Stojimo unutar vanjskog prostora Zagrebačkog velesajma s direktoricom Renatom Sušom i pričamo, kad pored nas prolazi zgodna zanosna plavuša, odjevena tek u triko za vježbanje i neke prilično cool čarape, preko ramena nosi sportsku torbu. Izgledala je poput plesačice koja upravo ulazi na audiciju za neku brodvejsku predstavu. Pomalo filmska scena prekinula nas je u čavrljanju, a direktorica nam objašnjava da se mlada žena sigurno zaputila u jedan od studija za vježbanje, smješten u paviljonima Velesajma.
- Vrlo je živahno ovdje. Trebate vidjeti kako je popodne, još ako je i neki sajam - ne može se prolaziti od ljudi, moramo uvoditi posebnu regulaciju oko parkiranja, sad je ipak sredina kolovoza - aludira direktorica na gužve jer je ovaj ambijent postao meka za sportaše i rekreativce, kao i one koji vole posjetiti razne sajmove.
Zagrebački velesajam godinama je bio sinonim za gubitaša. Vijest da je u plusu, dugovi se vraćaju i 95 posto prostora je u najmu, djelovala je kao sunce nakon kiše. Otišli smo u obilazak kako bismo otkrili kako su to postigli i jesu li možda njegove staze postale zlatnije ili se samo radi o pametnijem načinu upravljanja gradskom imovinom. I, najvažnije, postoji li sada, u nova vremena, možda više šansi da postane još bolji i da se ostvare vizije koje su mnogi urbanisti imali kroz godine da na ovom prostru uz trgovačke i sajmišne sadržaje budu i oni za kulturu, zabavu, parkovi, pa i stanovanje.
Velesajam je prostor u Novom Zagrebu na površini od 560.000 metara kvadratnih, sagrađen 1956. godine, koji je bio ponos SR Hrvatske. Rekordne godine na Jesensku privrednu smotru privukao je 6215 izlagača iz 53 zemlje. Od 90-ih je polako propadao, prvo zbog ratnih godina i slabe ekonomije, a kasnije zbog niza okolnosti.
U prijepodnevnim satima mnogo ljudi koristi prostore Velesajma za skladišta i za urede, a nakon 16 sati za rekreaciju. Danas su u nekadašnjim izložbenim paviljonima razni sadržaji, od terena za mali nogomet, terena za badminton, boks, ski simulatora do laser tag borilišta... Robert Prosinečki i Janko Janković otvorili su ovdje još 2016. godine prvi padel centar u Hrvatskoj. Posebno je zabavna scena u kojoj iz nekadašnjeg paviljona SR Njemačke, koji je dio građevinskog fonda ambijentalne vrijednosti, izlazi karting staza kojom mile autići.
Poslovni prihodi lani porasli za 24 posto, rast i ove godine
Renata Suša na čelo Velesajma došla je u veljači 2022. godine, u trenutku kad su počeli raditi sajamske projekte u ograničenim uvjetima nakon pandemije.
- Cilj je bio, uz jačanje našeg sajamskog portfelja, otvoriti Velesajam i sajmovima u privatnoj organizaciji, odnosno svim zainteresiranima. Vratili smo posjetitelje i izlagače i privukli s vremenom nove. Ovo je ipak infrastrukturno i pristupno najbolja lokacija za to u gradu. Pozitivan efekt se dogodio i jer smo se otvorili prema svima koji rade u organizaciji takvih sadržaja. Izazov je bio probuditi sustav nakon dvije godine covid-hibernacije - govori nam R. Suša dok sjedimo u njenom uredu i klima nas lagano hladi.
Lani su imali povećanje od 24 posto gledajući strogo poslovne prihode. Sa 50 milijuna kuna na 62 milijuna kuna, a ove godine će povećanje biti od 10 do 15 posto.
- Počinje nam udarni sajamski period. Naš sajam Ambienta s festivalom Zagreb Design Week i ArhiBau, afirmirani projekti koji se prvi put događaju jedan uz drugi, potom naš sajam Hotel & Gastroteh, pa Interliber, a godinu završavamo s CroAgrom i Sajmovima hrane i zdravog življenja. Popunjeni smo do lipnja iduće godine, interes je velik - ponosna je direktorica.
No, sajmovi su samo jedan segment njihova poslovanja. Prostore paviljona iznajmljuju dugoročno na pet godina, tako je trenutačno 120.000 kvadrata u dugoročnom zakupu putem javnog natječaja.
- I zakupnine su rasle za 70 posto. Prostori u zakupu po isteku ugovora idu na nove natječaje, a početne cijene su više na novim natječajima. Formiraju se ovisno o stanju prostora, opremljenosti, ima li grijanje ili ne... Veliko povećanje? Prije bih rekla da se cijene nisu godinama korigirale - ističe Renata Suša.
Najviše cijene najma na Velesajmu su u prostorima uz Aveniju Dubrovnik, gdje je cijena od 10 do 15 eura po kvadratu, dok su veliki prostori u paviljonima koji se uglavnom iznajmljuju za sport i rekreaciju značajno jeftiniji.
- To su većinom prostori u paviljonima na katu koji su loše izolirani, mi radimo osnovno održavanje, ali sve investicije su njihove, najmoprimac ga privodi svrsi. Sport prevladava jer od Univerzijade, osim Arene, nisu u Zagrebu građeni drugi sportski i rekreativni sadržaji, a potreba za rekreativnim sportom se razvijala i rasla. Kod nas su prostor našli i Košarkaški klub Cedevita Junior, malonogometni klub Šalata i mnogi drugi - objašnjava.
A zašto se Velesajam tako dugo gledalo kao gubitaša, pitam.
- Zato što je bio gubitaš. Kako to lijepo reći, firma je bila stavljena u poziciju bez očekivanja, vjerojatno zbog potencijalne vrijednosti nekretnine. Tvrtka je bila dovedena do situacije potpune nelikvidnosti. Iznenadilo me ugodno i to što su, kada smo odlučili sve pokrenuti, zaposlenici jako dobro reagirali i sve odradili, znaju svoj posao, znači nije bilo do njih. Ove godine smo u plusu 670.000 eura - otkriva Suša.
Dio paviljona u lošem stanju
Ipak, dočekao ju je dug od 80 milijuna kuna, koji su sada spustili na 70, ali je, kaže, to veliko opterećenje. Dio tog duga bio je za neplaćene komunalne naknade.
- Željeli bismo ulagati u novu opremu, ali prema inicijalnim informacijama samo 1000 kvadrata Octanorma za sajmove stoji i do milijun eura, a potrebno nam je 3000 kvadrata. Tako da, vidjet ćemo još kojim tempom i kako. Željeli bismo postaviti i epoksi podove u dio paviljona iduće godine - priča nam.
Na prostoru Velesajma, koji treba još mnogo ulaganja i neki dijelovi su u lošem stanju, nalazi se osam paviljona koji su zaštićeni spomenici kulture. Poznat je u svjetskim razmjerima, recimo, paviljon 40, koji je djelo Ive Vitića, u kojem je ledena dvorana, a cijenjen u struci arhitekata je i paviljon 36 Mašinogradnje. U najgorem je stanju fantastičan paviljon 15 Italije, koji ostavlja bez daha, a i Kineski paviljon vapi za obnovom.
- Talijanski je paviljon nesiguran za uporabu od 2015. godine, zahtjeva velika ulaganja, vjerojatno će se jednom raditi njegova replika - komentira direktorica Šuša.
U lošem stanju je i nekoć atraktivan paviljon "Đuro Đaković", koji je dio glavnog fonda ambijentalne vrijednosti Velesajma, iako je manji, veličine 388 kvadrata. Postoje neke ideje o njegovoj obnovi i u tom slučaju vjerojatno će biti replika.
- Općenito, paviljoni koji su spomenici kulture su skupi za održavanje, ali se trudimo koliko možemo jer su neki već i ranije bili zapušteni. Osim zbog neodržavanja, kako su mi stručnjaci objasnili, dio njih su loši i zbog nekih grešaka nastalih prilikom brze gradnje - kaže.
Paviljon broj 32, koji nije zaštićen i nema osobiti značaj za matricu, prije dva mjeseca proglašen je neupotrebljivim, ne odgovara više ni po čemu današnjim standardima gradnje.. Uklonit će se, najavljuje direktorica, i građevine sagrađene kod istočnog ulaza, sagrađene 90-ih, od kojih su neke bespravne.
Razgovaramo za kraj i o vizijama čijim bi se ostvarenjem ovaj prostor mogao jednom "upgradeati".
- Prema Generalnom urbanističkom planu Zagreba predviđena su na ovom prostoru dva gradska projekta, odnosno potrebno je provesti dva javna arhitektonsko-urbanistička natječaja. Namjena u GUP-u je K1: poslovni, upravni, uredski, trgovački i uslužni sadržaji, gradske robne kuće... - zaključuje Renata Suša.
Studija iz Bandićevih vremena
Na parkiralištu kod istočnog ulaza u Velesajam, iza zgrade Ine, predviđena je gradnja kongresnog centra, što je i dogradonačelnik Luka Korlaet nedavno najavio u "Dnevniku" HRT-a.
- Razmišljamo o kongresnom centru koji bi se trebao najvjerojatnije dogoditi na ovom prostoru kod istočnog ulaza. Razgovaramo i s direktoricom Velesajma i sa Zavodom za prostorno uređenje o programiranju tog kongresnog centra, uz prateći hotel i garažu - kazao je Korlaet.
Zadnja studija koja se bavila ovim prostorom naručena je prije pandemijskih godina. Gradski ured za strateško planiranje i razvoj Zagreba inicirao je istraživačko-projektantski studentski projekt na Illinois Institute of Architecture u Chicagu 2020. godine, koji je vodio cijenjeni profesor Vedran Mimica, arhitekt. Ta je studija gotovo od početka ostala u sjeni jer je naručena u doba kraja vladavine gradonačelnika Milana Bandića i njegovih ideja i kombinacija za projekt "Manhattan na Savi". No, to ne znači da je ova studija loša. - Bio sam nastavnik koji je s grupom studenata tijekom dva semestra izradio pet urbanih i arhitektonskih studija koje smo nazvali ‘Novi Novi Zagreb‘.
Idealno je ova studija trebala poslužiti kao materijal za pripremu javnog međunarodnog natječaja za idejno urbanističko-arhitektonsko rješenje za uređenje područja Velesajma i Hipodroma u Novom Zagrebu. Zbog poznatih političkih promjena u Gradu Zagrebu studija nikad nije ugledala svjetlo dana kako je originalno bilo zamišljeno. Studija se nalazi u Gradskom uredu za strateško planiranje i volio bih vjerovati da je dostupna svim zainteresiranim dionicima u razvoju grada - kaže nam Vedran Mimica i dodaje da na ovu studiju ne bi trebalo gledati kao na Bandićevo nasljedstvo, već više kao na jednu akademsku vježbu koja definira možda najvažniji prostor za razvoj istinske europske metropole.
Prema njegovoj viziji, što bi od sadržaja trebalo na ovom golemom prostoru još razviti?
- Sadržajno treba stvoriti prostorne preduvjete za provođenje suvremenih sajamskih i kongresnih aktivnosti uz novi hotelski smještaj na istočnom dijelu parcele, prenamijeniti postojeće paviljone i izgraditi novu urbanu infrastrukturu za razvoj inovativnog informatičko-tehnološkog klastera u centralnom prostoru Velesajma. I, konačno, planirati novo programski hibridno stambeno naselje niske izgrađenosti i visoke urbane gustoće. Hibridni program ovog stambenog naselja koje se može locirati u zapadnom dijelu Velesajma i kod Hipodroma treba predstaviti namjene i sadržaje za svakodnevni život u naselju, kao i sadržaje koji nedostaju u obližnjim novozagrebačkim kvartovima - smatra Vedran Mimica.
Novi veliki gradski park na području Hipodroma, dodaje, može se nazvati i savskim parkom, osobito ako ga se sagledava na prostoru desne obale Save, od Jadranskog mosta do Mosta mladosti.- Da bi se to ostvarilo, nužno je iznimno pažljivo programirati namjene i sadržaje više funkcionalnog parkovnog prostora. Ovdje osobito naglašavamo vanjske i unutarnje prostore za sport, rekreaciju, zabavu, trgovinu i prostore novog stanovanja u neposrednoj blizini parka - tumači Mimica.
Centar Novog Zagreba na području Velesajma
Komentiramo kako je područje Hipodroma vrlo osjetljivo pitanje u Zagrebu. No, na kraju krajeva, ovo je samo studija koja govori o mogućnostima, te se o svemu valjda u normalnim uvjetima može diskutirati.
Kako bi Grad trebao pristupiti transformaciji zone Velesajma?
- Projektanti Zagrebačkog velesajma nisu vjerojatno zamišljali transformaciju tog prostora u novi grad, kao ni graditelji Dioklecijanove palače - ističe Mimica.
Međutim, povijest urbanizma, a osobito razvoja gradova u posljednjem stoljeću bilježi jasne prednosti pretvaranja velesajamskih područja u nove gradske kvartove.
- Prednost stvaranja novog urbanog centraliteta Novog Zagreba, kao hibridnog stambeno-poslovnog naselja, kongresno-hotelskog i sajamskog kompleksa te savskog parka na području Velesajma i Hipodroma, upravo se može iščitati iz odnosa prema starom velesajamskom prostoru i slobodnoj zelenoj oazi Hipodroma. Ukratko, to znači stvoriti centar Novog Zagreba na području Velesajma - kaže arhitekt.
Posebno zanimljive vizije unutar ove studije su one koje ovaj dio povezuju s drugim dijelom obale Save s manjim otok-mostovima. Ili one koje sada djelomično zapuštene površine parkova unutar Velesajma pretvaraju u atraktivne perivoje.
Naime, mnogi primjeri u većim gradovima u svijetu koji su transformirali svoje velesajamske zone ili su stvarali nove pokazali su da je dobro imati djelomično i stambene prostore, kako bi ovakva mjesta još više zaživjela. Doduše, Velesajam na samom svojem rubu ima kvart Kajzericu, ali ne znači da možda unutar tog prostora ili na rubu ne bi mogao biti i neki novi zagrebački studentski dom, zgrade za najam stanova i slično. Jer nije sva gradnja stambenih sadržaja prvenstveno radi nekakvog dodatnog profita. Na golemom prostoru Velesajma zasigurno se može naći mjesta za sve.
