•
Kao investitor gradnje obiteljske kuće zatražio sam kredit kod banke radi dovršetka gradnje. Uz svu dokumentaciju trebao sam priložiti i izvadak iz zemljišne knjige, ali njega ne mogu ishoditi s obrazloženjem da se nedovršena nekretnina ne može unijeti u zemljišnu knjigu. Bez tog izvatka banka ne može odobriti kredit. Na koji način upisati kuću u gradnji u zemljišnu knjigu radi njezina stavljanja pod hipoteku za dobivanje kredita?
- Bitno je utvrditi jeste li vi u zemljišnu knjigu upisani kao vlasnik zemljišta na kojem namjeravate graditi, odnosno možete li osigurati da sadašnji knjižni vlasnik zemljišta sklopi s bankom isprave potrebne za upis hipoteke. Ako je odgovor potvrdan, onda nema zapreke da se na nekretnini upiše založno pravo radi osiguranja bankarskog kredita. Pri tome nije odlučno je li na nekretnini izvršen upis zgrade.
Naime, sadašnje naše vlasničkopravno uređenje prihvatilo je načelo jedinstvenosti nekretnine koje se ogleda u tome da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. Zato, ako se izvrši upis hipoteke na nekretnini koja je u zemljišnoj knjizi označena samo kao zemljište bez zgrade, onda se taj upis hipoteke odnosi i na zgradu koja je na zemljištu izgrađena, a koja nije evidentirana u zemljišnoj knjizi.
Tako upisana hipoteka ostaje upisana na istoj nekretnini i nakon što se izvrši promjena izgrađenosti zemljišta, tj. nakon što se u A listu zemljišnoknjižnog uloška izvrši promjena izgrađenosti zemljišnoknjižnog tijela (npr. iz "oranica" u "kuća i dvorište"). Ako bi se provelo etažiranje kuće, upisana hipoteka bi i dalje ostala upisana na cijeloj nekretnini, pa i na svakom od stanova. Kuća se prvo mora evidentirati u katastru koji šalje zemljišnoknjižnom sudu prijavni list o toj promjeni.
Pravila katastra
Međutim, po sadašnjem zakonu, za evidentiranje građevine u katastru u pravilu je preduvjet da je izdana uporabna dozvola za građevine za koje se izdaje građevinska dozvola, odnosno potvrda glavnog projekta; završno izvješće nadzornog inženjera za građevine za koje se izdaje rješenje u uvjetima građenja, rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja, odnosno potvrda nadležnoga upravnog tijela da se za građevinu ne izdaje uporabna dozvola niti drugi navedeni akti. Stoga je upitno možete li vi sada, s obzirom na činjenicu da je kuća u izgradnji, pribaviti neku od predmetnih isprava, a time i evidentirati zgradu.
Skrećem pozornost da su banke financijske institucije koje posluju na načelu konkurencije i slobodnog tržišnog natjecanja. Predlažem da banci kod koje ste se interesirali predočite zemljišnoknjižni izvadak kakav ste u mogućnosti izvaditi, tj. bez evidentirane zgrade.
Ako ne uspijete, pokušajte s drugom bankom. Za banke takvo kreditiranje izgradnje nije posebno rizično jer postoji mogućnost da sredstva plasiraju direktno izvođačima radova i to proporcionalno izvedenim radovima - prema mjesečnim ovjerenim situacijama.
Poticanje stanogradnje
Osim toga, ako ste državljanin Republike Hrvatske koji prvi put stječe stan ili obiteljsku kuću u vlasništvo ili ima u vlasništvu neodgovarajući stan, razmotrite i mogućnost kreditiranja izgradnje stambenog prostora putem programa društveno poticane stanogradnje.
Detaljnije informacije zatražite u svom gradu ili općini. Ako ih tamo ne uspijete pribaviti, onda uvjete kreditiranja zatražite od Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) čije je sjedište u Zagrebu.
Boris Makarović
- Bitno je utvrditi jeste li vi u zemljišnu knjigu upisani kao vlasnik zemljišta na kojem namjeravate graditi, odnosno možete li osigurati da sadašnji knjižni vlasnik zemljišta sklopi s bankom isprave potrebne za upis hipoteke. Ako je odgovor potvrdan, onda nema zapreke da se na nekretnini upiše založno pravo radi osiguranja bankarskog kredita. Pri tome nije odlučno je li na nekretnini izvršen upis zgrade.
Naime, sadašnje naše vlasničkopravno uređenje prihvatilo je načelo jedinstvenosti nekretnine koje se ogleda u tome da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. Zato, ako se izvrši upis hipoteke na nekretnini koja je u zemljišnoj knjizi označena samo kao zemljište bez zgrade, onda se taj upis hipoteke odnosi i na zgradu koja je na zemljištu izgrađena, a koja nije evidentirana u zemljišnoj knjizi.
Tako upisana hipoteka ostaje upisana na istoj nekretnini i nakon što se izvrši promjena izgrađenosti zemljišta, tj. nakon što se u A listu zemljišnoknjižnog uloška izvrši promjena izgrađenosti zemljišnoknjižnog tijela (npr. iz "oranica" u "kuća i dvorište"). Ako bi se provelo etažiranje kuće, upisana hipoteka bi i dalje ostala upisana na cijeloj nekretnini, pa i na svakom od stanova. Kuća se prvo mora evidentirati u katastru koji šalje zemljišnoknjižnom sudu prijavni list o toj promjeni.
Pravila katastra
Međutim, po sadašnjem zakonu, za evidentiranje građevine u katastru u pravilu je preduvjet da je izdana uporabna dozvola za građevine za koje se izdaje građevinska dozvola, odnosno potvrda glavnog projekta; završno izvješće nadzornog inženjera za građevine za koje se izdaje rješenje u uvjetima građenja, rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja, odnosno potvrda nadležnoga upravnog tijela da se za građevinu ne izdaje uporabna dozvola niti drugi navedeni akti. Stoga je upitno možete li vi sada, s obzirom na činjenicu da je kuća u izgradnji, pribaviti neku od predmetnih isprava, a time i evidentirati zgradu.
Skrećem pozornost da su banke financijske institucije koje posluju na načelu konkurencije i slobodnog tržišnog natjecanja. Predlažem da banci kod koje ste se interesirali predočite zemljišnoknjižni izvadak kakav ste u mogućnosti izvaditi, tj. bez evidentirane zgrade.
Ako ne uspijete, pokušajte s drugom bankom. Za banke takvo kreditiranje izgradnje nije posebno rizično jer postoji mogućnost da sredstva plasiraju direktno izvođačima radova i to proporcionalno izvedenim radovima - prema mjesečnim ovjerenim situacijama.
Poticanje stanogradnje
Osim toga, ako ste državljanin Republike Hrvatske koji prvi put stječe stan ili obiteljsku kuću u vlasništvo ili ima u vlasništvu neodgovarajući stan, razmotrite i mogućnost kreditiranja izgradnje stambenog prostora putem programa društveno poticane stanogradnje.
Detaljnije informacije zatražite u svom gradu ili općini. Ako ih tamo ne uspijete pribaviti, onda uvjete kreditiranja zatražite od Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) čije je sjedište u Zagrebu.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....