivao dug iz vaše osobne imovine.
Kad protekne vrijeme zastare, vjerovnik čija je tražbina osigurana hipotekom se više ne može namirivati osobno od dužnika, nego samo iz nekretnine na kojoj je upisana hipoteka. To namirivanje vrijedi samo za glavnicu, a zastarjele kamate ne mogu se namirivati ni osobno od dužnika, ni iz prodaje založene nekretnine.
Kada utvrdite visinu duga i postojanje zastare, pokušajte pronaći kupca koji je zainteresiran za kupnju nekretnine s upisanim teretom. Upisana hipoteka ne sprečava prodaju nekretnine, ali pri dogovaranju prodajne cijene treba uvažavati činjenicu da je nekretnina opterećena hipotekom za određeni iznos. Takva kupnja za kupca nosi određenu pogodnost jer je nekretninu kupio jeftinije, a nakon kupnje ima izbor: može je normalno koristiti bez obzira na upisanu hipoteku ili se može angažirati na brisanju hipoteke.
Ako bi se javio hipotekarni vjerovnik, novi vlasnik ga može isplatiti i to, ako je nastupila zastara, bez kamata. Ako želi izbrisati hipoteku, novi vlasnik može pronaći hipotekarnog vjerovnika i isplatiti ga, a ovaj mu daje brisovno očitovanje. Ako ne uspije, novi vlasnik može ispuniti svoju obvezu tako da iznos duga položi u sudski polog. Temeljem takvog polaganja može se u zemljišnu knjigu upisati predbilježba brisanja hipoteke, a naknadno se parnicom može ishoditi brisanje.
Novac za isplatu duga možete pribaviti i vi tako da s potencijalnim kupcem sklopite predugovor kojim ćete ugovoriti i pozajmljivanje novca radi brisanja hipoteke. U ovoj varijanti trebate biti oprezni s ugovaranjem rokova kako se ne biste doveli u situaciju da kasnite s ispunjenjem preuzetih obveza.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....