• Cura i ja odlučili smo kupiti stan za zajednički život. Našli smo stan veličine 55 kvadrata i to bi nam bila prva nekretnina, pa me zanima moramo li platiti porez i PDV? Ako plaćamo, koliki postotak i kada moramo ispuniti obvezu prema državi? Kojim redom i koje dokumente moramo tražiti od prodavatelja nekretnine i na što sve trebamo obratiti pažnju da ne budemo prevareni?
U kojim situacijama trebamo angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika (da li samo kod sastavljanja predugovora i ugovora o kupoprodaji)? Kada se i koliko plaća kapara? Gdje i kada mogu provjeriti prodavatelja nekretnine, odnosno vlasnički list, legalnost i terete na stan te uporabnu dozvolu da ne ispadne da smo kupili stan, a ne možemo ga koristiti? Gdje, kako i kada treba upisati hipoteku na kredit? Gdje, kako i kada se trebamo upisati kao novi vlasnici stana? Molim vas da pomognete nama, a i drugim mladim parovima koji žele riješiti pitanje kupnje stana na siguran način.
- Ako kupujete novi stan, trebat ćete platiti PDV koji je obično već uračunat u cijenu stana (provjerite ugovor). Isto tako, PDV ćete trebati platiti ako stan kupujete od poduzetnika koji je taj stan kupio od drugog poduzetnika. Nećete ga platiti ako je izašao iz sustava PDV-a tako što ga je prije vas kupila fizička osoba koja nije obveznik PDV-a.
Kako vi i djevojka niste obitelj, kod poreza na promet nekretnina ste zasebni porezni obveznici. Kao hrvatski državljani koji rješavaju stambeno pitanje i prijavljuju prebivalište na adresi kupljenog stana, ostvarujete uvjete za barem djelomično oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina. Ako će kupac stana biti samo jedan od vas, onda bi on trebao platiti porez na vrijednost stambenog prostora iznad 50 m2, dakle na 5 m2.
Ako ćete stan kupiti na jednake dijelove, onda smatram da bi vas se trebalo osloboditi poreza na promet nekretnina u cijelosti. Visina poreza na promet nekretnina je 5 posto od tržišne vrijednosti nekretnine i plaća se u roku 15 dana od dana dostave poreznog rješenja. Prije kupnje svakako treba u zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda za stan pribaviti izvadak iz zemljišne knjige. Najbolje je da je kao vlasnik uknjižen prodavatelj, kad je nekretnina bez tereta i kad nema upisnih neriješenih predmeta (plombi).
Korisno je pribaviti pravomoćnu građevinsku i uporabnu dozvolu te izvod iz katastarskog plana i posjedovni list. Građevinska i uporabna dozvola se mogu pribaviti od prodavatelja, od predstavnika suvlasnika zgrade ili od Gradskog ureda za graditeljstvo koji ju je izdao, a posjedovni list i preslika katastarskog plana u Uredu za katastar. Odvjetnika svakako trebate angažirati u sastavljanju predugovora jer se već predugovorom ugovaraju odredbe koje će imati glavni ugovor. Zapravo je odvjetnika najbolje angažirati čim pronađete stan za koji ste zainteresirani kako bi vam najprije provjerio i objasnio pravno stanje nekretnine te postupak i dinamiku kupnje.
Visina kapare nije propisana. Čini mi se da je u praksi prosječna kapara oko 5 posto vrijednosti nekretnine. Tu vrijedi pravilo: što je viša kapara, to je manji rizik da će neka od stranaka odstupiti od ugovorenog. Ne preporučujem da predugovor ovjeravate kod javnog bilježnika, jer ga neki javni bilježnici dostavljaju poreznoj upravi koja bi onda mogla razrezati porez već temeljem predugovora. Ako stan kupujete iz kredita, kod javnog bilježnika ćete trebati solemnizirati ugovor o kreditu. Na ugovoru će prodavatelj morati ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika jer je to nužno za provedbu ugovora u zemljišnoj knjizi.
Ako ćete stan kupovati iz bankarskog kredita koji ćete osiguravati na kupljenom stanu, onda će osim vas kupaca, ugovor s bankom trebati zaključiti i prodavatelj kao vlasnik stana i to u svojstvu založnog dužnika. Temeljem tog ugovora će se upisati hipoteka na stanu kao sredstvo osiguranja vraćanja vašeg kredita. Taj ugovor se obično sklapa u razdoblju između sklapanja predugovora i glavnog ugovora. Kada ćete ishoditi i banci dostaviti zemljišnoknjižni izvadak s upisanom hipotekom u korist banke, tada će banka prodavatelju isplatiti kupoprodajnu cijenu sukladno ugovoru o kreditu i kupoprodajnom ugovoru.
Nakon sklapanja glavnog ugovora i primitka kupoprodajne cijene, prodavatelj o tome izdaje potvrdu i dozvolu za uknjižbu prava vlasništva kupca. Tada treba osobno ili putem punomoćnika u zemljišnoknjižni odjel općinskog suda podnijeti prijedlog za uknjižbu svog prava vlasništva na kupljenom stanu. Radi izbjegavanja mogućih problema, taj prijedlog treba podnijeti bez odgađanja.
Boris Makarović
U kojim situacijama trebamo angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika (da li samo kod sastavljanja predugovora i ugovora o kupoprodaji)? Kada se i koliko plaća kapara? Gdje i kada mogu provjeriti prodavatelja nekretnine, odnosno vlasnički list, legalnost i terete na stan te uporabnu dozvolu da ne ispadne da smo kupili stan, a ne možemo ga koristiti? Gdje, kako i kada treba upisati hipoteku na kredit? Gdje, kako i kada se trebamo upisati kao novi vlasnici stana? Molim vas da pomognete nama, a i drugim mladim parovima koji žele riješiti pitanje kupnje stana na siguran način.
- Ako kupujete novi stan, trebat ćete platiti PDV koji je obično već uračunat u cijenu stana (provjerite ugovor). Isto tako, PDV ćete trebati platiti ako stan kupujete od poduzetnika koji je taj stan kupio od drugog poduzetnika. Nećete ga platiti ako je izašao iz sustava PDV-a tako što ga je prije vas kupila fizička osoba koja nije obveznik PDV-a.
Kako vi i djevojka niste obitelj, kod poreza na promet nekretnina ste zasebni porezni obveznici. Kao hrvatski državljani koji rješavaju stambeno pitanje i prijavljuju prebivalište na adresi kupljenog stana, ostvarujete uvjete za barem djelomično oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina. Ako će kupac stana biti samo jedan od vas, onda bi on trebao platiti porez na vrijednost stambenog prostora iznad 50 m2, dakle na 5 m2.
Ako ćete stan kupiti na jednake dijelove, onda smatram da bi vas se trebalo osloboditi poreza na promet nekretnina u cijelosti. Visina poreza na promet nekretnina je 5 posto od tržišne vrijednosti nekretnine i plaća se u roku 15 dana od dana dostave poreznog rješenja. Prije kupnje svakako treba u zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda za stan pribaviti izvadak iz zemljišne knjige. Najbolje je da je kao vlasnik uknjižen prodavatelj, kad je nekretnina bez tereta i kad nema upisnih neriješenih predmeta (plombi).
Korisno je pribaviti pravomoćnu građevinsku i uporabnu dozvolu te izvod iz katastarskog plana i posjedovni list. Građevinska i uporabna dozvola se mogu pribaviti od prodavatelja, od predstavnika suvlasnika zgrade ili od Gradskog ureda za graditeljstvo koji ju je izdao, a posjedovni list i preslika katastarskog plana u Uredu za katastar. Odvjetnika svakako trebate angažirati u sastavljanju predugovora jer se već predugovorom ugovaraju odredbe koje će imati glavni ugovor. Zapravo je odvjetnika najbolje angažirati čim pronađete stan za koji ste zainteresirani kako bi vam najprije provjerio i objasnio pravno stanje nekretnine te postupak i dinamiku kupnje.
Visina kapare nije propisana. Čini mi se da je u praksi prosječna kapara oko 5 posto vrijednosti nekretnine. Tu vrijedi pravilo: što je viša kapara, to je manji rizik da će neka od stranaka odstupiti od ugovorenog. Ne preporučujem da predugovor ovjeravate kod javnog bilježnika, jer ga neki javni bilježnici dostavljaju poreznoj upravi koja bi onda mogla razrezati porez već temeljem predugovora. Ako stan kupujete iz kredita, kod javnog bilježnika ćete trebati solemnizirati ugovor o kreditu. Na ugovoru će prodavatelj morati ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika jer je to nužno za provedbu ugovora u zemljišnoj knjizi.
Ako ćete stan kupovati iz bankarskog kredita koji ćete osiguravati na kupljenom stanu, onda će osim vas kupaca, ugovor s bankom trebati zaključiti i prodavatelj kao vlasnik stana i to u svojstvu založnog dužnika. Temeljem tog ugovora će se upisati hipoteka na stanu kao sredstvo osiguranja vraćanja vašeg kredita. Taj ugovor se obično sklapa u razdoblju između sklapanja predugovora i glavnog ugovora. Kada ćete ishoditi i banci dostaviti zemljišnoknjižni izvadak s upisanom hipotekom u korist banke, tada će banka prodavatelju isplatiti kupoprodajnu cijenu sukladno ugovoru o kreditu i kupoprodajnom ugovoru.
Nakon sklapanja glavnog ugovora i primitka kupoprodajne cijene, prodavatelj o tome izdaje potvrdu i dozvolu za uknjižbu prava vlasništva kupca. Tada treba osobno ili putem punomoćnika u zemljišnoknjižni odjel općinskog suda podnijeti prijedlog za uknjižbu svog prava vlasništva na kupljenom stanu. Radi izbjegavanja mogućih problema, taj prijedlog treba podnijeti bez odgađanja.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....