Usvoji li se prijedlog izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova, tisuće građana će kroz pet godina morati napustiti stanove u kojima žive godinama
Da živimo kat iznad ili ispod, igrom sretnog slučaja, davno bismo otkupili svoj stan i ne bi nam visio mač nad glavom da za pet godina postanemo beskućnici. Nama je lutrija donijela apsurd: naši susjedi u istoj nacionaliziranoj zgradi, kao i 300.000 drugih nositelja prava, dobili su pravo na otkup, a mi nismo, jer su samo na našem katu vlasnici zgrade ostali nominalno upisani u zemljišne knjige. Tako smo ostali lebdjeti u zrakopraznom prostoru od 1996. godine kad je naše stanarsko pravo pretvoreno u status zaštićenih najmoprimaca, ali, ipak, uvjereni da nema šanse da nas država baci na cestu. U bivšoj državi nitko se oko toga nije uzbuđivao, bilo je bitno da imaš riješeno stambeno pitanje...”, priča glumica Barbara Nola koja sa svojom obitelji - suprugom Lukasom, redateljem i profesorom na Akademiji dramskih umjetnosti, dvoje djece Jakovom i Marom te osamdesetpetogodišnjom svekrvom Nenom živi u stanu u centru Zagreba bez kojeg bi, prođe li prijedlog izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova, mogli ostati.
Barbara Nola, jedna od više tisuća zaštićenih najmoprimaca, u četvrtak je uoči saborske rasprave o zakonu bila dio prosvjednog skupa na Markovu trgu. Od Vlade su zatražili da povuče taj “protuustavni, diskriminirajući i katastrofalni prijedlog” i nađe pravedno rješenje koje bi obeštetilo vlasnike, a da se ne ugrozi njihovo pravo na dom.
Umjesto konačnog rješenja kojemu su se svih ovih godina nadali, sudbina koju im je Vlada namijenila, ostavila ih je šokiranima: u roku od pet godina stan koji smatraju svojim domom trebao bi biti vraćen izvornim vlasnicima. Najmoprimcima formalno ostaje pravo prvokupa, ali po tržišnim cijenama. “A pitanje je hoćemo li, i jesmo li uopće, biti kreditno sposobni - ja imam 50, Lukas 54 godine”, kaže Barbara Nola i prisjeća se kako ih je država prije 20 godina stavila na čekanje:
Oporba za stanare
“Kad je devedesetih nova vlast obećala da će ispravljati nepravde iz komunizma, mi smo ispali posebna kategorija, izdvojena iz prava na otkup. Tada je napravljena nova nepravda; naše stanarsko pravo je izbrisano. Zvučalo je grozno, ali ne i nepopravljivo. Čekali smo da se zakon korigira, nismo ni slutili da će se država odlučiti za najbrutalniju varijantu: da nas izbaci na cestu bez ikakvih prava”.
Donese li se zakonske izmjene koje su prošli prvi krug čitanja u burnoj saborskoj raspravi u kojoj je oporba stala na stranu zaštićenih najmoprimaca, Barbara Nola u dahu kaže da jednostavno ne zna što će:
“Prvih deset godina braka nismo se mogli upustiti u stambeni kredit, s jednom plaćom i neizvjesnim umjetničkim statusom, ostali smo živjeti u zajedničkom kućanstvu. Najbolje godine proveli smo u iščekivanju. Da imamo drugi stan u ovom ne bismo bili - po zakonu bi nas vlasnik mogao izbaciti. U ovom stanu obitelj moga supruga živi gotovo šest desetljeća, ulagali su u njega najprije Lukasovi dida i baka pa roditelji, a onda smo i mi popravljali i uređivali... I čekali. Nakon 20 godina “razmatranja” što će s nama, država nas je odlučila pretvoriti u podstanare kojima će vlasnik za pet godina imati pravo reći doviđenja. Već u srpnju većina ljudi koji dijele sličnu sudbinu više neće moći plaćati ni te povećane najamnine – jer se radi uglavnom o umirovljenicima. Gdje će oni otići? Strašno je cinično kad gospodin Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva i prostornog planiranja, govori kako stanari imaju par godina da se snađu. Kako da se penzioneri snađu, koji kredit da dignu, gdje? Te priče o subvencijama su čisto prodavanje magle - jer su predviđene za uski krug ljudi koji bi se mogao izbrojati na prste, branitelje i socijalno ugrožene”.
“Održivo rješenje”
Iako je udruga stanara sastavila četiri knjige svjedočanstava o tome kakve sve torture prolaze najmoprimci od vlasnika koji im na razne načine zagorčavaju život, ne bi li ih prisilili da napuste stan, Barbara Nola reći će kako oni sa svojim vlasnicima imaju sreću:
“Vlasnici našeg stana su vrlo korektni ljudi koji žive u Americi i koji su isto, ni krivi ni dužni, doživjeli nepravdu u bivšoj državi. Ako je ono bila nepravda, a jest, pa nećemo je sad ispravljati novom – deložiranjem nas. Osjećam ozbiljnu nelagodu. Bojim se, i za nas, i za djecu. Ovaj zakon se mora zaustaviti. Želim da država nađe pravedno rješenje; obavezala se novac od otkupa stanova iskoristiti za rješavanje stambenog pitanja najmoprimaca i vlasnika, a nije ni kune uložila u kupnju zamjenskih stanova! Želim da se i nama omogući da otkupimo stan u kojemu je Lukas s roditeljima proveo život, u kojemu su se rodila naša djeca, i da država obešteti vlasnike. Ili nas! Ali, državi to očito nije na pameti - ona trenutno prodaje stanove u svojem vlasništvu. Da joj je stalo do ljudi, možda je te stanove mogla ponuditi nama ili vlasnicima, ili stvoriti fond za obeštećenje. A ne ovako - pretvarati nas sve u socijalne slučajeve”, zaključit će Barbara Nola.
Državni tajnik Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja Željko Uhlir u saborskoj raspravi tvrdio je da je predloženo “najpravednije moguće i održivo rješenje” i ostvarena ravnoteža između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca. Tvrdio je i da se nitko neće naći na ulici, jer stanarima zakon nudi “prednost u svim državnim programima, najam, kupoprodaju, POS, POS plus, POS najam, POS gradnja kuće...”
Oporba je upirala prstom u tanašnost argumenata – u tim stanovima žive uglavnom umirovljenici.
Predložene izmjene i dopune Zakona o najmu stanova predviđaju prijelazno razdoblje od pet godina nakon kojeg bi stanovi bili vraćeni vlasnicima. U toj “petoljetki” koja bi trajala od 1. srpnja ove do 1. srpnja 2023. cijena zaštićene najamnine postupno bi se povećavala za 1,2 puta godišnje, a po isteku toga razdoblja, od 1. srpnja 2023. vlasnik stana imao bi pravo naplaćivati punu tržišnu cijenu najma. Želi li vlasnik prodati stan, morat će ga najprije ponuditi zaštićenom najmoprimcu, ali cijenu stana slobodno određuje vlasnik.
Najmoprimac koji ne može plaćati tržišnu najamninu niti kupiti stan po cijeni koju vlasnik odredi, morat će ga do 1. srpnja 2023. napustiti. Zamjenski stan u kojem bi i dalje imali zaštićenu stanarinu i pravo otkupa, država prema predloženim zakonskim izmjenama jamči tek malom broju zaštićenih najmoprimaca - stradalnicima Domovinskog rata i primateljima socijalne pomoći. Zaštićeni najmoprimci koji nisu u jednoj od te dvije kategorije, a oni čine golemu većinu, po isteku petogodišnjeg razdoblja našli bi se na vjetrometini. Ako ne mogu platiti tržišni iznos najma ili otkupnu cijenu koju im vlasnik odredi, moraju iseliti iz stana u kojem su godinama živjeli. I upravo taj “detalj” budi jezu zaštićenim najmoprimcima. Prema predloženom zakonu oni će imati prednost pri stjecanju prava na stanove POS-a i stanove u vlasništvu Grada u kojem žive, ali im nitko ne jamči da će zamjenske stanove i dobiti.
Zamjenski stan
Ministarstvo graditeljstva nije Saboru dostavilo precizne podatke o tome koliko u ovom trenutku u Hrvatskoj ima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, te koliko točno ljudi živi u njima. Podaci kojima to Ministarstvo raspolaže prikupljeni su u popisu stanovništva 2011. godine. Prije sedam godina popisano je 3734 stanova u kojima je živjelo 8935 stanara, prosječno 2,4 člana po kućanstvu. Najviše je takvih stanova u Splitu i Zagrebu. Zamjenski stan sa zaštićenom stanarinom država bi nakon isteka prijelaznog razdoblja osigurala tek za nekoliko stotina stanara, stradalnika Domovinskog rata i primatelja socijalne pomoći. Ostali, njih više od 8000 od kojih su mnogi u starijoj životnoj dobi, imali bi prednost pri natjecanju za stanove POS-a i gradske stanove, ali predloženi zakon im ni s čim to ne jamči.
To zakonsko rješenje koje je revoltiralo zaštićene najmoprimce trasirano je još u prvoj polovici prošle godine dok je ministar graditeljstva bio HDZ-ovac Lovro Kuščević. Predstavnici udruga stanara ističu kako je Kuščević primio predstavnike vlasnika stanova, ali ne i predstavnike zaštićenih najmoprimaca. Njih je javno nazvao “komunističkim poslušnicima i uzurpatorima”. Zakonski prijedlog dovršen je u mandatu HNS-ova ministra graditeljstva Predraga Štromara. On je, tvrde u Udruzi stanara, kreiran pod snažnim utjecajem lobija vlasnika stanova. Ima ih, ističu, i u samom vrhu HNS-a, a jedan od njih je sudjelovao i u pisanju spornog zakonskog prijedloga. Riječ je, tvrde, o državnom tajniku Željku Uhliru, vlasniku triju stanova u kojima su živjeli zaštićeni najmoprimci. Dok je Uhlir branio taj zakonski prijedlog u Saboru, zaštićeni najmoprimci tog su jutra na ciči zimi prosvjedovali na Markovu trgu. Činjenicu da baš on obrazlaže zakon doživjeli su kao dodatnu “sol na ranu”.
Neuspjeli prijedlozi
Iako su devedesetih HDZ-ove vlade najavljivale da će se novcem koji se u državni i lokalne proračune slijevao od otkupa društvenih stanova financirati rješenje problema zaštićenih najmoprimaca, to se nije ostvarilo. Država i gradovi taj novac nisu iskoristili ni za obeštećenje vlasnika stanova, niti za kupnju zamjenskih stanova za zaštićene najmoprimce.
Nekoliko dosadašnjih vlada pripremalo je prijedlog izmjena Zakona o najmu stanova, ali ni jedna ga nije dovela do kraja. Radimir Čačić, ministar graditeljstva u Račanovoj Vladi, prisjeća se: “Pripremili smo prijedlog koji je rješavao problem ne samo zaštićenih najmoprimaca nego i stambeno zbrinjavanje srpskih povratnika. Njime je bilo predviđeno da se stanovi vrate vlasnicima, a zaštićenim najmoprimcima dodijele zamjenski stanovi iz programa poticane stanogradnje (POS-a) koje bi oni zatim pod određenim uvjetima mogli otkupiti. No Račanu se to nije svidjelo i prijedlog nikad nije došao do Sabora”.
Nije pomogla ni činjenica što je više Račanovih ministara bilo životno zainteresirano za rješenje tog problema - obitelj tadašnje potpredsjednice Račanove Vlade i ministrice obrane, Željke Antunović ima status zaštićenog najmoprimca. Ministar graditeljstva u Račanovoj Vladi Radimir Čačić ima suprotan problem - njegova supruga naslijedila je stan od 130 četvornih metara u središtu Varaždina u kojem i danas živi zaštićeni najmoprimac. I Račanova bivša supruga i majka njegovih sinova, Agata Račan, vlasnica je stana u kojem žive zaštićeni najmoprimci.
Ministrica graditeljstva u Sanaderovoj Vladi, Marina Matulović Dropulić, također je bila pripremila izmjene i dopuna Zakona o najmu stanova, ali ni one nikad nisu ušle u proceduru.
Tadašnji premijer Ivo Sanader također je u podrumskom stanu obiteljske kuće u Kozarčevoj u Zagrebu imao zaštićenu najmoprimku, ali ju je tijekom premijerskog mandata uspio iseliti u zamjenski gradski stan i bez izmjene spomenutog zakona.
U mandatu Milanovićeve Vlade, 2014., Hrvatska je izgubila presudu pred Europskim sudom za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv Hrvatske. Tužbu protiv države podigao je Splićanin, Sergej Statileo, vlasnik stana sa zaštićenim najmoprimcem. Tom je presudom utvrđeno da država mora na kvalitetniji način zaštititi prava vlasnika. Sud je konstatirao da je neodrživo neograničeno trajanje ugovora o najmu, restriktivno postavljene mogućnosti za raskid ugovora o najmu i neprimjereno niske najamnine. U presudi stoji da država mora riješiti taj problem bez sukobljavanja vlasnika i zaštićenih najmoprimaca.
Stalo zbog izbora
Nakon te presude, tadašnja ministrica graditeljstva, Anka Mrak Taritaš pripremala je promjene. “Taj je prijedlog”, kazala nam je Mrak Taritaš, “također predviđao povrat stanova vlasnicima, ali je daleko kvalitetnije štitio interes stanara. Ako je najmoprimac želio otkupiti stan u kojem je živio, ili drugi adekvatan stan, naš prijedlog je predviđao da mu država u određenom postotku subvencionira kupnju stana. Za one koji ne mogu otkupiti stan predvidjeli smo dodjelu zamjenskih stanova. U njima bi prve tri godine zadržali status zaštićenih najmoprimca, a zatim bi ih mogli otkupiti.” Zašto ta rješenja niste i donijeli, pitamo je. “Dolazila je izborna 2015. i svi smo shvatili da je to zakon koji se ne donosi u izbornoj godini”, kazala je.
Predsjednica Saveza udruge stanara Iva Tukić kaže: “Ljuti smo i zabrinuti, jer je predloženi zakon pisan po diktatu vlasnika stanova i duboko je nepravedan prema nama koji u tim stanovima živimo šezdeset i više godina, ulagali smo u njih i izdvajali za stambene fondove bivše države. Uz to samo sedam posto vlasnika tih stanova izvorni su vlasnici i njih država treba pošteno i pravedno obeštetiti. Ostalih 93 posto današnjih vlasnika su prekupci i mešetari koji su se vlasništva domogli za 10 ili 20 posto njihove stvarne vrijednosti. Predloženim zakonom njima se daju ti stanovi i omogućava im se deseterostruka zarada, a nas se izbacuje”. Iva Tukić zaštićeni je najmoprimac u stanu od 67 četvornih metara u Splitu čiji je vlasnik upravo Sergej Statileo, koji je tužio Hrvatsku Sudu u Strasbourgu. “ U tome stanu sam od 1955., a Statileo ga je od izvornih vlasnika kupio 1958., dakle tri godine nakon što je moja obitelj u njemu dobila stanarsko pravo”, kaže Tukić i nastavlja. “Statileo danas više nije živ, a nasljednik stana u kojem već 63 godine živim je polubrat njegove majke, dakle Statileov poluujak”, objašnjava Tukić. Ona tvrdi da predstavnici Ministarstva graditeljstva koji su predložili sporne zakonske izmjene manipuliraju javnošću. “Tvrde da će zaštićeni najmoprimci 2023. dobiti zamjenske stanove, iako to nigdje u njihovim zakonskom prijedlogu ne piše. Zašto u prijedlogu jasno ne napišu da će nam osigurati zamjenske stanove, pod kojima uvjetima i na koji način ćemo ih moći otkupiti, pita Tukić. S njome bi se čak složio i potpredsjednik Udruge vlasnika stanova Proljeće Doris Knego koji će i sam priznati da je zakon manjkav, na štetu najmoprimaca jer, kako napominje, u “zakonu im se nigdje izrijekom ne jamči da će im država osigurati zamjenski smještaj”. Knego podsjeća kako su “svugdje države, u toj tranziciji sustava, primjerice Češkoj i Poljskoj, vlasnicima vratili njihove stanove, a najmoprimcima osigurali zamjenske i dali im da ih otkupe”.
On sam bori se za povrat stana od 60 kvadrata na Bačvicama koji je oduzet njegovoj obitelji 1956. godine. Smeta mu što se vlasnike napada i podsjeća kako je u bivšem režimu vlasništvo bilo u rangu državnog neprijatelja, zbog čega su mogli imati jedan, najviše dva stana.
Knego iznosi konkretne zamjerke na zakon: “Nismo zadovoljni ni visinom ni tempom rasta cijene najamnine, od 20 posto godišnje. Najamnine su jako male - od 2,60 do 3,00 kune po kvadratu, 20 puta niže od tržišne cijene. Prijelazni period od pet godina je predug, a niti nakon njega nećemo doseći realnu nego tek 60, 70 posto cijene”.
Njegov kolega, predsjednik Udruge Proljeće Ivan Matetić zakon ocjenjuje “polovičnim rješenjem, i u odnosu na presudu Europskog suda za ljudska prava i u odnosu na dvije domaće presude, dubrovačkog i varaždinskog suda koji su nedvojbeno utvrdili da najamnine zaštićenih najmoprimaca izravno ugrožavaju pravo vlasnika na tržišnu cijenu”.
Protiv nacionalizacije
“Ne može država zaštićenim najmoprimcima dati pravo na otkup jer bi to bila nova nacionalizacija i direktan udar na pravo vlasništva. Moj je prijedlog najčestitiji na svijetu – status zaštićenih najmoprimaca treba oduzeti onima koji već imaju stan, a one koji nemaju nikakvu drugu imovinu država treba zbrinuti u zamjenskim stanovima. Ima novca, ima stanova, ima svega - samo treba imati volje”, govori Matetić.
Odvjetnik Hrvatskog saveza udruge stanara Marko Fak, pak, ima kontraargument: tvrdi da je pravo vlasništva ustavno ograničeno pravom na dom.
Matetić osporava argument na koji se pozivaju zaštićeni najmoprimci kad tvrde da su “diskriminirani jer su godinama izdvajali za stambene doprinose - od kojih je u socijalizmu izgrađeno 24 posto stambenog fonda, a 21 posto je otkupljeno, što znači da je oštećeno 79 posto građana - a među njima ima i vlasnika koji usto desetljećima ne mogu u posjed svojih stanova”.
Karlo Novosel, odvjetnik iz Saveza stanara, pak, smatra da bi država s dvije milijarde kuna mogla postići pravdu – da osigura zamjenske stanove privatnim vlasnicima, a ne da nepravdom na nepravdu rješava probleme i “prepušta ih biologiji, kupuje vrijeme, pet po pet godina. Čak 80 posto zaštićenih najmoprimaca su ljudi stariji od 65 godina, dok mi razgovaramo već im otkucava vrijeme...”
Danas se problemi stanara i vlasnika etiketiraju kao sukob ustaša i partizana, a život je kompleksniji, zamjećuje Novosel i nastavlja: “Teško je sad vratiti se u poslijeratne godine, kad je zemlja bila razrušena, a vlast socijalni mir kupila tako što je ljude bez krova nad glavom dekretom uselila u privatno vlasništvo onih koji su imali ‘višak’”. Novosel tvrdi da zakonsko rješenje koje nudi Vlada nema dobro zakonsko uporište: “Zakon o prodaji stanova sa stanarskim pravom napravio je diskriminaciju jer je počeo razlikovati stanare u privatnim stanovima od stanara u društvenim, nacionaliziranim i konfisciranim. Zašto? Zato što je stanarsko pravo u socijalizmu bilo pravno jednako za sve, bez obzira na način na koji je stečeno”.
Podijeli, pa vladaj
Novosel naglašava kako su time stanari pretvoreni u građane drugog reda: “Žive u neizvjesnosti, u sukobu su s vlasnicima koji po zakonu imaju pravo nadgledati svoje vlasništvo pa svako malo dolaze provjeriti stanje, ne daju im dozvole za promjenu stolarije, koriste ne baš suptilne metode. Njihova djeca ako žive s njima ne mogu se udavati/ženiti jer žena ili muž nema pravo doći živjeti u taj stan - time bi dali povod najmodavcu da otkaže ugovor i pokrene postupak izbacivanja. To je jedan krug užasa na koji su osuđeni. Naša vlast ide linijom manjeg otpora i rješava stvari kozmetičkim izmjenama. O ovim izmjenama zakona kojima nisu zadovoljni ni vlasnici ni stanari nije postojala javna rasprava. Vlast se drži one: podijeli pa vladaj, a sada smo doživjeli klimaks te politike”, procjenjuje Novosel i upozorava da će najmoprimci biti prisiljeni pokretati tužbe protiv države ostane li pri ovom dubioznom prijedlogu.