Cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu već skoro šest godina. U ovom trenutku se na oglasnicima viđaju cijene više od 2.000 eura po kvadratu za stan u Zagrebu koji nije novogradnja niti je blizu centra. Ipak, stručnjaci napominju kako se radi o traženim cijenama, a ne postignutim te da nikako nije realno ravnati se po informacijama s oglasnih portala. Primjerice, statistike na web portalu Burza nekretnina pokazuju da je prosječna tražena cijena stanova u 2020. godini bila 2016 eura po kvadratu, no postignuta je bila 400 eura niža.
Unatoč razmjeru traženih i postignutih cifri, rast je i dalje očit. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju ove godine bile su za 6,5 posto više nego u istom razdoblju lani. I, ako je suditi po trenutnim pokazateljima, u 2022. godini možemo očekivati da će i dalje rasti. Tomislav Gregurić, direktor Renova nekretnine d.o.o te dopredsjednik Strukovne skupine poslovanja nekretninama Komore Zagreb, vidi tri ključna razloga koji „kumuju“ stalnom rastu cijena u cijeloj zemlji. Prvi je akumulirana potražnja iz razdoblja lockdowna u 2020. godini, drugi je dostupnost kredita s malim kamatama, a treći je APN koji svaki put osjetno poveća potražnju i izvrši pritisak na povišenje cijena.
- Kod novogradnje ovim se razlozima pridružuje i ograničena ponuda kombinirana sa snažnim rastom troškova gradnje i nedostupnošću radne snage. U Zagrebu je do porasta potražnje došlo i zbog potresa koji su potaknuli mnoge obitelji da svoj dom potraže izvan centra, u objektima otpornijim na potres. U turističkim regijama uz more velik dio potražnje dolazi i od stranaca koji kupuju nekretnine za odmor, što također doprinosi rastu cijena – navodi Gregurić te napominje da je rast cijena praćen padom broja transakcija – uz skuplje nekretnine događa se manje kupoprodaja.
Primjerice, broj kupoprodaja nekretnina u Zagrebu lani je pao 11 posto u odnosu na 2019. godinu, stoji u izvješću o tržištu nekretnina za 2020. godinu koji je objavio Grad Zagreb. Prošle je godine u Zagrebu prodano 14.550 nekretnina, a godinu prije 16.327. Ipak, ovdje i dalje govorimo o impozantnoj količini prodanih nekretnina, čime možemo zaključiti kako se Hrvati ne plaše konstantnog rasta cijena.
Isplati se ulagati u nekretnine
Otvara se stoga pitanje – zašto Hrvati vole toliko kupovati kuće i stanove? Prema podacima Europske centralne banke, 86,9 posto kućanstava u Hrvatskoj posjeduje nekretnine u odnosu na 64,7 posto u europodručju ili samo 49,9 posto u Njemačkoj. To je dokaz kako Hrvati na nekretnine gledaju kao na jedan vid štednje, što pojedini ekonomski analitičari ocjenjuju kao problem. No, Gregurić, odgovara na tu premisu s protupitanjem - što je alternativa?
- Svojedobni bum trgovanja dionicama mnoge je neuke ulagače ostavio u velikim gubicima i s kreditima koje još i dan danas otplaćuju. Netransparentnost tržišta, slaba likvidnost dionica i neupućenost prosječnog stanovnika u trgovanje dionicama ograničilo je ulagače na vrlo rijetke pojedince i na fondove. Trgovanje kriptovalutama i NFT novi je trend, ali stanje na tržištu je još mutnije nego kod dionica, a prosječan Hrvat o tome zna još manje nego o dionicama – ističe Gregurić.
Njegov je stoga zaključak da su nekretnine i dalje dobra vrsta dugoročnog ulaganja te napominje da se bez sumnje mogu pronaći dobre prilike i kupiti nekretnine koje neće samo očuvati vrijednost ulaganja nego će im vrijednost i dalje rasti. Što se pak tiče mogućeg pada cijena nekretnina, već smo naveli da nema naznake da će rast stati jer svi gore navedeni generatori rasta cijena djeluju i dalje. Gregurić smatra kako će prvi znak usporavanja tržišta svakako biti podizanje kamata, odnosno poskupljenje stambenih kredita, ali to se još nije dogodilo.
- Potražnja za najmom je i dalje tu, dakle moguće je kupiti nekretninu, iznajmiti je i pritom zarađivati. Nemojmo iz vida izgubiti činjenicu da su na zagrebačkom tržištu poslovnih nekretnina prisutni i veliki strani fondovi. Već je njihova prisutnost dokaz da je ulaganje u poslovne nekretnine profitabilno – kaže Gregurić.
Zaštita kod ugovaranja kredita
Kada se govori o kupovini ne smije se zanemariti još jedan bitan aspekt, a to je podizanje zajma jer nije nikakva tajna da veliki broj Hrvata kupuje nekretnine uz pomoć stambenog kredita. Ivana Gabrić Markovinović, voditeljica odjela prodaje i marketinga u Groupama osiguranju, objasnila je kako izgleda prosječni korisnik stambenog kredit u bankama. Kako kaže, u prosjeku je u pitanje zaduženje od oko 79.000 eura te je uobičajeni rok vraćanja oko 20 godina. Za stambeni kredit se pritom najčešće odlučuju građani tijekom svojih tridesetih i ranih četrdesetih godina života u fazama kada formiraju obitelji i kada im prihodi dovoljno narastu kako bi mogli planirati i otplatu rate kredita. Ovaj potonji dio posebno je važan. Naime, građanima koji su od studenog prošle do lipnja ove godine uzeli stambeni kredit rata kredita u prosjeku se kreće između 41 i 44 posto njihovih dohodaka, pokazalo je istraživanje HNB-a o standardima odobravanja kredita. Ovaj podatak je dokaz da nije dovoljno samo podići kredit već je potrebno razmišljati o njegovoj budućoj otplati. Na sreću, Hrvati sve više razmišljaju i tom aspektu, što nam je potvrdila Gabrić Markovinović.
- Vjerujem kako se naši građani sve više i bolje informiraju o financijama i financijskim proizvodima, čemu u prilog idu i recentni rezultati koji govore kako naši građani polako podižu razinu financijske pismenosti. Oni građani koji se odlučuju na kupnju nekretnine kreditom, povijesno su navikli na obavezne police osiguranja kao dio kreditne ponude bilo da se radi o policama osiguranja korisnika kredita ili imovine i često su policu osiguranja percipirali kao obvezu. Danas većina banaka ne uvjetuje policu osiguranja života/kredita u svojstvu obveznog kolaterala, no građani polako mijenjaju svijest i shvaćaju da je uloga police zaštita njih samih i njihovih bližnjih te sve češće police i sami traže – navodi Gabrić Markovinović.
Pritom je posebno tražena polica osiguranja koja štiti ukućane od nepredviđenih štetnih događaja. Naime, vrlo često je korisnik kredita ujedno i ona osoba koja obiteljskom budžetu financijski značajnije doprinosi. Gubitak tog prihoda automatski znači nepovoljniji standard za obitelj što dodatno opterećuje i plaćanje rate kredita. Ugovaranjem police osiguranja štite se nasljednici od dodatnih financijskih opterećenja u slučaju smrti ugovaratelja kredita na način da osiguranje na ime plaćanja duga po kreditu banci isplati osiguranu svota.
Cjelovita financijska slika klijenta
Pozitivna stvar jest što se takve police mogu ugovoriti u bankama prilikom odobravanja kredita.
- Police osiguranja koje se nude prilikom realizacije kredita u svojoj strukturi uzimaju u obzir rizike koji su vezani uz osobu koja realizira kredit i procjenu njene mogućnosti vraćanja kredita. To znači da su takvi proizvodi uobičajeno kreirani uzimajući u obzir dob korisnika kredita, trajanje kredita, iznose kredita i sl. na temelju čega se formiraju elementi police osiguranja, kao i konačna premija. Financijski savjetnici u bankama na raspolaganju imaju cjelovitu financijsku sliku klijenta i samim time mogu kvalitetno informirati klijenta o ponudi polica osiguranja na osnovu individualnih financijskih karakteristika i potreba pojedinog klijenta. U svakom slučaju važno je da se građani pri kupnji polica detaljno informiraju o pokrićima, osiguranoj svoti, načinu kako se osigurana svota ponaša kroz vrijeme (ako opada), isključenjima, premiji, načinu plaćanja premije i svemu onome što im pomaže da donesu informiranu odluku o kupnji u skladu sa svojim osobnim potrebama i mogućnostima – kaže Gabrić Markovinović.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Groupama osiguranja.