Tko mora platiti popravak terase koja prokišnjava

Pitanje:

Živimo u stambenoj zgradi u koju smo se uselili prije pet godina, a već imamo problema zbog curenja oborinskih voda kroz hidroizolaciju na terasama. Zgrada ima ovalni krov koji ne pokriva cijelu površinu zgrade, nego samo stanove na najvišem katu, koji su po kvadraturi manji od ostalih stanova. Isti stanovi za tu razliku kvadrature imaju terase kroz koje sada curi u niže stanove. Tko je dužan sanirati curenje? Dio suvlasnika smatra da to treba sanirati iz sredstava pričuve zgrade jer je to ustvari produžetak krova, a ostali drže da je to obveza onih koji su u posjedu istih. Pridloženo je također da se sanacija hidroizolacije plati iz pričuve, a vlasnici stanova sami financiraju postavljanje novih keramičkih pločica. Gdje je prava istina i što nam je činiti?

Odgovor:

Izvođač odgovara za solidnost građevine ako se taj nedostatak pokaže u roku deset godina od primopredaje. Ako je nedostatak u projektu, onda je odgovoran projektant. Prema sudskoj praksi, u nedostatak solidnosti građevine spada i prokišnjavanje krova koji uzrokuje vlaženje stropnih konstrukcija i nosive armature, pa time izaziva neposredno smanjenje čvrstoće i sigurnosti nosive strukture objekta. U tom su slučaju suvlasnici zgrade dužni o nedostacima obavijestiti izvođača i/ili projektanta u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak ustanovljen. U slučaju neotklanjanja nedostatka suvlasnici mogu podići tužbu u roku šest mjeseci od dostave obavijesti izvođaču, odnosno projektantu.

Ako izvođač ili projektant nisu odgovorni, curenje terase dužan je o svom trošku sanirati vlasnik posebnog dijela nekretnine (stana) kojemu pripada ta terasa. Ako hitne popravke na posebnom dijelu zgrade ne obavi ni izvođač, ni vlasnik toga dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade, onda ih treba obaviti upravitelj iz sredstava zajedničke pričuve. Utrošena sredstva treba pokušati naknaditi od izvođača i/ili projektanta, odnosno od vlasnika stana s terasom koja prokišnjava.

Pitanje:

Susjed je kod same međe na svojoj nekretnini posadio ogradu (živicu) od biljaka tuja. Ne želi uređivati i obrezivati tu ogradu, pa su tuje narasle na visinu od tri metra, iako je urbanističkim planom predviđena visina od 1,5 do dva metra (Gračani, Zagreb). Tuje navlače vlagu na kuću i zaklanjaju sunce. Kuća je od ograde udaljena samo 2,5 metara i ima urednu građevinsku dozvolu. Smijem li porezati tuje na 1,5 metara visine, iako susjed to ne želi?

Odgovor: 

Susjedovu biljku smijete rezati samo ako je prešla u zračni prostor iznad vaše nekretnine, ali ne cijelu, nego samo u dijelu koji zalazi na vašu stranu. Ako je susjedova nekretnina u kontaktu s javnom površinom, da biste riješili problem, podnesite prijavu komunalnom redaru. Naime, temeljem Odluke o komunalnom redu, vlasnici zelenih površina uz stambene objekte, kao i drugih sličnih površina koje su u kontaktu s javnim površinama, dužni su, među ostalim, redovno rezati živicu. Ako vlasnici zanemare tu dužnost, to će im narediti komunalni redari. U slučaju nepoštovanja naredbe, nedostaci će se ukloniti preko treće osobe na trošak vlasnika.

Ako navedeno ne uspije, a radi se i o prekomjernom oduzimanju svjetla i navlačenju vlage, postoji mogućnost podnošenja tužbe protiv susjeda zbog prekomjerne imisije. To znači da od susjeda sudskim putem možete tražiti podrezivanje tuja, tj. otklanjanje uzroka vlaženja vaše zgrade i zaklanjanja svjetla.

Pitanje:

Naša zgrada stara je 30-ak godina. Krovište i kanalizacija u vrlo su lošem stanju te se iz sredstava zajedničke pričuve ne mogu sanirati. Jedna je tvrtka suvlasnicima ponudila da daju suglasnost za gradnju četiri stana čiji bi vlasnik postala ta tvrtka, a zauzvrat bi se na zgradi uredilo i dogradilo krovište, sanirala kanalizacija, asfaltiralo parkiralište, napravio gromobran, izvršilo etažiranje... Svi bi troškovi išli na teret te tvrtke. Vrijednost radova bila bi oko 400.000 kuna.

Ponudu podržava većina suvlasnika, ali ne svi, premda je potrebna suglasnost svih. Ako manjina suvlasnika ne želi iz neopravdanih razloga prihvatiti sanaciju zajedničkih dijelova ni na koji način (ponuda navedene tvrtke, kredit i sl.), kako većina to može provesti i bez suglasnosti ostalih?

Ako opisana inicijativa ne bi uspjela te se naloži hitna intervencija ili uzimanje kredita uz znatno povećanje pričuve i stavljanje suvlasnika u nepovoljan financijski položaj, može li se suvlasnik koji je bio za realizaciju tog plana odreći svoga zajedničkog dijela nekretnine, tako da ne snosi troškove popravka?

Odgovor:

Za rješavanje sanacije zgrade na način koji ste opisali nužna je dogradnja zgrade. Zato je to posao izvanredne uprave za koji je nužna suglasnost svih suvlasnika. Međutim, potrebna sredstva mogu se namaknuti i na druge načine, npr. zajmom, iznajmljivanjem zajedničkih prostorija i povećanjem visine pričuve. Za donošenje odluke o takvim poslovima dovoljni su glasovi suvlasnika koji imaju većinu suvlasničkih dijelova jer su to poslovi redovne uprave.

Prema sadašnjim propisima, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (stana) je nedjeljivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine (zemljišta i zgrade). Zato se ne možete odreći svoga zajedničkog dijela nekretnine, a ostaviti si u vlasništvu stan. Možete jedino razvrgnuti cijelo suvlasništvo, znači prodati svoj stan.

Pročitajte ostale odgovore pravnog savjetnika na temu nekretnina u pravnom prometu:

- Nepoželjne nećake iz nasljedstva će izbaciti oporuka


- Što treba odrediti u ugovoru o najmu



- Bespravna kuća na tuđoj zemlji



- Suvlasništvo u naslijeđenoj kući



- Zaštićeni najmoprimci:opasna zamjena stanova


- Kako legalizirati kuću u Mikulićima



- Darovana nekretnina bez poreza na promet



- Spajanje čestica