Vlasnik čestice zemlje koja graniči s mojom česticom sagradio je stambenu kuću na čitavoj mojoj čestici i djelomično na svojoj čestici. Zemlju je okupirao prije 17-18 godina bez mog znanja i odobrenja ili kupoprodajnog ugovora. O svemu ovome doznao sam ove godine, jer zemlju nismo obrađivali ni ja ni moja obitelj u zadnjih 43-45 godina i nismo nikome dali suglasnost da je obrađuje. Kuća je sagrađena potpuno ilegalno jer se zemljišna čestica u gruntovnici i dalje vodi na moje ime.
Štiti li zakon i dalje moja vlasnička prava nad mojim zemljišnim česticama i pored gore spomenutih činjenica? Može li vlasnik stambene kuće legalizirati vlasništvo na moje zemljište zato što je ilegalno na njoj sagradio kuću? Koji pravni postupak mi savjetujete za rješenje ovog problema?
Odgovor:
Pravni odnos između vas i graditelja regulira institut građenja na tuđem zemljištu.
Budući da navodite da je vlasnik susjedne čestice "okupirao" vašu zemlju prije 17-18 godina, pretpostavljam da je tada na vašoj zemlji sagradio kuću. Prema sada važećem Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stjecanje, promjene i pravni učinci te prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu tog Zakona (1. 1. 97.) prosuđuju se prema pravilima koja su se primjenjivala u trenutku stjecanja, promjene i prestanka prava i njihovih pravnih učinaka. Zato se na vaš slučaj primjenjuje ranije važeći Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima. Taj zakon je bio povoljniji za graditelja na tuđem zemljištu od današnjeg jer se više rukovodio socijalnim razlozima, a manje zaštitom vlasništva.
Temeljem tog zakona, ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu, vlasnik zemljišta može tražiti: da mu pripadne pravo vlasništva građevine ili da graditelj poruši građevinski objekt i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cijenu zemljišta.
Međutim, pravo tog izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od završetka izgradnje. Nakon toga vlasnik zemljišta može od graditelja zahtijevati samo isplatu prometne cijene zemljišta, s time da zakon ne propisuje koliki je zastarni rok za takvu tražbinu. U vašem predmetu ti su rokovi vjerojatno protekli pa je izvjesno da ste izgubili pravo vlasništva i da vam je zahtjev za isplatom zastario te da bi graditelj mogao sudskim putem ishoditi uknjižbu vlasništva nekretnine.
Vi ste trenutno uknjiženi kao vlasnik, pa spornu nekretninu, iako je faktički tuđa, možete prodati ili opteretiti. Vaš suugovaratelj bi, kao novouknjiženi vlasnik, uživao zakonsku zaštitu kao da je nekretninu stekao od vlasnika, pod uvjetom da je postupao u dobroj vjeri. Međutim, u takvom slučaju bi vas graditelj i/ili vaš suugovaratelj mogli teretiti da ste postupali prijevarno te tražiti naknadu štete i sl.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....