Kupnja prvog stana, osamostaljenje, zasnivanje obitelji ili ostanak u rodnom gradu za sve veći broj mladih ljudi u Europi postaju pitanja na koja nije jednostavno pronaći odgovor. Ono što je prethodnim generacijama predstavljalo prirodan korak u životu danas za mnoge mlade znači godine štednje, visoke najamnine i neizvjesnost hoće li si ikada moći priuštiti vlastiti dom.
Mladi Europljani u prosjeku napuštaju roditeljski dom tek s približno 26 godina, a u pojedinim državama i nakon tridesete. To nije uvijek pitanje osobnog izbora, nego sve češće posljedica financijskih prepreka osamostaljivanju.
Priuštivo stanovanje zato nije samo pitanje cijena nekretnina. Ono je pitanje kvalitete života, demografske budućnosti, gospodarske konkurentnosti i ravnomjernog regionalnog razvoja. Ako mladi ne mogu pronaći stan u gradu u kojem rade, ako obitelji velik dio prihoda izdvajaju za najamninu ili kredit, ako građani ne mogu prihvatiti posao zbog previsokih troškova stanovanja, posljedice osjeća cijelo društvo.
Upravo zato priuštivo stanovanje mora biti jedan od naših najvažnijih političkih prioriteta, i u Hrvatskoj i na europskoj razini.
Nakon dijaloga sa studentima Sveučilišta u Zagrebu i Sveučilišta Sjever u Varaždinu, nedavno sam u Osijeku organizirala dijalog s mladima na kojem smo s predstavnicima Europskog parlamenta, hrvatskih institucija, lokalnih vlasti i Europske investicijske banke razgovarali o problemu koji sve snažnije određuje budućnost novih generacija.
Mladi su otvoreno govorili o visokim najamninama, nesigurnosti najma i teškoćama pri kupnji prve nekretnine, osobito na početku radnog vijeka. No ono što me posebno ohrabrilo jest njihova jasna želja da ostanu živjeti i raditi u Hrvatskoj. Ne traže privilegije, nego priliku da vlastitim radom mogu osigurati dom i planirati budućnost.
Ta poruka mora biti polazište svake ozbiljne stambene politike, a pritom ću nastaviti s organizacijom dijaloga s mladima po cijeloj Hrvatskoj.
Prvi dom mladima ne smije ostati samo san, nego cilj koji se može ostvariti.
Hrvatska je postavila dobre temelje dugoročne stambene politike
Donošenje Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine važan je iskorak jer je Hrvatska među prvima u EU donijela sveobuhvatan i dugoročan okvir za rješavanje stambenih potreba građana, stavljajući priuštivo stanovanje kao jedan od najvažnijih prioriteta ove Vlade.
Vlada Republike Hrvatske pritom nije ostala samo na strateškom dokumentu. Pokrenula je opsežan zakonodavni i provedbeni proces koji obuhvaća 15 zakonskih i podzakonskih akata, s ciljem povećanja ponude priuštivih stanova, aktiviranja postojećih nekretnina i stvaranja povoljnijih uvjeta za rješavanje stambenog pitanja. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine istodobno je pokrenulo konkretnu suradnju s gradovima i općinama poput, primjerice, Osijeka, Karlovca, Pule i Omišlja na realizaciji projekata priuštive stanogradnje.
Posebna vrijednost Nacionalnog plana jest što ne polazi od pretpostavke da se problem može riješiti samo jednom mjerom. On povezuje povećanje ponude novih stanova, aktiviranje postojećeg stambenog fonda, razvoj priuštivog najma, učinkovitije korištenje javne imovine i različite modele financiranja.
Mjerama se nastoji odgovoriti na različite potrebe građana, od programa društveno poticane stanogradnje i potpore pri rješavanju prvog stambenog pitanja do aktiviranja praznih nekretnina kroz programe priuštivog najma.
Takav pristup smatram ispravnim. Hrvatska ima različita stambena tržišta i različite potrebe, zbog čega je ključno kombinirati mjere koje građanima omogućuju priuštivu kupnju prve nekretnine s onima koje osiguravaju dostupniji i sigurniji dugoročni najam.
Riječ je o složenom problemu koji se nije pojavio preko noći i koji se ne može riješiti preko noći, ali je važno da je država preuzela aktivnu ulogu i pokrenula instrumente koji mogu donijeti dugoročne rezultate. Sada je ključno osigurati njihovu učinkovitu provedbu, ubrzati projekte i omogućiti da što više građana osjeti konkretne koristi.
Osim toga, stanovanje nije istinski priuštivo ako građani ne mogu podmiriti račune za grijanje, hlađenje i električnu energiju.
Zato je važno što se i u hrvatskoj stambenoj politici sve više naglašava energetska učinkovitost.
Obnova postojećih zgrada, kvalitetnija izolacija, učinkovitiji sustavi grijanja i hlađenja te ulaganja u energetsku infrastrukturu mogu dugoročno smanjiti troškove kućanstava i poboljšati kvalitetu stanovanja.
Zašto sam kritična prema prijedlogu europskog Akta o priuštivom stanovanju?
U rujnu ove godine Europska komisija je predstavila prijedlog Akta o priuštivom stanovanju, koji je trebao biti jedan od važnih instrumenata za rješavanje stambene krize. Iako pozdravljam činjenicu da se Europa konačno ozbiljnije bavi priuštivim stanovanjem, razočarana sam predloženim rješenjima.
Rješenja za koja sam se u Europskom parlamentu najviše zalagala, primjerice za brže izdavanje dozvola, gradnju, obnovu i mobiliziranje ulaganja, Komisija je uglavnom usvojila kao neobvezujuće preporuke, iako znamo da u Europskoj uniji nedostaje oko 10 milijuna stambenih jedinica, a istodobno se gradi premalo da bi se odgovorilo na postojeću potražnju. Dodatno zabrinjava što je broj građevinskih dozvola za stanogradnju u EU od 2021. godine pao više od 20 posto.
Istodobno, kratkoročni najam u EU je od 2018. do 2024. godine rastao čak 93 posto. Međutim, samo 1,2 posto ukupnog stambenog fonda u EU se povezuje s kratkoročnim najmom, a u nekim gradovima on čini i do 20 posto raspoloživih stambenih jedinica, što pokazuje da pri donošenju mjera treba razlikovati europski prosjek od područja u kojima je pritisak znatno izraženiji.
Nažalost, prijedlog Akta o priuštivom stanovanju ne odgovara ni na pitanje ubrzavanja i olakšavanja gradnje priuštivih stanova, niti omogućava uređivanje kratkoročnog najma na način koji uvažava specifičnosti turističkih destinacija.
Umjesto toga, Akt pojašnjava kakve mjere može donijeti nadležno nacionalno, lokalno ili regionalno tijelo da bi one bile usklađene s europskim zakonodavstvom. Pritom apostrofira dvije moguće mjere koje bi se mogle donijeti u područjima pod stambenim pritiskom - (1) ograničavanje pristupa ili pružanja usluga kratkoročnog najma, osim u nekretnini u kojoj stanujete, te (2) ograničavanje kupnje ili korištenje zemljišta i nekretnina koje nisu primarno prebivalište.
Prvi je problem, po mojem mišljenju, u definiranju područja stambenog pritiska - jer Komisija ovdje predlaže tri kriterija za koje na razini Europske unije nemamo primjerene podatke. Jedan od tih kriterija je omjer cijene nekretnina i dohotka koji je jednak ili veći od praga od osam.
Međutim, podaci Eurostata za cijene nekretnina su dostupni za velike teritorijalne jedinice - NUTS 3 (u Hrvatskoj županije), a ne za lokalnu razinu na kojoj se u praksi očituje stambeni pritisak. Raspoloživi podaci o prihodima dostupni su na razini NUTS 2 - odnosno regije koja obuhvaća cijelu Jadransku Hrvatsku - što, definitivno, nije dovoljno precizno. Konkretno, to znači da bi se, primjerice, za Split, Imotski i Šoltu pri izračunavanju stambenog pritiska koristilo istim setom podataka - a to daje iskrivljenu sliku. Dakle, nacionalne, lokalne i regionalne vlasti trebale bi pribaviti druge, preciznije setove podataka, odnosno podatke za svoj grad ili općinu, da bi izračun stambenog pritiska imao smisla.
Drugi je problem previše pojednostavljeno gledanje na stambeni pritisak - posebno u turističkim mjestima. Ako uzmemo hrvatski primjer - velika je razlika između gradova na obali koji imaju razvijenu industriju i veću ponudu poslovnih prilika i otočnih mjesta kojima je osnovna, a često i jedina gospodarska djelatnost turizam. Iako su nekretnine u oba slučaja skupe i koriste se češće za kratkoročni nego za dugoročni najam - na otocima često nema dovoljno zainteresiranih za dugoročni najam zbog problema koji nisu vezani samo za turizam, nego i za nedostatak radnih mjesta, ograničene mogućnosti obrazovanja ili nedovoljnu prometnu povezanost.
U tom je kontekstu za turistička mjesta daleko korisniji i precizniji model kakav Hrvatska već ima na temelju Zakona o turizmu - kojim se o upravljanju destinacijom, pa tako i ograničavanju kratkoročnog iznajmljivanja, odlučuje na temelju izračuna prihvatnog kapaciteta koji uzima u obzir puno više preciznih parametara. Uostalom, i sama Europska komisija u prijedlogu Akta o priuštivom stanovanju potvrđuje da države članice mogu primjenjivati mjere predviđene vlastitim nacionalnim zakonodavstvom. Hrvatska je takav okvir već uspostavila putem Zakona o turizmu, zbog čega smatram da europska pravila moraju uvažavati postojeća nacionalna rješenja i specifičnosti turističkih destinacija.
Komisija je otvorila Pandorinu kutiju
Kao što sam rekla povjereniku Jørgensenu na predstavljanju u Europskom parlamentu, smatram da europski Akt o priuštivom stanovanju otvara Pandorinu kutiju jer omogućava donošenje odluka koje zadiru u pravo vlasništva građana, a pritom su kriteriji za donošenje takvih odluka nedovoljno razrađeni, a pravna zaštita građana nedostatna.
Posebno problematičnim smatram to što se takve odluke mogu odnositi već na drugu nekretninu građana, što znači da će odluka vrijediti jednako za one kojima je druga nekretnina, na primjer, obiteljsko nasljedstvo ili jedini izvor prihoda putem kratkoročnog iznajmljivanja kao i za one koji posjeduju i kupuju velik broj nekretnina s ciljem špekulativnih ulaganja ili kratkoročnog iznajmljivanja.
Postavljeni prag - koji se odnosi na drugu nekretninu u području stambenog pritiska - jednostavno je prenizak i ide na štetu građana koji su za svoju drugu nekretninu možda štedjeli cijeli život. Tu trebamo uzeti u obzir i činjenicu da su u Hrvatskoj, kao i u većem dijelu novih članica EU, građani tradicionalno kupovali nekretnine kao oblik "sigurne" štednje.
U Aktu se navodi da odluke kojima se ograničava pravo na kratkoročno iznajmljivanje, korištenje ili kupnju nekretnine u području stambenog pritiska moraju zadovoljavati uvjete nužnosti i proporcionalnosti - ali ne postoji mehanizam kojim bi se provjerilo jesu li neke odluke uistinu nužne i proporcionalne.
U konačnici, građani bi svoja prava na korištenje vlastite druge nekretnine mogli biti prisiljeni štititi sudskim putem - odnosno morali bi tužiti grad, regiju ili državu koja je uvela mjere - i dokazati da te mjere nisu nužne ili proporcionalne. To je po mojem mišljenju preveliki teret i prekompleksna materija da bi se njezino dokazivanje stavilo na teret građanima koji raspolažu sa samo dvije nekretnine.
Smatram da europsko zakonodavstvo mora unaprijed osigurati jasnija pravila i učinkovitu zaštitu prava vlasništva - a ne otvoriti vrata za mogućnost da se građanima dovodi u pitanje pravo vlasništva na temelju nedovoljno preciznih podataka.
Stambena kriza ne smije postati opravdanje za mjere koje neće povećati ponudu stanova, ali će građanima ograničiti raspolaganje vlastitom imovinom.
U predstojećim pregovorima u Europskom parlamentu inzistirat ću na izmjenama koje će zaštititi prava građana na vlasništvo nad nekretninama te osigurati jasno razlikovanje malih obiteljskih iznajmljivača od velikih rentijera. Također ću zatražiti veću odgovornost Komisije u utvrđivanju nužnosti i proporcionalnosti mjera te osiguravanje preduvjeta za provođenje ozbiljne analize uzroka problema prije donošenja ograničenja.
Sadržaj nastao u suradnji s Klubom zastupnika Europske pučke stranke (EPP Group)
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....