•
Prije četiri godine suprug je kupio stan s vlasničkim listom na kojem nije bio upisan nikakav teret te je napravio propust i nije se upisao u zemljišnu knjigu kao vlasnik stana. Nakon dvije i pol godine javio se Grad da rate otkupa tog stana nisu uplaćivane neko vrijeme. Tada sam prvi put saznala da stan ima teret koji je zemljišnoknjižni sud 1994. godine jednostavno "zaboravio" upisati.
Grad je sada stavio plombu na stan i želi upisati hipoteku. To je suprugu apsolutno neprihvatljivo. U međuvremenu je i on predao zahtjev za upis vlasništva nad stanom. Prije godinu dana najavljeno je sazivanje svih umiješanih strana kod zemljišnoknjižnog suda, što do danas nije učinjeno.
Prijašnji vlasnik stana ne vidi nikakav problem jer je prodao stan s vlasničkim listom na kojem je bilo vidljivo nepostojanje tereta, a dug je prema Gradu nastavio uredno otplaćivati.
Prije svega provjerite je li Grad najprije podnio prijedlog za upis hipoteke, pa je tek nakon toga vaš suprug podnio prijedlog za upis svog prava vlasništva ili je vaš suprug prvi podnio prijedlog za uknjižbu svog vlasništva. Naime, u potonjem slučaju, ako se raniji prijedlog za upis prava vlasništva vašeg supruga usvoji, kasniji prijedlog za upis hipoteke u korist Grada će se odbiti. Time će problem za vas biti riješen. Takvo postupanje je u skladu s načelom prvenstvenog reda, koje je jedno od principa zemljišnoknjižnog prava.
Pretpostavljam da je prodavatelj koji je vašem suprugu prodao stan taj stan otkupio kao raniji nositelj stanarskog prava, i to uz obročnu otplatu. Zakonom je propisano da ugovor o prodaji stana uz obročnu otplatu mora sadržavati izjavu kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja (u konkretnom slučaju taj prodavatelj je Grad) uknjižbu hipoteke na otkupljenom stanu za iznos cijene i kamata. U takvom slučaju sud je zakonom izričito obvezan, kad primi prijedlog za upis prava vlasništva na stanu, po službenoj dužnosti upisati i hipoteku u korist prodavatelja.
Ako je kod predmetnog stana sud propustio izvršiti tu zakonsku dužnost, a vaš je suprug zbog tog propusta pretrpio štetu, onda od Republike Hrvatske može potraživati naknadu štete. Šteta se može sastojati npr. u razlici vrijednosti stana s hipotekom i stana bez hipoteke. Prije podnošenja tužbe protiv Republike Hrvatske mora se podnijeti zahtjev za mirno rješenje spora nadležnom Državnom odvjetništvu.
Načelno bi vaš suprug i prema prodavatelju mogao sudskim putem postaviti zahtjev za naknadu štete i/ili za sniženjem cijene stana. Međutim, iz vaših navoda je izvjesno da je zbog proteka rokova pravo na postavljanje takvih zahtjeva izgubljeno. Pravo kupca prema prodavatelju po osnovi pravnih nedostataka gasi se s istekom godine dana od saznanja za postojanje prava treće osobe.
Nije mi jasno kakvo je sazivanje umiješanih stranaka trebalo biti kod zemljišnoknjižnog suda. Zemljišnoknjižni sud u pravilu odlučuje na temelju isprava, a ne temeljem pozivanja stranaka.
Zaključno, predlažem da vaš suprug prati i požuruje predmet upisa svog prava vlasništva predmetnog stana. Naime, u najgorem slučaju, ako bi se odbio prijedlog za upis prava vlasništva vašeg supruga na predmetnom stanu te ako bi zbog neplaćanja obroka za otkup stana u međuvremenu Grad raskinuo ugovor o otkupu stana s osobom koja vam je prodala stan i zatražio povrat stana, mogli biste ostati bez cijelog stana. Kako bi bio siguran da je spriječio takav razvoj situacije, vaš suprug bi trebao što prije ishoditi uknjižbu svog prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.
• Suprug je vlasnik stana od 65 m2 u kojem živi naša peteročlana obitelj. Nedavno sam u istoj zgradi kupila stan od 43 m2. Taj stan bismo zamijenili za isti takav sa susjedom na našem katu kako bismo ga mogli spojiti s ovim u kojem živimo, da dobijemo kvalitetan stambeni prostor (108 m2). Moramo li i mi i susjeda platiti porez na promet nekretnina?
- Porez ćete morati platiti i vi i susjeda. Zakon je u tome vrlo jasan: obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni, i to za vrijednost nekretnine koju stječe.
Grad je sada stavio plombu na stan i želi upisati hipoteku. To je suprugu apsolutno neprihvatljivo. U međuvremenu je i on predao zahtjev za upis vlasništva nad stanom. Prije godinu dana najavljeno je sazivanje svih umiješanih strana kod zemljišnoknjižnog suda, što do danas nije učinjeno.
Prijašnji vlasnik stana ne vidi nikakav problem jer je prodao stan s vlasničkim listom na kojem je bilo vidljivo nepostojanje tereta, a dug je prema Gradu nastavio uredno otplaćivati.
Prije svega provjerite je li Grad najprije podnio prijedlog za upis hipoteke, pa je tek nakon toga vaš suprug podnio prijedlog za upis svog prava vlasništva ili je vaš suprug prvi podnio prijedlog za uknjižbu svog vlasništva. Naime, u potonjem slučaju, ako se raniji prijedlog za upis prava vlasništva vašeg supruga usvoji, kasniji prijedlog za upis hipoteke u korist Grada će se odbiti. Time će problem za vas biti riješen. Takvo postupanje je u skladu s načelom prvenstvenog reda, koje je jedno od principa zemljišnoknjižnog prava.
Pretpostavljam da je prodavatelj koji je vašem suprugu prodao stan taj stan otkupio kao raniji nositelj stanarskog prava, i to uz obročnu otplatu. Zakonom je propisano da ugovor o prodaji stana uz obročnu otplatu mora sadržavati izjavu kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja (u konkretnom slučaju taj prodavatelj je Grad) uknjižbu hipoteke na otkupljenom stanu za iznos cijene i kamata. U takvom slučaju sud je zakonom izričito obvezan, kad primi prijedlog za upis prava vlasništva na stanu, po službenoj dužnosti upisati i hipoteku u korist prodavatelja.
Ako je kod predmetnog stana sud propustio izvršiti tu zakonsku dužnost, a vaš je suprug zbog tog propusta pretrpio štetu, onda od Republike Hrvatske može potraživati naknadu štete. Šteta se može sastojati npr. u razlici vrijednosti stana s hipotekom i stana bez hipoteke. Prije podnošenja tužbe protiv Republike Hrvatske mora se podnijeti zahtjev za mirno rješenje spora nadležnom Državnom odvjetništvu.
Načelno bi vaš suprug i prema prodavatelju mogao sudskim putem postaviti zahtjev za naknadu štete i/ili za sniženjem cijene stana. Međutim, iz vaših navoda je izvjesno da je zbog proteka rokova pravo na postavljanje takvih zahtjeva izgubljeno. Pravo kupca prema prodavatelju po osnovi pravnih nedostataka gasi se s istekom godine dana od saznanja za postojanje prava treće osobe.
Nije mi jasno kakvo je sazivanje umiješanih stranaka trebalo biti kod zemljišnoknjižnog suda. Zemljišnoknjižni sud u pravilu odlučuje na temelju isprava, a ne temeljem pozivanja stranaka.
Zaključno, predlažem da vaš suprug prati i požuruje predmet upisa svog prava vlasništva predmetnog stana. Naime, u najgorem slučaju, ako bi se odbio prijedlog za upis prava vlasništva vašeg supruga na predmetnom stanu te ako bi zbog neplaćanja obroka za otkup stana u međuvremenu Grad raskinuo ugovor o otkupu stana s osobom koja vam je prodala stan i zatražio povrat stana, mogli biste ostati bez cijelog stana. Kako bi bio siguran da je spriječio takav razvoj situacije, vaš suprug bi trebao što prije ishoditi uknjižbu svog prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.
• Suprug je vlasnik stana od 65 m2 u kojem živi naša peteročlana obitelj. Nedavno sam u istoj zgradi kupila stan od 43 m2. Taj stan bismo zamijenili za isti takav sa susjedom na našem katu kako bismo ga mogli spojiti s ovim u kojem živimo, da dobijemo kvalitetan stambeni prostor (108 m2). Moramo li i mi i susjeda platiti porez na promet nekretnina?
- Porez ćete morati platiti i vi i susjeda. Zakon je u tome vrlo jasan: obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni, i to za vrijednost nekretnine koju stječe.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....