Dok mnogi još uvijek traže sigurno utočište za svoj kapital u vremenu visoke inflacije i naglog rasta cijena na domaćem tržištu, Ornela Šare vodi investitore prema Dubaiju – gradu koji danas nosi titulu globalnog lidera po prinosima iz najma.
Ime koje se već neko vrijeme tiho šapće u investicijskim krugovima, sve glasnije se potvrđuje na svjetskoj sceni. Kvaliteta njezina rada prepoznata je i na svjetskoj razini – Ornela je dobitnica priznanja “You are the Face of Aldar”, koje dodjeljuje vladin developer iz Abu Dhabija, jedan od najutjecajnijih aktera globalne nekretninske industrije.
Snaga pravog agenta nije samo u analizi, već i u sposobnosti da prepozna i objasni ključne pogreške koje investitori (pre)često ponavljaju – bilo da ulaze impulzivno, bez dovoljno informacija, ili bez partnera koji razumije dublju strukturu tržišta.
U intervjuu koji slijedi, Ornela Šare po prvi put ovako otvoreno govori o pravilima koja čine Dubai najbrže rastućim tržištem nekretnina na svijetu.
- Što vas je usmjerilo prema nekretninarstvu – i kako je došlo do osnivanja prve hrvatske agencije specijalizirane za tržište Dubaija?
Vjerujem da bi nekretnine trebale biti temeljni dio svakog osobnog i obiteljskog investicijskog portfelja. To nije samo pitanje prinosa, već i stabilnosti, kontrole i dugoročnog očuvanja vrijednosti – posebno u vremenima kada tradicionalni oblici štednje i ulaganja gube svoju funkciju.
U industriji nekretnina sam više od deset godina i odgovorno tvrdim – prostor za kvalitetne, održive i isplative investicije u Hrvatskoj značajno se suzio. Cijene rastu, ali prinos ne prati taj rast.
Zato sam, prateći realne brojke, odlučila potražiti rješenja globalno. Dubai se vrlo brzo pokazao kao logičan izbor – ne zbog dojma, nego zbog podataka. Odluka nije bila temeljena na intuiciji, već na dubinskim analizama, tržišnim trendovima i pokazateljima.
- Kako je moguće da Dubai nudi niže cijene nekretnina, a veće prinose – za razliku od Hrvatske?
Razlog za to nije u jednom faktoru, nego u cijelom sustavu koji je strateški postavljen da privlači kapital.
Dubai funkcionira po gotovo jedinstvenom modelu u svijetu. Između 40 i 60% svih novih nekretninskih projekata razvijaju državni developeri i građevinske firme u vlasništvu vlade. Oni definiraju početnu cijenu kvadrata – onu po kojoj se projekti nude u fazi gradnje – dok prodajne cijene i visinu najma po završetku formira tržište.
Ta razlika stvara prostor za visoke stope povrata, što potiče investitore na ulaganja.
Zamislite – da Zagrebački holding gradi 60% stanova i prodaje ih po cijeni izgradnje + 10%. Kvadrat bi stajao 2.200 eura. Privatne firme bi morale ili spustiti cijene – ili ponuditi značajno višu vrijednost kako bi opravdale 5.000 ili 7.000 eura.
- Koliko trenutno raste tržište nekretnina u Dubaiju – i kako odgovarate na komentare da bi moglo doći do „prenapuhanog balona”?
Prema UBS Global Real Estate Bubble Indexu za 2024., Dubai je klasificiran s indeksom 0,64, što ga svrstava u najniži rub te skale.
S obzirom na to da metodologija tog indeksa nije u potpunosti javna, smatram da je profesionalno sagledati i druge relevantne činjenice – poput sljedećih pokazatelja:
Do 2030. godine, Dubai planira dosegnuti populaciju od 4,8 milijuna stanovnika, što znači da grad godišnje mora apsorbirati oko 130.000 novih ljudi. Samo taj demografski rast generira potražnju za 43.000 do 52.000 novih stambenih jedinica godišnje.
U 2024. završeno je oko 30.000 jedinica, a za naredne godine predviđa se 41.000–47.000 godišnje. No velik dio tih jedinica uopće ne ulazi u sustav dugoročnog najma – jer završava u kratkoročnom najmu, korporativnim portfeljima ili se zadržava kao asset, bez aktivnog plasiranja na tržište.
Drugim riječima, Dubai se ne suočava s viškom, već s izazovom: kako graditi dovoljno brzo da odgovori na rastuću potražnju.
- Od kojih se iznosa kreću cijene stanova u Dubaiju, kolika je minimalna ulazna investicija?
U Dubaiju se danas može investirati već od 170.000 eura – riječ je o off-plan projektima s niskim ulaznim pragom.
Učešće je najčešće 10–20%, a ostatak se otplaćuje kroz mjesečne ili kvartalne rate, bez kamata. Po završetku gradnje, preostali iznos se može pokrivati iz prihoda od najma.
To znači da nekretnina počinje generirati prihod čim se preda – bez dodatnog opterećenja za investitora.
- Možete li podijeliti konkretne brojke – koliki je realan omjer najma i cijene?
Realni omjer za naše klijente kreće se između 6% i 12% godišnje, ovisno o tipu investicije, lokaciji, veličini jedinice i načinu najma.
U ponudi imamo i projekte čiji developeri nude garantirani prinos 10% godišnje. Riječ je o ugovorno definiranim isplatama koje investitoru daju dodatnu sigurnost.
Važno je razlikovati ključne pojmove: omjer najamnine i cijene nije isto što i ROI, a još manje cash-on-cash prinos. U praksi, troškovi kupnje viši su od kataloške cijene, a neto prihod manji zbog operativnih troškova.
- Može li se kroz ulaganje u nekretnine u Dubaiju dobiti vizu – i što ako developer propadne ili nestane s novcem?
Ulaganjem u nekretnine, investitori mogu osigurati i dugoročne vize – za sebe i svoje obitelji – što im omogućuje ne samo diverzifikaciju portfelja, već i veću globalnu mobilnost, odnosno sve vrijedniju imovinu u današnjem neizvjesnom svijetu.
Što se tiče sigurnosti ulaganja, Dubai je među rijetkim tržištima na svijetu koje koristi obavezne escrow račune.
To znači da se novac ne uplaćuje na račun firme koja gradi, već na zaštićeni račun koji nadzire vlada. Developer ne može doći do tih sredstava.
- Kako izgleda prvi korak za nekoga tko razmišlja o ulaganju – mogu li vas zainteresirani kontaktirati i gdje započinje taj proces?
Ne vjerujemo u generičke ponude, masovne prezentacije niti široke liste projekata koje klijent treba sam proučavati. Naš proces uvijek započinje razumijevanjem osobe, njezinih ciljeva i trenutka u kojem se nalazi.
Zainteresirani mogu ispuniti kratak obrazac, a u roku od 24 sata javlja im se netko iz našeg tima za individualno savjetovanje.
- Možete li s nama podijeliti još neki uvid – možda neku „insajdersku tajnu“ koju investitori često previdje, a koja u praksi čini veliku razliku?
Zarađujete novac kada kupujete – ne kada prodajete.
Kad prodajete, tržište diktira cijenu. Tu, u najboljem slučaju, možete dobro prezentirati, uslikati i oglasiti, čak i pogoditi pravi trenutak – ali prostor za manevar je ograničen.
Primjerice, ako znate gdje idu ključni infrastrukturni projekti, gdje se planira nova zona interesa, nova metro linija, marina, poslovni centar – i uđete prije tržišta.
Također u Dubaiju je sve transparentno i digitalno.
Kroz Dubai Land Department (DLD) imamo pristup stvarnim troškovima izgradnje i cijenama po kojima se projekti prodaju. Ta razina dostupnosti podataka – ako znate gdje gledati i kako ih tumačiti – omogućuje da uočimo tržišne anomalije prije drugih.
Ostale insajderske uvide ostavljamo za naš interni know-how – rezervirane za naše klijente.
- Zašto je baš sada pravo vrijeme za kupnju nekretnine u Dubaiju?
Nije. Najbolje vrijeme za kupnju bilo je prije 10 godina.
Ali drugo najbolje je sada.
Ako pogledamo širu makroekonomsku sliku, već danas je svaka nekretnina u Dubaiju za europske kupce efektivno jeftinija oko 8%. Zašto?
Dubai koristi AED, valutu vezanu uz američki dolar. A dolar je – zbog ciklusa politike američkog predsjednika– u zadnjih nekoliko mjeseci oslabio prema euru gotovo 8%.
To znači da, primjerice, stan koji od 2 milijuna AED (što je unazad nekoliko mjeseci bilo 526.000 eura), danas – zbog pada dolara – plaćate približno 486.000 eura.
Drugim riječima, isti stan plaćate 40.000 eura manje, i to bez da se promijenila njegova kataloška cijena.
Takve prilike rijetko dolaze s najavom. A još rjeđe ostaju dugo otvorene.
- Kada god se govori o ulaganju, svi pričaju o prilikama – ali rijetko tko opasnostima i pogreškama. Koje su, po vašem iskustvu, najčešće greške koje kupci rade kada ulaze na tržište nekretnina u Dubaiju?
Jedna od najskupljih pogrešaka je nepoznavanje razlike između “freehold” i “leasehold” nekretnina. Naime, nisu sve nekretnine u Dubaiju u trajnom vlasništvu – dio tržišta odnosi se na zakup na 30, 50 ili 99 godina. Susretali smo se i s ozbiljnim hrvatskim investitorima koji su, često nesvjesno, kupili ili bili savjetovani da kupe upravo takve projekte.
Druga česta greška događa se već u samoj transakciji – klijentima se ne objasni kako optimizirati način plaćanja, pa nepotrebno izgube 3–4% ukupne vrijednosti. Na ovim iznosima, to znači i više desetaka tisuća eura – bez ikakvog razloga.
Također, logo developera nije i ne smije biti jedina garancija kvalitete. Neki developeri u svom portfelju imaju projekte koje preporučujemo – ali i one koje nikada ne bismo savjetovali kupcu. S druge strane, postoje i developeri čije projekte u cijelosti isključujemo iz naše ponude.
S nekima od tih developera imamo potpisane ugovore – ali isključivo zato da klijentima možemo iskreno i odgovorno reći: da, možemo vam to prodati – ali ne savjetujemo vam da to kupite.
Zato kontinuirano ulažemo u edukaciju tržišta, a ovim putem apeliram i na kolege iz industrije: birajte pažljivo što i koga zastupate.
- Možete li navesti primjer developera kojeg ne preporučujete? I spomenuli ste da ulažete u edukaciju tržišta – na koji način to konkretno radite?
Danube Properties – iako s njima imamo potpisan ugovor – nije među developerima koje preporučujemo našim klijentima.
Tržište kontinuirano educiramo kroz tjedne webinare. Na njima govorimo o stvarnim brojkama, usporedbama i modelima ulaganja.
Ako vas zanima konkretno, prijavite se putem linka.
- Ako gledamo trenutno stanje tržišta – što biste izdvojili kao najatraktivniju priliku za ulaganje u Dubaiju u ovom trenutku?
Dubai Islands.
Riječ je o arhipelagu i zoni s ograničenim brojem jedinica s izravnim pristupom plaži, novom lukom, golf terenima, planiranim trgovačkim centrom i hotelima vodećih svjetskih brendova.
U cijelom Dubaiju postoji oko 800.000 gotovih stambenih jedinica, a svega 3–4 % nalazi se uz more.
Waterfront nekretnine rastu brže od ostatka tržišta – ponajprije zato što su rijetke, a njihovi kupci najčešće manje osjetljivi na cijenu a takve se nekretnine nerijetko kupuju i zbog statusnog simbola.
Za usporedbu – stanovi na Palm Jumeirahu za prve investitore porasli su 700–800 % u vrijednosti kroz jedno desetljeće.
Vjerujem da Dubai Islands nosi jednak ili veći dugoročni potencijal, prvenstveno zbog pozicije koja će uskoro biti i geografski i prometno nadmoćnija od Palm Jumeiraha.
Za one koji žele konkretnije informacije – pripremili smo selekciju od 5 pažljivo odabranih projekata na Dubai Islands. Brošure možete besplatno preuzeti na linku.
- Za kraj – koja bi bila vaša ključna poruka investitorima?
Ne čekajte da kupite nekretninu. Kupite nekretninu – i čekajte.
Kao mali znak zahvalnosti svima koji su ovaj intervju pročitali do kraja, pripremili smo besplatnu brošuru s 10 pažljivo odabranih projekata u različitim cjenovnim rangovima, koje trenutačno smatramo iznimno kvalitetnima. Brošuru možete preuzeti na sljedećem linku.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....