Iako su u tom trenutku mnogi predviđali drukčije, pet godina nakon pandemije uredska tržišta u Hrvatskoj i Sloveniji nisu se raspala, nego očvrsnula, a ulagači ulaze u bitku za najbolja, energetski najučinkovitija i najbolje locirana mjesta za rad. To nam objašnjava Sašo Šmigić, član Uprave Generali Investments, te uspoređuje stanje u dvije susjedne metropole.
- U Ljubljani će u sljedeće dvije godine, po našem mišljenju, na segment ureda više utjecati novi projekti koji dolaze na tržište nego sama pandemijska ostavština. Na scenu dolazi nova generacija uistinu prime ureda na prvoklasnim lokacijama, koja će privući premium najmoprimce i potaknuti “flight to quality”. Istodobno, najveći izazov bit će B-klasa: dio starijih zgrada već danas ima slabiju konkurentnost i trebat će konkretne renovacije (energetski standard, sadržaji, fleksibilnost prostora). Pitanje je hoće li ti objekti moći pronaći najmoprimce koji su spremni platiti višu najamninu nakon ulaganja — ili će dio fonda morati proći kroz dublje repozicioniranje – tvrdi Šmigić.
Zagreb je, nastavlja, pak drukčija priča. Tamo je ključna karakteristika posljednjih godina izrazito niska raspoloživost kvalitetnog prostora i stabilna potražnja za modernim A-class uredima, što je podržalo rast i otpornost najamnina.
- U 2025. se ukupna stopa praznih prostora spustila oko dva posto, a A-class još niže, što jasno govori da se tržište nije “raspalo” zbog hibridnog rada, nego se potražnja preusmjerila prema kvaliteti. Uz to, Zagreb ima i vidljiv razvojni pipeline, pa će se tržište u sljedećoj godini do dvije više baviti apsorpcijom novog, boljeg proizvoda nego povratkom na “stare” obrasce korištenja ureda – kaže stručnjak.
Zaposlenici koji nisu uvijek u uredu
Upitan o dugoročnom utjecaju toga što su u pandemijskom razdoblju brojne tvrtke uvele rad od kuće, kaže kako je iskustvo na oba tržišta prilično konzistentno.
- Hibridni modeli su ostali, ali nisu poništili potrebu za uredima. Umjesto toga, promijenili su kriterije. Tvrtke traže bolje lokacije, više kvalitete, ESG i sadržaje koji pomažu privlačenju i zadržavanju talenata. Drugim riječima, “manje kvadrata pod svaku cijenu”, ali više premium kvadrata u pravoj zgradi i na pravom mjestu – govori Šmigić.
Pa, je li hibridni model rada smanjio kvadraturu koju kompanije traže?
- U suštini, glavna promjena nije toliko u drastičnom smanjenju ukupne kvadrature, koliko u drukčijoj raspodjeli prostora. Radni dio postao je manji i učinkovitiji – više open space rješenja, manje fiksnih radnih mjesta i veći naglasak na fleksibilnosti korištenja, jer nisu svi zaposlenici istodobno u uredu – odgovara, dodajući kako je porasla važnost zajedničkih prostora: više soba za sastanke i “team rooms”, projektnih i kreativnih zona, telefonskih kabina za pozive te prostora za druženje i neformalnu suradnju.
- Ured sve češće služi kao mjesto okupljanja, kulture i koordinacije, a manje kao prostor u kojem se svaki dan “odsjedi osam sati za stolom”. Zato u praksi vidimo da kompanije možda ne smanjuju kvadraturu drastično, ali više ulažu u kvalitetu i funkcionalnost: bolja akustika, više sadržaja, bolja ventilacija i komfor te tlocrt koji se može prilagoditi rastu ili promjenama organizacije – tumači.
Mogućnost diversifikacije
Uredske nekretnine su, nastavlja, zbog svoje stabilnosti atraktivne i investitorima. One mogu ponuditi stabilan, dugoročan prihod i relativno predvidljiv profil rizika, posebno kada je riječ o kvalitetnim zgradama s pouzdanim najmoprimcima.
- Uredski ugovori često su višegodišnji, a prihodi se u pravilu mogu indeksirati, što ulagačima daje dobru vidljivost novčanih tokova. Osim toga, uredi su i dalje ključni za velik broj kompanija: i uz hibridni rad, tvrtkama treba prostor za suradnju, sastanke, kulturu i rad s klijentima. Zato potražnja nije nestala, nego se promijenila. Kvalitetniji i funkcionalniji prostori postaju važniji, što investitorima daje priliku da kroz aktivno upravljanje održavaju konkurentnost i vrijednost imovine. Na kraju, uredske nekretnine često imaju dobru ulogu u portfelju jer donose kombinaciju tekućeg prihoda i potencijala rasta vrijednosti kroz vrijeme, uz mogućnost diversifikacije u odnosu na druge klase imovine - kaže Šmigić.
S njime razgovaramo i o najvećim rizicima, ali i prilikama na ovome tržištu. Kaže da se rizici ne odnose na urede općenito, nego na sekundarnu ponudu.
- Najviše su izložene B-klasa i non-prime zgrade koje su funkcionalno i energetski zastarjele: teže privlače zakupce, traže značajan CAPEX za renovacije i ESG nadogradnje, a ostaje otvoreno pitanje hoće li tržište biti spremno platiti višu najamninu nakon tih ulaganja. Dodatni rizik je što se u idućih 12–24 mjeseca na tržište slijeva nova, kvalitetnija ponuda, pa konkurencija postaje oštrija, a zakupci selektivniji – objašnjava.
S druge strane, najveća prilika je upravo u toj polarizaciji.
- Vidimo jak “flight to quality”: A-klasa na prime lokacijama najotporniji je segment – lakše zadržava visoku popunjenost i bolje brani najamnine, jer kompanije žele prostore koji su relevantni i u hibridnom modelu rada. Druga velika prilika je value-add repozicioniranje: tamo gdje vlasnik može realno modernizirati zgradu, poboljšati energetsku učinkovitost i funkcionalnost te je vratiti u konkurentan set, može stvoriti značajan dodatni prinos – ističe.
Potražnja seli u najbolje zgrade
Otkriva nam i detalje o investicijskoj strategiji Generali Adriatic Value Fonda II kada je riječ o uredskim nekretninama. Ona je, tumači, vrlo fokusirana: ciljaju prime office space koji će ostati relevantan i likvidan i za osam godina, u trenutku kada planiraju zatvaranje fonda.
- Drugim riječima, ne kupujemo “bilo koji ured”, nego zgrade koje će i u sljedećem ciklusu biti među prvima koje premium najmoprimci biraju – zbog lokacije, kvalitete, ESG standarda i funkcionalnosti. Posebno je važno što će se u Ljubljani u sljedećem razdoblju na tržištu pojaviti više od 100.000 m² novih A-klasa ureda, što će značajno “promiješati karte” i dodatno ubrzati trend “flight to quality”, gdje se potražnja seli u najbolje zgrade. U takvom okruženju najveći pritisak neće biti na prime segmentu, nego na B-klasi i non-prime zgradama, koje će sve češće zahtijevati ozbiljne renovacije i repozicioniranje da bi zadržale najmoprimce – rekao je.
Upravo zato i njihova prva akvizicija u skladu je s tom tezom: kupnja jedne od najprestižnijih poslovnih zgrada u Ljubljani – Palais Schellenburg, mixed-use projekta s uredskim komponentama.
Generali Investments fond od “klasične kupnje nekretnine” razlikuje se prvenstveno po tome što ulagač ne kupuje jednu konkretnu nekretninu i ne preuzima sve operativne brige, nego ulaže u diverzificirani portfelj kojim profesionalno upravlja tim s jasno definiranom strategijom i rokovima.
- Prva razlika je pristup i skala: fond tipično može ulagati u transakcije i “prime” objekte do kojih pojedinačni investitor često teško dolazi te pregovarati bolje uvjete zbog veličine i profesionalnog procesa. Druga je diverzifikacija rizika: umjesto da ste izloženi jednoj lokaciji, jednom najmoprimcu i jednom tipu imovine, rizik se raspoređuje kroz više objekata, sektora i najmoprimaca. Treća je profesionalni asset management: kod izravnog vlasništva prinos često ovisi o tome koliko se vlasnik aktivno bavi zakupcima, CAPEX-om, održavanjem i optimizacijom ugovora. U fondu je to core posao – sustavno podizanje popunjenosti, kvalitete prihoda i vrijednosti imovine. Četvrta je struktura i disciplina izlaza: fond ima planirani životni vijek (u našem slučaju osam godina) i unaprijed postavljenu strategiju kako se vrijednost gradi i realizira, dok kod privatne kupnje izlaz često ovisi o osobnim okolnostima i trenutku tržišta – objasnio je.
Strukturiran, dugoročan investicijski okvir
Ulaganje putem fonda namijenjeno je prvenstveno institucionalnim investitorima, ali otvoreno je i za privatne investitore – pod uvjetom da su profesionalni/dobro upućeni ulagatelji, odnosno da imaju dovoljno znanja, iskustva i financijske sposobnosti za samostalno donošenje investicijskih odluka i razumijevanje rizika.
- Minimalni ulog je 50.000 EUR, a investicija je predviđena na osam godina. Cilj nam je da i s novim fondom ostvarimo slične prinose kao u prvom fondu, odnosno oko deset posto godišnje na razini fonda, uz planirani investicijski horizont od oko osam godina. Svjesni smo da je to ambiciozan cilj, ali vjerujemo da je dostižan zahvaljujući disciplini u akvizicijama, fokusiranju na prvoklasnu imovinu i profesionalnom asset managementu – kroz kombinaciju tekućih prihoda tijekom držanja i realizacije vrijednosti pri izlazu – zaključio je Šmigić.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Generali Investments.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....