U prvoj polovici ove godine cijene nekretnina u zemlji su se smanjile 17 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Da, dobro ste pročitali, čak 17 posto! Tako nam barem sugerira hedonički indeks cijena nekretnina koji objavljuje Hrvatska narodna banka, a koji je, uz podatke o cijeni novih stanova, koje objavljuje Državni zavod za statistiku, jedini relevantni pokazatelj kretanja cijena nekretnina u Hrvatskoj. Da stvar bude zanimljivija, taj isti indeks sugerira da je ukupni pad cijena nekretnina od prve polovice 2008. godine, kada je tržište nekretnina bilo na vrhuncu, iznosio 27 posto, što znači da je tržište nekretnina u prvoj polovici ove godine napravilo veću korekciju nego u prethodne četiri godine zajedno.
Znakovi da se tržište nekretnina doista počinje čistiti prisutni su ne samo u bezličnim statistikama, već i u stvarnome životu. Tako se, primjerice, u procesu predstečajnih nagodbi manjih građevinskih poduzeća mogu kupiti novosagrađeni stanovi praktički za trećinu cijene koju bi ti stanovi ostvarili na vrhuncu nekretninskog ciklusa u 2008. godini. Istodobno, u Zagrebu i okolici neprodani stanovi u urbanim vilama, koji već godinama bezuspješno traže kupca, nude se po praktički dvostruko nižim cijenama u odnosu na početne tražene cijene.
Dakle, i statistika i stvarni život pokazuju da se tržište nekretnina, nakon četiri godine karakterizirane ili stagnacijom cijena ili njihovim blagim padom, uz istodobno značajno smanjenje obujma transakcija, konačno počelo čistiti. Prve laste doduše ne čine uvijek proljeće, no u ovom slučaju za očekivati je da će ovaj trend polako prihvatiti i ostali sudionici tržišta (građevinska poduzeća i banke) koji na svojim bilancama skladište prazne neprodane stanove ili kredite za izgradnju tih stanova, čime riskiraju daljnje gubitke u budućnosti, nelikvidnost, nesolventnost, pa čak i stečaj.
Eksplozija cijena
Eksplozija cijena nekretnina koja se odvijala u devedesetima, a pogotovo u prvoj polovici prošlog desetljeća, nije bila karakteristična samo za Hrvatsku. Zbog rekordno niskih kamatnih stopa koje su omogućavale jeftino stambeno i hipotekarno kreditiranje te zbog produljenog razdoblja ekonomske ekspanzije koja je povećala dohodak kućanstava, cijene nekretnina bilježile su nezadrživi rast u mnogim zemljama Europe i svijeta. U tom razdoblju udio kućanstava koje živi u vlastitim nekretninama značajno se povećao u svim zemljama, pa čak i u onim zemljama u kojima stanovništvo tradicionalno preferira živjeti u unajmljenim stanovima ili kućama (primjera radi, u Nizozemskoj se u posljednjih dvadesetak godina udio kućanstava koji živi u vlastitoj nekretnini povećao sa 42 na 60 posto). Međutim, kako su cijene bilo kojeg oblika imovine uvijek odraz cikličkih ekonomskih prilika, bilo je jasno da će trendu rasta cijena nekretnina kad-tad doći kraj. U nekolicini zemalja, poput SAD-a, Irske ili baltičkičkih zemalja, tržišta su bila toliko prenapuhana da su cijene nekretnina počele stagnirati i nekoliko godina prije izbijanja globalne financijske krize koja je nastala upravo zbog pretjerane izloženosti bankarskog sektora lošim nekretninskim kreditima.
Što se događalo od tada pa do danas, svima je dobro poznato. Uz pojedine iznimke, u državama članicama Europske unije koje su proživjele nekretninsku ekspanziju te u njihovim glavnim gradovima, cijene su se u prosjeku korigirale između 20 i 40 posto. U baltičkim zemljama korekcija je bila vrlo brza pa su nekretnine u svega dvije godine izgubile oko 45 posto svoje vrijednosti.
Odugovlačenje procesa
No, zahvaljujući tako brzoj prilagodbi, tržište nekretnina u tim zemljama jako se brzo oporavilo, pa u posljednjih nekoliko godina cijene nekretnina ponovno iskazuju rast. Iznimku od pravila predstavlja Austrija, koju je gospodarska kriza praktički zaobišla i koja pravi uzlet nekretninskog tržišta proživljava tek u proteklih pet godina, tijekom kojih su se cijene u prosjeku povećale 50 posto.
U drugim zemljama, poput Španjolske, Slovenije i Hrvatske, prilagodba je bila znatno sporija, najviše zahvaljujući činjenici što su banke odugovlačile s čišćenjem svojih bilanci od loših kredita, što je u konačnici samo produljilo agoniju građevinskog i bankarskog sektora, a s njima i agoniju cjelokupnog gospodarstva. Kolaps tržišta nekretnina u mnogim je zemljama izazvao ne samo duboku recesiju, nego i ozbiljne probleme s bankarskim sustavom. Javni dug Irske tako je u pet godina spektakularno skočio sa 25 posto BDP-a na 105 posto, sve u pokušaju da se sanira bankovni sustav i potakne oporavak smrznute ekonomije.
Procjene sugeriraju da će španjolskom bankovnom sustavu u konačnici trebati preko 100 milijardi eura da se stabilizira, s time što se očekuje da će na kraju procesa sanacije, od 50 banaka koliko je u Španjolskoj poslovalo u 2007., ostati njih svega 15. Naši sjeverni susjedi Slovenci, praktički još nisu niti počeli s čišćenjem i restrukturiranjem svoga bankovnog sustava, omogućivši nam tako da barem jednom možemo reći da smo, kad je ekonomija u pitanju, u nečemu bolji od njih. Istodobno, upravo zbog odugovlačenja s procesom restrukturiranja bankovnog sustava, slovensko tržište nekretnina bilježi vrlo mali pad cijena nekretnina u proteklih pet godina.
Sve zemlje koje su odugovlačile s procesom čišćenja bankovnog sustava i tržišta nekretnina sada na vrlo bolan način uče jednostavnu lekciju iz počela ekonomije.
Čišćenje tržišta
Tržište nekretnina, naime, na kraju balade ne može pobjeći od neumoljivih tržišnih zakona. Cijene nekretnina, jednako kao i cijene bilo kojeg drugog oblika imovine, moraju biti odraz temljenih silnica ponude i potražnje, a svi iracionalni cjenovni baloni neodrživi su, i u nekom doglednom vremenu se ispušu. Isto, naravno, vrijedi i za hrvatsko tržište nekretnina, usprkos programima POS i POS+ koji su u posljednjih nekoliko godina osmišljeni u svrhu implicitnog saniranja građevinskog sektora i banaka.
Nakon pet godina otezanja i traženja izlaza u programima poticanja kupnje stanova potpomognutim javnim novcem, očito je barem dio igrača na tržištu shvatio da je jedini način izlaska iz beznadne situacije rasprodaja postojećih zaliha stanova. Sada nam preostaje vidjeti koliko će dugo trajati rasprodaja i koliko će u konačnici vrijediti prosječni metar kvadratni stambenog prostora. Naime, prema podacima Zagrebačke plinare, samo u Zagrebu postoji sedam tisuća novosagrađenih stanova u kojima se plinska brojila ne okreću.
Dobar dio tih stanova su rezultat loše osmišljenih projekata i vjerojatno će naći kupca tek uz veliki popust na traženu cijenu. Za preostale stanove koji ne gledaju direktno u dnevnu sobu obitelji iz susjedne zgrade, koji nisu u prizemlju ili potkrovlju i koji se ne nalaze u naselju koje nema osnovne sadržaje nužne za normalno funkcioniranje jedne obitelji, poslovna umjetnost sastojat će se od definiranje one cijene koja će potaknuti kupce nekretnina da opet počnu kupovati.
Određivanje cijene nekretnina koja bi očistila tržište je stoga pitanje svih pitanja. Budući da je dohodak stanovništva (uz kamatne stope) glavna determinanta koja određuje razinu cijena nekretnina, ako usporedimo prosječne vrijednosti cijena nekretnina s dohotkom, trebali bismo dobiti okvirnu procjenu podcijenjenosti ili precijenjenosti cijena nekretnina. Kada iznose kvadratnih metara koje mogu za godišnji dohodak kupiti stanovnici pojedinih europskih država i glavnih gradova, i usporedimo ih s istim podacima za Hrvatsku i Zagreb, vidjet ćemo da dobre vijesti završavaju s činjenicom da se naše tržište nekretnina počelo čistiti, a loše počinju spoznajom da građani Hrvatske, čak i uz ukupnu korekciju cijena od vrhunca nekretninskog ciklusa do danas u iznosu od 27 posto, i dalje mogu kupiti znatno manje metara kvadratnih stambenog prostora od velike većine stanovnika drugih europskih zemalja. Sličan zaključak dobijemo i u usporedbi europskih glavnih gradova sa Zagrebom, zbog čega možemo zaključiti da su cijene nekretnina u Hrvatskoj, korekciji unatoč, i dalje previsoke.
Možda najupečatljiviju poruku daje usporedba između Velike Britanije i Hrvatske. Premda prosječna cijena nekretnina u najvećoj otočnoj državi u Europi trenutno iznosi nešto više od 3000 EUR/m2, dok ista u Hrvatskoj doseže 1340 EUR/m2, zbog činjenice da je godišnji dohodak u Velikoj Britaniji triput veći nego u Hrvatskoj, prosječni Britanac u godini dana zaradi za 10 metara kvadratnih stana, a prosječan Hrvat svega za 7.