Dok cijene nekretnina i dalje rastu, najamnine dosežu rekordne iznose, posebno u Zagrebu i na obali. Unatoč tome što su najamnine danas teško priuštive s obzirom na plaće građana, u 2025. godini više je ljudi u Hrvatskoj nego ikad živjelo u najmu, a porasla je i ponuda stanova. Prosječne cijene najma u velikim gradovima skočile su i do 15 posto, a stanovi nestaju u trenu.
No, paralelno s ovim trendovima, jača i strah najmodavaca od "noćne more podstanara", onih koji prestanu plaćati, odbijaju se iseliti i pritom koriste sve zakonske rupe. Unatoč tome, većina najmodavaca i dalje ne potpisuje solemnizirane ugovore, iako oni pružaju dodatnu zaštitu u slučaju spora. Razlozi su različiti, od visokih troškova pa do neznanja kako pravilno sastaviti ovršnu klauzulu ili dodatnih naknada za pravnu pomoć. Na kraju ispada da solemnizirati ugovor i nije toliko jednostavno kao što se čini, a ako na kraju dođe do problema s iseljenjem, sudski postupci znaju trajati godinama.
Jutarnji je list skupio nekoliko iskustava najmodavaca s podstanarima iz pakla, a pričali smo i s odvjetnicom Ines Mošmondor koja nam je objasnila razlike između različitih vrsta ugovora te pravne zaštite koju pružaju.
Običan ugovor je samo ovjera potpisa
Ključna pravna zamka u koju upadaju najmodavci krije se u razlici između ugovora na kojem je javni bilježnik samo ovjerio potpis stranaka (tzv. „običan“ ugovor) i solemniziranih ugovora.
Odvjetnica Mošmondor pojašnjava da kod "običnog" ugovora bilježnik ovjerava samo vjerodostojnost potpisa i identitet stranke, ali ne ulazi u ocjenu samog sadržaja ugovora. To automatski znači da takav dokument nema snagu ovršne isprave, što je u slučaju spora ključno.
- Ukoliko dođe do kršenja obveza od strane najmoprimca ili potrebe za prisilnom naplatom neplaćenih najamnina ili potrebe za iseljenjem, najmodavac mora pokretati razne sudske postupke. U njima je na najmodavcu teret dokazivanja da je sklopljen ugovor o najmu, postojanje svoje tražbine, postojanje povrede ugovora o najmu i prava da iseli najmoprimca i sl. Troškovi takvih postupaka narastu i na nekoliko tisuća eura i traju nekoliko godina, ističe Mošmondor.
Dakle, čak i kada najmodavac ima barem običan ugovor, mora sam pokrenuti sudski proces. Iako neki zakonski okviri predviđaju maksimalno trajanje od tri godine, u praksi se na hrvatskim sudovima trenutačno vode procesi za iseljenje koji su duži od tri, pa i od pet godina.
Solemnizacija je najbolje osiguranje
Kod solemnizacije, javni bilježnik ne samo da provjerava vjerodostojnost potpisa, već provjerava, analizira i tumači sve odredbe ugovora te provjerava njegovu zakonitost.
Najveća snaga ovog dokumenta leži u tome što on ima snagu ovršne isprave. Na temelju takvog ugovora najmodavac može pokrenuti postupak prisilne naplate neplaćene najamnine ili postupak iseljenja najmoprimca bez prethodnog vođenja sudskih postupaka.
- Solemnizacija ugovora u startu je nešto skuplja od obične ovjere potpisa, međutim, solemnizirani ugovor o najmu u svakom je slučaju bolji jer omogućava najmodavcu lakšu, bržu, sigurniju i ekonomičniju naplatu potraživanja neplaćenih najamnina ili iseljenje najmoprimca za slučaj prestanka ugovora o najmu, naglašava odvjetnica.
Kada najmodavac ima solemnizirani ugovor s ovršnom klauzulom, najmoprimci imaju najmanje prostora za manevriranje. Ovršni postupak omogućava najmodavcima da dobiju rok za iseljenje od samo osam dana, nakon čega se može zatražiti i asistencija policije.
Bez ugovora je najveći rizik
Ako ugovor uopće ne postoji, najmodavac je najviše izložen. Mošmondor objašnjava da u slučaju neplaćene najamnine vlasnik najprije mora pokrenuti sudski postupak u kojem mora dokazati da osoba boravi i koristi njegovu nekretninu bez pravne osnove.
- Riskira oštećenje nekretnine bez osiguranja tko će i na koji način sanirati štetu... Osim sudskih postupaka, najmodavac je u obvezi plaćati porez na najam te, ukoliko nema ugovora o najmu, a nadležna tijela utvrde da postoji odnos najma, riskira plaćanje poreza i drugih pravnih sankcija, zaključuje odvjetnica.
Ovi primjeri najbolje pokazuju koliko je problematično iseliti podstanare koji se ogluše na zahtjeve za iseljenje. Kada nema solemniziranog ugovora, jedini put je dugotrajni sudski spor, koji se, kao što pokazuju i recentne presude, rasteže godinama, pritom iscrpljujući vlasnike.
Vlasnicu stana prijavila je policija
Jedna se vlasnica stana požalila medijima da joj je policija, nakon što je pokušala ući u stan i iseliti podstanare koji nisu plaćali najam, poručila: "Morate tužiti i ići na sud."
Unatoč tome što je stan njezino vlasništvo, a podstanari su prekršili ugovor, policija, u skladu sa zakonom, štiti posjed najmoprimca. Iz Ministarstva pravosuđa i uprave tada su potvrdili da je jedini put u takvim slučajevima pokretanje sudskog postupka, osim ako ne postoji ovršna isprava za iseljenje.
Vlasnik završio u zatvoru
Najdrastičniji primjer dogodio se u Opatiji, gdje je vlasnik stana, frustriran dugotrajnom nemogućnošću iseljenja podstanara koji mu nisu plaćali, prijetio njima i njihovoj djeci. Nadao se da će ih tako natjerati da odu.
No, umjesto rješenja problema, vlasnik je osuđen i dobio je osam mjeseci zatvora. Ovaj slučaj zorno prikazuje kako pravna tromost i nedostatak zaštite potiču vlasnike na nedozvoljene radnje, koje se onda zakonski sankcioniraju, dok stvarni problem najmoprimaca koji ne poštuju ugovor ostaje neriješen.
Gotovo šest godina spora
Jedan od najduljih zabilježenih sporova odigrao se pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu. Tužitelj (Financijska agencija – FINA) pokrenuo je tužbu protiv najmoprimke koja je koristila stan temeljem ugovora iz 2002., a koji je raskinut još 2012. godine zbog neplaćanja. Iako je raskid ugovora bio valjan, najmoprimka se nije htjela iseliti, braneći se teškom financijskom situacijom i "pravom na dom".
FINA je tužbu za iseljenje podnijela u kolovozu 2019. godine. Proces se otegnuo zbog složenosti slučaja, presude prvog suda koja je bila odbijajuća za FINA-u te ukidanja te presude na Županijskom sudu. Tek u svibnju 2025. godine, nakon 5 godina i 9 mjeseci parničenja, Općinski građanski sud donio je presudu kojom je naloženo iseljenje. Ipak, ova presuda još uvijek nije konačna (pravomoćna), što znači da se cijeli proces može dodatno produljiti žalbenim postupkom.
Naslijedili podstanara
Pred Općinskim sudom u Splitu vodio se spor između nasljednika (vlasnika) i najmoprimca koji je u stan uselio 2013., a prestao plaćati najamninu 2017. Vlasnici su podnijeli tužbu za iseljenje i naplatu zaostale najamnine. Najmoprimac se branio neovjerenom izjavom pokojnog oca vlasnika da mu je darovao pravo doživotnog stanovanja (služnost) jer se brinuo o njemu.
Postupak je, od podnošenja tužbe u travnju 2023. do presude Općinskog suda u veljači 2025., trajao 1 godinu i 10 mjeseci. Sud je na kraju naložio najmoprimcu iseljenje, odbacivši njegovu neupisanu izjavu kao pravno irelevantnu. Međutim, sud je odbio zahtjev vlasnika za isplatu neplaćenih najamnina (oko 1500 eura) jer su vlasnici tražili "najamninu" umjesto zakonske "naknade koristi" od nepoštenog posjednika, na što sud ne smije preinačiti tužbeni zahtjev.
Podstanarka tražila 5000 eura za iseljenje
Osim sudskih predmeta, mediji su prepuni i drastičnih životnih slučajeva. Jedan vlasnik stana iz Zagreba proveo je noć u policiji nakon što je pokušao ući u svoj stan i promijeniti bravu, a podstanarka ga je prijavila za provalu.
Problem je eskalirao do te mjere da je podstanarka vlasniku ponudila nagodbu, tražeći mu 5000 eura da se iseli, čime je vlasništvo postalo predmetom iznude. Vlasnici su tako često prisiljeni platiti "otkupninu" kako bi povratili vlastitu nekretninu.
Konačna poruka odvjetnice Mošmondor i stručnjaka s tržišta jasna je: i u vrijeme visokih najamnina, najmodavci ne smiju zanemariti pravnu sigurnost. Ušteda od nekoliko stotina eura na solemnizaciji ugovora lako se može pretvoriti u desetke tisuća eura izgubljenih u sporovima i godinama izgubljenih živaca. Solemnizirani ugovor investicija je u miran san.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....