Treba li suglasnost suvlasnika zgrade?

Pitanje:

Etažni sam vlasnik jednosobnog stana u novosagrađenoj zgradi. Kako je moj stan na posljednjem katu iznad kojeg je tavan, dijelom, s obzirom na visinu, pogodan za stanovanje, zainteresiran sam za gradnju jedne prostorije koja bi se nalazila na manjem rubnom dijelu tavana iznad mog stana. Stepenicama bih tu prostoriju povezao sa stanom i tako proširio skučeni životni prostor. Zanima me mogu li i pod kojim uvjetima izvršiti ovakvu nadogradnju te je li za to potrebna suglasnost ostalih suvlasnika zgrade. Zgrada još nije uknjižena u zemljišnim knjigama niti je postavljen zajednički upravitelj. Koji propisi reguliraju ovu problematiku?

Odgovor:

Vršenje navedenih radova treba razmotriti s obzirom na vlasničke odnose, mogućnost upisa u zemljišnu knjigu te uvjete prostornog uređenja i građevinskih propisa.

Kad je riječ o vlasničkim odnosima, ako se predmetni zahvat izvodi na tavanu kao zajedničkom dijelu zgrade, onda taj posao premašuje okvir redovitoga upravljanja pa je za njega nužna suglasnost svih suvlasnika. Napominjem da se na osnovi pravnog posla (su)vlasništvo stječe tek upisom u zemljišnu knjigu. Zato u konkretnom slučaju treba razmotriti od koga će se tražiti suglasnost.

Sporazum suvlasnika

Za upis u zemljišnu knjigu etažnog vlasništva vašeg stana koji bi uključivao i tavansku prostoriju potrebna je odluka vlasnika nekretnine, odnosno sporazum suvlasnika ako je nekretnina u suvlasništvu.

Za utvrđivanje može li predmetna nadogradnja biti dopuštena u smislu propisa o prostornom uređenju i građevinskih propisa treba utvrditi bi li njome bila promijenjena usklađenost zgrade s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je sagrađena. O tome ovisi je li za predmetne radove potrebna samo potvrda glavnog projekta ili je potrebna građevinska dozvola za rekonstrukciju i može li se nešto od tih dokumenata ishoditi.

Upis u zemljišnu knjigu

Ako kupci stanova još nisu upisani u zemljišnu knjigu kao suvlasnici nekretnine, predlažem da se o namjeravanom zahvatu konzultirate s prodavateljem od kojeg ste vi i ostali kupci kupili stanove. Najjednostavnije bi bilo kada biste se s prodavateljem dogovorili da se nakon upisa zgrade u zemljišnu knjigu ista etažira tako da vaš stan uključuje i tavansku prostoriju. Pri tome je bitno utvrditi legalnost takvog postupka s aspekta kako uvjeta prostornog uređenja, tako i odnosa između prodavatelja i osoba koje su kupile stanove u zgradi.

Navedenu problematiku reguliraju: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o zemljišnim knjigama, Zemljišnoknjižni poslovnik, Zakon o prostornom uređenju, prostorni plan, Zakon o gradnji i Zakon o obveznim odnosima.